Die im Bebauungsplan zur Realisierung des Bebauungskonzeptes erforderlichen Regelungen zum Maß der baulichen Nutzung werden durch die Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ), einer Zahl der Vollgeschosse und der Gebäudehöhe, jeweils als Höchstmaß, getroffen, zudem durch die überbaubaren Grundstücksflächen und durch die teilweise Festsetzung einer Bauweise definiert.
Die Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ) definiert, welcher Anteil des gesamten allgemeinen Wohngebietes durch bauliche Anlagen überbaut werden darf. Auf diese Weise wird das Maß an Flächenversiegelung auf ein gewisses Maß begrenzt und hierdurch der Schutz der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB genannten Schutzgüter Boden und Fläche gefördert. Bei der Festsetzung der GRZ werden die in § 17 BauNVO genannten Orientierungswerte berücksichtigt.
In dem allgemeinen Wohngebiet (WA) wird eine GRZ von 0,35 festgesetzt. Damit bleibt die GRZ hinter dem für allgemeine Wohngebiete vorgegebenen Orientierungswert gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO von 0,4 zurück.
Aus der festgesetzten GRZ von 0,35 ergibt sich die Möglichkeit 35 % der jeweiligen Grundstücksfläche durch bauliche Hauptanlagen in Anspruch nehmen zu können, wodurch im gesamten Plangebiet ein ausgewogenes Verhältnis zwischen bebauten und unbebauten Grundstücksflächen erzielt wird.
Bei der Ermittlung der Grundfläche sind gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, mitzurechnen. Die zulässige Grundflächenzahl darf allerding nach § 19 Abs. 4 BauNVO durch die Grundflächen der dort bezeichneten Anlagen um bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zur einer Grundflächenzahl von 0,8. Das bedeutet für das hier vorliegende allgemeine Wohngebiet eine Überschreitung der festgesetzten GRZ von 0,35 bis zu einer GRZ von 0,525. Diese Überschreitungsmöglichkeit ist besonders im Hinblick auf die Unterbringung des ruhenden Verkehrs, die die Qualität und damit Marktfähigkeit der möglichen Wohnbebauung bedingt, erforderlich. Im Umkehrschluss bleiben mindestens 52,5 % des Wohngrundstücks unversiegelt. Die festgesetzten Grundflächenzahlen sowie deren Überschreitung gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO erlaubt insgesamt eine zeitgemäße und der Größe der Baufenster angemessene bauliche Dichte.
Neben der Festsetzung einer GRZ werden im Bebauungsplan Regelungen zur maximal zulässigen Höhe der baulichen Anlagen getroffen und so die dreidimensionale Ausdehnung der Baukörper weiter konkretisiert.
Dies geschieht zum einen über die maximal zulässige Anzahl von Vollgeschossen sowie über die maximal zulässige Gebäudehöhe (GH).
In dem allgemeinen Wohngebiet sind entsprechend der unterschiedlichen Wohntypen in den verschiedenen Teilbereichen zwischen zwei und drei Vollgeschossen zulässig. So werden im Osten des Plangebietes zwei Vollgeschosse ermöglicht um ein Angleichen an die östlich angrenzende Bebauung zu sichern. Für die im zentralen Bereich des Plangebietes vorgesehenen Mehrfamilienhäuser werden drei Vollgeschosse festgesetzt, um einen baulichen Hochpunkt zu setzen und umfänglichen Wohnraum zu ermöglichen. Westlich daran angrenzend werden zwei Vollgeschosse festgesetzt, während am westlichen Plangebietsrand erneut drei Vollgeschosse festgesetzt werden. Hierdurch ergibt sich ein stimmiges städtebauliches Erscheinungsbild und ein harmonischer Übergang zu den umliegenden Bestandsbauten.
In Kombination der Festsetzung von maximal zwei bis drei Vollgeschossen wird für das allgemeine Wohngebiet die maximal zulässige Gebäudehöhe (GH) auf 10 bzw. 12 m begrenzt. Die Höhenfestsetzungen beziehen sich dabei auf den jeweils nächstgelegenen Bezugspunkt in der Planzeichnung (Teil A).
„Bezugspunkt für die festgesetzte zulässige Gebäudehöhe ist die Fahrbahnoberkante der das Grundstück erschließenden öffentlichen Straßenverkehrsfläche, gemessen in der straßenzugewandten Fassadenmitte senkrecht zur Straße. (Textliche Festsetzung Nr. 2.1)
Durch die Festsetzung einer maximal zulässigen Geschossanzahl sowie der maximal zulässigen Gebäudehöhe, wird ein einheitliches städtebauliches Bild gesichert und auf die umliegende Bestandsbebauung sowie die angrenzende Landschaft Rücksicht genommen.
Um die Nutzung solarer Energie planungsrechtlich zu ermöglichen wird zudem eine Möglichkeit zur Überschreitung der maximalen Gebäudehöhen für bestimmte technische Anlagen textlich festgesetzt:
„Die festgesetzte maximale Gebäudehöhe kann durch Anlagen zur Nutzung solarer Energie (wie bspw. Photovoltaik- sowie Solarthermie-Anlagen) um bis zu 1,0 m überschritten werden.“ (Textliche Festsetzung Nr. 2.2)
