1. Lage und Umfang des Plangebietes, Allgemeines
Das ca. 3,9 ha große Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 20 liegt am westlichen Siedlungsrand der Gemeinde Bokholt-Hanredder. Der Geltungsbereich wird begrenzt:
· im Nordwesten durch angrenzende Wohnbebauung am Birkenweg,
· im Nordosten durch landwirtschaftliche Flächen
· im Süden durch die Straße "Offenau" (L 75) mit anschließendem Gewerbegebiet.
Das Plangebiet ist überwiegend unbebaut und wird landwirtschaftlich genutzt. Im Süden befinden sich ein ehemaliger landwirtschaftlicher Betrieb (Offenau Nr. 54), der heute jedoch nur noch Wohnzwecken dient sowie ein weiteres Wohngebäude im östlichen Bereich (Offenau Nr. 50).
Zusätzlich befindet sich im Bereich der Bestandsgebäude am östlichen Planungsgebiet alter Baumbestand. Eine große Eiche steht inmitten des Plangebietes. Die Bäume sollen als ortsbildprägendes Element weitestgehend geschützt und erhalten bleiben.
Das B-Plangebiet Nr. 20 weist ein sehr leicht kupiertes Gelände auf. Der tiefste Geländepunkt hat dabei eine Höhe von ca. 4,70 m über NN, der höchste Geländepunkt eine Höhe von ca. 5,80 m über NN.
Abbildung 1 - Luftbild mit Geltungsbereich (ohne Maßstab)
2. Planungsanlass und Planungsziele
Die landwirtschaftliche Nutzung im Plangebiet soll aufgegeben und einer wohnbaulichen Nutzung zugeführt werden. Die örtliche Nachfrage nach Baugrundstücken ist vorhanden. Nachdem die zuletzt ausgewiesenen Wohnbauflächen nun vollständig umgesetzt sind, reagiert die Gemeinde Bokholt-Hanredder damit auf den seit längerer Zeit erhöhten Wohnbedarf besonders von Seiten ortsansässiger Bürger.
Die Gemeinde möchte hier, passend zur westlich angrenzenden Bebauung, ein allgemeines Wohngebiet ausweisen in überwiegend aufgelockerter Bebauungsstruktur. Die Bestandsgebäude werden bestandsabdeckend überplant. Geringere Erweiterungen besonders für Nebenanlagen sollen ermöglicht werden.
Aus städtebaulicher Sicht ist es wünschenswert, die Fläche einer Wohnnutzung zuzuführen, da sie als Arrondierung des vorhandenen Siedlungsrandes betrachtet werden kann. Sie schließt dir Lücke zwischen der Wohnbebauung am Birkenweg und den beiden Bestandsgebäuden an der Straße Offenau. Zudem schafft sie ein bauliches Gegengewicht zum Gewerbegebiet auf der südlichen Seite der Straße Offenau. Im Flächennutzungsplan wurde das Areal aus diesem Grund bereits vor Jahren als Wohnbaufläche ausgewiesen.
Die Gemeindevertretung hat dazu am 22.03.2012 den Aufstellungsbeschluss gefasst. Planungsziel ist die Ausweisung eines Wohngebietes.
3. Rechtlicher Planungsrahmen
3.1. Regionalplanung
Der Regionalplan Planungsraum I (1998) trifft für die Gemeinden der Ämter Rantzau und Hörnerkirchen folgende Aussagen: Sie "[...] sollten durch Partizipation am Programm der neuen Dorf- und ländlichen Regionalentwicklung zur Vitalisierung des ländlichen Raumes im Kreis Pinneberg beitragen. Der Kartenteil trifft für den Geltungsbereich des B-Plans 20 keine Aussagen. Die angestrebte Festsetzung steht dem Regionalplan somit nicht entgegen, da Sie den Ortsteil Offenau mit Wohnbebauung belebt.
3.2. Landschaftsplan
Im Landschaftsplan der Gemeinde Bokholt-Hanredder ist das Plangebiet als Fläche, die sich für eine bauliche Entwicklung eignet mit Prioritätsstufe dargestellt. Zudem sind Einzelbäume entlang der östlichen Seite des Plangebiets und im Bereich der ehem. Hofstelle ausgewiesen. Der Landschaftsplan steht der Planung somit nicht entgegen, da Wohnbebauung entwickelt und die Bäume weitestgehend erhalten werden sollen.
3.3. Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan der Gemeinde ist der Geltungsbereich bisher als Wohnbaufläche ausgewiesen. Entlang der Straße Offenau ist eine Lärmschutzmaßnahme eingetragen. Bebauungspläne sind aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln, eine Änderung des wirksamen Flächennutzungsplanes ist nicht erforderlich.
Abbildung 2 - Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan (ohne Maßstab)
3.4. Bebauungsplan
Einen rechtskräftigen Bebauungsplan gibt es für den Geltungsbereich nicht.
3.5. Inanspruchnahme landwirtschaftlicher Flächen
Seit dem 15.09.2013 ist die BauGB-Novelle 2013 in die Planung einzubeziehen. Sie nennt u.a. als Ziel, die Innenentwicklung zu stärken. Innenstädte und Ortskerne sind Schlüsselfaktoren für die Stadt- und Dorfentwicklung. Sie sind zur Identifikation der Bürger mit ihren Städten und Gemeinden unverzichtbar. Umstrukturierungsprozesse können die Zentren allerdings in zunehmendem Maße gefährden. Es sei daher ein Ziel der Städtebaupolitik des Bundes, die Innenentwicklung zu stärken. Dabei gehe es zum einen darum, die Neuinanspruchnahme von Flächen auf der "Grünen Wiese" weitestgehend zu vermeiden. Die Innenentwicklung habe zum anderen aber ebenso eine qualitative Dimension. Denn es geht auch um die Wahrung und Stärkung der Urbanität und der Attraktivität von Städten und Gemeinden.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplan Nr. 20 schließt direkt an die bebaute Ortslage östlich der Bebauung am Birkenweg und nördlich des Gewerbegebietes an. Die Gemeinde möchte so zur Wahrung der Attraktivität des Wohnstandortes beitragen und diese langfristig sichern und den Siedlungsrand an der Stelle arrondieren.
