Planungs­dokumente: Auslegung der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 28 der Gemeinde Burg für das Gebiet „der ehemaligen Gärtnerei, zwischen Adolfstraße und Königsweg, jeweils hinter den Bebauungen“ nach § 3 Abs.2 BauGB

Begründung

3.1 Art und Maß der baulichen Nutzung

Das Plangebiet wird dem Planungsziel entsprechend als allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt und dient überwiegend dem Wohnen.

Die Ansiedlung von Verwaltungen, Gartenbaubetrieben und Tankstellen (§ 4 (3) Nr. 3 bis 5 BauNVO) ist nicht vorgesehen und aufgrund der raumstrukturellen Anforderungen auch nicht zu erwarten. Die Gemeinde hält insoweit eine weitergehende Regelung im Sinne des § 1 (3) BauGB nicht für erforderlich.

Der Bebauungsplan soll die planungsrechtliche Grundlage für ein Einfamilienhausgebiet schaffen. Dementsprechend wird für den Großteil des Plangebietes eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3 festgesetzt. Für die Grundstücke 9 und 10, auf denen neben Einzel- ebenfalls Doppelhäuser zulässig sind, ist eine GRZ von 0,35 festgesetzt. Die GRZ kann gemäß § 19 (4) Satz 2 BauNVO um bis zu 50 von Hundert durch Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und Garagen und Stellplätze (§ 12 BauNVO) überschritten werden. Mit einer GRZ von 0,3 bzw. 0,35 kann das bestehende Innenentwicklungspotenzial ausgeschöpft werden. Gleichzeitig wird die Versiegelung auf das notwendige Maß begrenzt.

Im überwiegenden Bereich des Plangebietes (WA 1) wird eine zweigeschossige Bauweise festgesetzt. Damit sich die Bebauung in das Ortsbild einfügt, wird die Firsthöhe (FH) im WA 1 auf maximal 9,0 m begrenzt.

Im Bereich der zwei Grundstücke im Osten des Plangebietes (WA 2) ist maximal ein Geschoss zulässig. Hier sind aufgrund der geringeren Grundstücksgröße neben Einzelhäusern ebenfalls Doppelhäuser zulässig. Die sich daraus ergebende dichtere Bebauung soll durch die Festsetzung der Eingeschossigkeit weniger dominant wirken. Die Firsthöhe wird hier ebenfalls auf 9,0 m begrenzt.

Die Höhe baulicher Anlagen bezieht sich auf das natürliche Gelände. In Zweifelsfällen können die Höhenlinien in der Planzeichnung herangezogen werden. Als Bezugspunkt gilt der höchste Punkt des natürlichen Geländes innerhalb der Grundfläche des Gebäudes, mindestens aber 20 m über Normalhöhennull (NHN). Dadurch ist die Einhaltung der Firsthöhe auch bei den Grundstücken gegeben, bei denen aufgrund des Anschlusses an das Leitungsnetz eine Aufschüttung vorgenommen wird. Die Notwendigkeit einer Aufschüttung besteht insbesondere bei den Grundstücken im Norden und West des Plangebietes.

Auf den Baugrundstücken sind überdachte Stellplätze (Carports) und Garagen im Sinne des § 12 BauNVO zwischen der Straßenverkehrsfläche und der Baugrenze unzulässig. Durch die Festsetzung wird sichergestellt, dass ein freizügiger, unbebauter Vorgartenbereich auf den Grundstücken entsteht, wodurch dem Planungsziel eines aufgelockerten Wohngebietes Rechnung getragen wird. Nicht-überdachte Stellplätze sind an dieser Stelle zulässig.

3.2 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche, Höchstzahl an Wohnungen

Innerhalb des Plangebietes wird eine für Wohngebiete im ländlichen Raum typische offene Bauweise festgesetzt. Im überwiegenden Bereich des Plangebietes (WA 1) sind ausschließlich Einzelhäuser zulässig.

Im östlichen Teilbereich (WA 2) sind neben Einzelhäusern auch Doppelhäuser zulässig. Dadurch besteht auf den zwei kleineren Grundstücken im Osten die Möglichkeit, Häuser ohne Grenzabstand zu errichten.

Für Einzelhäuser sind maximal zwei Wohneinheiten zulässig, für Doppelhäuser zwei Wohneinheiten je Doppelhaushälfte. Mit dieser Festsetzung wird dem Bau von Mehrfamilienhäusern entgegenwirkt, da diese sich städtebaulich nicht in das Plangebiet und die nähere Umgebung eingliedern würde.

Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen definiert. Die Baufelder sind großzügig geplant, sodass den künftigen Eigentümern ein hoher Grad an Flexibilität für eine Bebauung der Grundstücke ermöglicht wird.

Im Norden verläuft die Baugrenze in einem Abstand von 10 m zu den dahinterliegenden Grundstücken. Dementsprechend kann ein ausreichender Abstand zu der dortigen Bebauung an der Waldstraße eingehalten werden. Zu den weiteren äußeren Geltungsbereichsgrenzen verlaufen die Baugrenzen in einem Abstand von 3 - 5 m.

Zu den Stichstraßen und im Bereich der Wendeanlagen wird anhand der Baugrenze ein Abstand von 2 bis 3 m gewahrt. Durch diese Festsetzung wird ein Vorgartenbereich ohne Hauptgebäude sichergestellt, der eine Auflockerung des Wohngebietes dient und auch potenziell nicht überdachte Stellplätze im vorderen Bereich der Grundstücke ermöglicht. Überdachte Stellplätze (Carports) und Garagen sind in Verbindung mit Text (Teil B) Ziffer 1 nicht zulässig.

3.3 Grünordnung

Das Plangebiet liegt im Innenbereich der Gemeinde Burg, nahe des Ortskerns. Das Plangebiet ist ganzseitig von Bebauung umgeben. Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um Einfamilienhäuser, deren Gärten an den Geltungsbereich angrenzen.

Das Plangebiet wurde zuletzt von einer ehemaligen Gärtnerei u. a. als Fläche für eine Baumschule (ABb) genutzt. Bis Ende des Jahres 2020 diente Fläche sporadisch zur Entnahme von Tannengrün. Zurzeit liegt die Fläche vollständig brach. Die durch den Betrieb der Gärtnerei angelegten Baum- und Heckenpflanzungen sind im Dezember 2020 und im Februar 2021 unter Berücksichtigung der Brutzeiten gerodet worden. Die Stubbenarbeiten sind ebenfalls abgeschlossen.

Der restliche Planbereich wurde in der Vergangenheit regelmäßig umgebrochen. Die für gärtnerische Zwecke genutzte Fläche weist vorwiegend sandigen Boden sowie grasreiche, ruderale Pioniervegetation auf.