Planungs­dokumente: Bebauungsplan der Gemeinde Trittau Nr. 35B - Teil A -für den Bereich zw. Großenseer Str. und dem Ziegelbergweg sowie der Bürgerstr. und der Str. Alter Markt, Erneute Auslegung gem. § 4a (3) BauGB

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Inhaltsverzeichnis

Begründung

3.4. Städtebauliche Festsetzungen

3.4.1. Art der baulichen Nutzung

Die Baugebiete werden als Allgemeine Wohngebiete (WA 1 und 2, WA 4 bis 7A, WA 8 bis 11 sowie WA 14 bis 16) festgesetzt. Gemäß § 4 BauNVO sind hier neben Wohngebäuden auch die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe zulässig, ebenso Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Diese Festsetzungen lassen eine das Wohngebiet belebende, jedoch nicht störende Nutzungsmischung zu.

Von ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach § 4 Abs. 3 BauNVO (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen) werden Anlage für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen, weil deren Ansiedlung an anderen Stellen im Gemeindegebiet erfolgen soll. Zudem würden diese Nutzungen den Charakter des Wohngebiets stören und zusätzliche Verkehre und Lärmemissionen hervorrufen.

3.4.2. Maß der baulichen Nutzung

Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Grundflächenzahl, die Geschossigkeit sowie die Firsthöhe bestimmt.

In den Allgemeinen Wohngebieten wird das Maß der baulichen Nutzung entsprechend des städtebaulichen Konzepts gestaffelt, um so die Umsetzung des Konzeptes zu ermöglichen und gleichzeitig die Versiegelung so gering wie möglich zu halten. In den Wohngebieten 1, 2 und 4 sowie 7A wird zur Herstellung der Lärmschutzbebauung eine differenzierte Grundflächenzahl (GRZ) festgesetzt.

Im WA 1 wird die gemäß § 17 (1) BauNVO festgelegte Obergrenze von 0,4 überschritten. Zur Umsetzung der für die Realisierung des Wohngebiets zwingend erforderlichen Lärmschutzbebauung und zur Herstellung der damit im Zusammenhang stehenden geschlossenen Ecksituation im Nordwesten ist gemäß § 17 (2) BauNVO eine GRZ von 0,6 zulässig. Ohne die Erhöhung der GRZ ist die für das Plangebiet erforderliche Lärmschutzeckbebauung nicht umsetzbar.

Im WA 2 wird die GRZ hingegen aufgrund des großen Grundstücks auf 0,35 begrenzt. Die geplante Bebauung kann mit der GRZ Festsetzung realisiert werden. Die gemäß § 19 (4) zulässige Überschreitung von 50 % der GRZ für u. a. Stellplätze ist jedoch zur Herstellung der geplanten Stellplatzanlagen westlich der Bebauung nicht ausreichend. Für die Errichtung von Stellplätzen mit ihren Zufahrten und Zuwegungen wird somit festgesetzt, dass die zulässige Grundfläche um mehr als 50 % bis zu einer GRZ von 0,6 überschritten werden darf.

Im WA 4 und 7A ist aufgrund der geplanten verdichteten Bebauung eine GRZ von 0,4 entsprechend der Obergrenze für Allgemeine Wohngebiet gem. § 17 (1) BauNVO zulässig. Im WA 5 und 6 ist entsprechend des städtebaulichen Konzepts eine GRZ von 0,3 ausreichend und wird entsprechend festgesetzt.

Im WA 8 und 9 erfolgt zur Herstellung der geplanten verdichteten Reihenhausbebauung die Festsetzung einer GRZ von 0,3. Im übrigen Plangebiet WA 10 und 11 sowie WA 14 bis 16 wird zur Errichtung der aufgelockerten Reihen-, Doppel- und Einzelhausbebauung einer GRZ von 0,25 festgesetzt.

Die Geschossigkeit wird zur Herstellung der erforderlichen Lärmschutzbebauung in den Wohngebieten 1, 2, und 7A auf zwingend vier Geschosse sowie in dem Wohngebiet 4 auf zwingend drei Geschosse festgesetzt.

Aufgrund der Anforderungen aus dem Lärmschutz erfolgt, entsprechend des städtebaulichen Konzepts und in Abstimmung mit dem Lärmgutachter, in den Wohngebieten die Festsetzung einer Mindestfirsthöhe von 14,0 m im WA 1, 12,0 m im WA 2 und 7A sowie 12,5 m im WA 4. Die maximale Firsthöhe wird in den Wohngebieten 1, 2, 4 und 7A auf 15,0 m festgesetzt, um die Höhe der Bebauung auf ein städtebaulich verträgliches Maß zu begrenzen.

In den Wohngebieten 5 und 6 ist ebenfalls eine mehrgeschossige Wohnbebauung vorgesehen, die Gebäude sind aber nicht für die lärmabschirmende Wirkung erforderlich, so dass hier eine GRZ von 0,3 sowie eine maximale Dreigeschossigkeit mit einer maximalen Firsthöhe von 12,0 m festgesetzt wird.

Im WA 1 bis 7 darf die maximale Gebäudehöhe um bis zu 1,0 m für technische Aufbauten einschließlich Aufzügen sowie Geländer überschritten werden, um eine gewisse Flexibilität bei der Umsetzung der Mehrfamilienhausbebauung im Zusammenhang mit den Lärmschutzanforderungen zu gewährleisten.

In den übrigen Allgemeinen Wohngebieten 8 bis 11 und 14 bis 16 ist aufgrund der geplanten Reihen-, Doppel- und Einzelhausbebauung eine maximale zweigeschossige Bebauung bis zu einer Höhe von 10,0 m zulässig sind. Die zulässige Zweigeschossigkeit wird festgesetzt, um eine wirtschaftliche Gestaltung der Gebäude zu ermöglichen und somit bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die Gebäudehöhe wird durch die festgesetzte Firsthöhe beschränkt.

Zur Regelung der Bebauungsdichte werden zusätzlich in den Wohngebieten 8 bis 11 und 14 bis 16 die Mindestgrundstücksgrößen für Einzelhäuser von 500 m2 und für Doppelhaushälften von 300 m2 festgesetzt, um ein angemessenes Maß an Freiflächen zwischen den Gebäuden zu erzielen.

Die Anzahl der Wohneinheiten wird bei Wohngebäuden, die als Reihenhäuser und bei Wohngebäuden die als Doppelhäuser genutzt werden, auf eine Wohneinheit bzw. auf eine Wohneinheit pro Doppelhaushälfte begrenzt. Bei Wohngebäuden, die als Einzelhäuser genutzt werden, wird die Anzahl der Wohneinheiten auf maximal zwei Wohneinheiten begrenzt, um eine für das Wohnquartier angemessene Wohnungsdichte zu erreichen.

Als oberer Bezugspunkt für die in der Planzeichnung angegebene Gebäudehöhe ist der höchste Punkt der Oberkante der Dachhaut der Gebäude bestimmt. Als unterer Bezugspunkt (+0,00) sind die in der Planzeichnung festgesetzten Bezugspunkte festgelegt. Ein Über- oder Unterschreiten der festgesetzten unteren Bezugspunkte um 0,5 m ist zulässig, um eine Flexibilität bei der Herstellung der Gebäude zu gewährleisten.