Weitere Grundstücke stehen der Gemeinde innerhalb der Ortslage nicht zur Verfügung, da sie sich im Privatbesitz befinden. Ein Erwerb ist mittelfristig nicht möglich. Eine Nachverdichtung soll jedoch parallel weiterverfolgt werden, wenn sich diese Situation ändert. Für den Bebauungsplan Nr. 20 wurde somit eine ortsnahe, bereits im Flächennutzungsplan ausgewiesene Wohnbaufläche ausgewählt.
4. Städtebauliches Konzept
Im Bebauungsplan Nr. 20 soll ein Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO entwickelt werden. Damit sind die Grundvoraussetzungen des BauGB nach gesunden Wohn- und Lebensverhältnissen zu gewährleisten. Aufgrund der Immissionsbelastungen von der Landesstraße 75 wird die Errichtung einer Lärmschutzwand in einer Höhe von ca. 3,0 m erforderlich. Somit kann die Bebauung näher an die Landesstraße 75 heranrücken. Eine entsprechende Darstellung ist bereits im Flächennutzungsplan enthalten. Hierfür wurde eine schalltechnische Untersuchung erstellt, die Grenzen aufgezeigt, in denen z.B. Außenwohnbereiche oder gar Aufenthaltsräume unzulässig sind. Die Ergebnisse der Untersuchung sind in den Bebauungsplan eingeflossen. Die geplanten Gebäude wurden weitestgehend von diesen Schallgrenzen abgerückt, so dass nur vereinzelt auf z.B. Außenwohnbereiche in bestimmten Arealen verzichtet werden muss.
Hinsichtlich der Bebauungsstruktur im neuen Wohngebiet wird von einer überwiegenden Bebauung mit dem klassischen freistehenden Einfamilienhaus auf mind. 600 m² großen Grundstücken ausgegangen, damit der dörfliche Charakter erhalten wird. Möglich sind nach den Bebauungskonzepten etwa 27 Bauplätze in einer eingeschossigen Bauweise. Die Firsthöhen und Traufhöhen werden in Anlehnung an die Bebauung im Birkenweg gewählt.
Die Grundstücke werden über eine neue Erschließungsstraße über den Birkenweg an die Landesstraße Offenau angeschlossen. Die Eiche im Plangebiet soll als ortsbildprägendes Element als eine Art „Dorfplatz" in die Planung einbezogen werden und kann über eine separate fußläufige Erschließung erreicht werden.
Ein aus Richtung Elmshorn kommender Gehweg nördlich der Landesstraße soll Richtung Ortsmitte voraussichtlich außerhalb des Geltungsbereiches weitergeführt werden.
Die bereits erwähnte Grünfläche an der Schallschutzwand kann verschiedene Nutzungen erhalten. Sie soll als Regenrückhalteraum mit einer naturnahen Gestaltung oder auch ggf. für Ausgleichsflächen genutzt werden.
Die beiden Bestandsgebäude Offenau 50 und 54 sind ebenfalls im Geltungsbereich des B-Plans 20 enthalten. Sie befinden sich in schalltechnisch belasteten Bereichen. In der schalltechnischen Untersuchung wurde auch geprüft, welche schallschutztechnischen Maßnahmen ggf. erforderlich werden. Sie genießen jedoch in Ihrer jetzigen Form Bestandschutz.
Die Fläche zwischen den Bestandsgebäuden ist ebenfalls schalltechnisch belastet. Hier ist die Entwicklung von Wohnbebauung, zur Wahrung von gesunden Wohnverhältnissen, nicht gewünscht. Hier können aber Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen ohne Aufenthaltsräume errichtet werden.
Der Anlieger Birkenweg Nr. 2 ist zudem an dem Erwerb einer östlich an sein Grundstück angrenzenden Fläche interessiert. Dieser Bereich ist abgetrennt vom restlichen Bereich. Hier wird ebenfalls eine Wohnbaufläche sowie eine Baugrenze bis an sein Grundstück festgesetzt, damit er sein Haus ggf. nach Osten erweitern kann.
Abbildung 3 - Bebauungs- und Erschließungskonzept (ohne Maßstab)
5. Städtebauliche Festsetzungen
5.1. Art der baulichen Nutzung
Gemäß dem Planungsziel wird ein allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) festgesetzt. Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen; zulässig sind Wohngebäude, die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden sowie nicht störende Handwerksbetriebe. Darüber hinaus sind Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke ebenfalls zulässig. Andere wohnverträgliche Nutzungen können ausnahmsweise zugelassen werden, um eine begrenzte Nutzungsvielfalt zu ermöglichen.
Zur Wahrung und zum Schutz der vorhandenen Siedlungsstruktur und zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung des Plangebiets insgesamt sowie zum Erhalt des Orts- und Landschaftsbildes werden für die allgemeinen Wohngebiete Einschränkungen der allgemein bzw. ausnahmsweise zulässigen Nutzung textlich festgesetzt.
In den allgemeinen Wohngebieten sind die nach § 4 Abs. 3 Nr. 3 - 5 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen - Gartenbaubetriebe und Tankstellen