Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 103 der Stadt Schleswig

Das sonstige Sondergebiet (gem. § 11 Abs. 2 BauNVO) mit der Zweckbestimmung 'Altenwohn- und Pflegeheim' (SO 2.5) dient der Unterbringung von Anlagen und Einrichtungen zum Betrieb eines Altenwohn- und Pflegeheimes. Innerhalb des Baufeldes 1 im Nordosten des Plangebietes sollen ein Seniorenresidenz-Pflegezentrum mit ca. 125 Betten sowie ca. 50 Wohnungen für Service- bzw. betreutes Wohnen errichtet werden. Mit dieser Planung trägt die Stadt Schleswig dem wachsenden Bedarf an betreuten Wohnmöglichkeiten und Pflegeeinrichtungen für ältere Menschen Rechnung.

Die Grundflächenzahl (GRZ) wird aufgrund des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden und einer angemessenen Ausnutzung der Grundstücksflächen im Bereich der Urbanen Gebiete mit einem Wert von 0,6 und im Bereich der Allgemeinen Wohngebiete überwiegend mit einem Wert von 0,4 festgesetzt und rangiert somit an der Obergrenze der durch die Baunutzungsverordnung vorgegebenen Werte. Die Bauflächen entlang der Schlei (Allgemeine Wohngebiete und Sondergebiete) erhalten eine GRZ von 0,30 bzw. 0,25, um die mögliche Baumasse zur Schlei hin etwas einzugrenzen und den Versiegelungsgrad zu verringern. Für die Baufläche 7 wird eine GRZ von 0,15 festgesetzt, um in diesem Bereich unmittelbar an der Schlei nur eine geringe Baumasse und Flächenversiegelung zu ermöglichen.

Um die auf der Grundlage des Stellplatzerlasses der Stadt Schleswig erforderlichen privaten Stellplätze auf den Bauflächen errichten zu können, wird für die Bauflächen 2, 5 und 7 eine Überschreitung der festgesetzten GRZ von 0,4 um 100 % (anstelle der nach § 19 Abs. 4 BauNVO sonst zulässigen 50 %) festgesetzt.

Für den Bereich des Kranhafens wird eine Grundfläche von 900 m² festgesetzt, um die geplanten baulichen Anlagen errichten zu können. Aufgrund der langen Zufahrt und der benötigten Flächen für die Stellplätze wird hier eine Überschreitung der zulässigen Grundfläche bis zu einer Grundfläche von insgesamt max. 3.000 m² festgesetzt.

Für den Wohnmobilstellplatz (SO 1.1), in dem keine hochbaulichen Anlagen vorgesehen sind, wird eine Grundfläche von 1.800 m² festgesetzt, um die Zufahrten und Standplätze herstellen zu können. Diese Grundfläche entspricht ca. 90 % der dazugehörenden Sondergebietsfläche. Hiermit soll eine optimale Nutzung des relativ kleinen Stellplatzes erreicht werden. Einer übermäßigen Versiegelung des Gebietes wird über die Festsetzung, das Zufahrten und Standplätze nur in wasserdurchlässiger Form zulässig sind, entgegengewirkt.

Für den landseitigen Bereich des Sondergebietes 'Wohnen auf dem Wasser' (SO 2.3b), in dem ebenfalls keine hochbaulichen Anlagen vorgesehen sind, wird eine Grundfläche von 2.850 m² festgesetzt, um die Zufahrten und Stellflächen für Sportboote, Bootstrailer und Pkw sowie Nebenanlagen herstellen zu können. Diese Grundfläche entspricht ca. 90 % der dazugehörenden Sondergebietsfläche. Hiermit soll eine optimale und intensive Nutzung des Bereiches um das Hafenbecken ermöglicht werden.

Die Festlegungen zur Anzahl der Vollgeschosse sollen zusammen mit den Festsetzungen zur Grundflächenzahl bzw. zulässigen Grundfläche dem neuen Quartier einen urbanen Charakter verleihen ohne dabei erdrückend zu wirken. Mit der Festsetzung von 3 bzw. 4 Vollgeschossen im Bereich der Urbanen Gebiete und der Allgemeinen Wohngebiete soll zudem eine ausreichende wirtschaftliche Basis für die begleitenden Nutzungen erreicht werden.

Für die etwas schleinäheren Allgemeinen Wohngebiete sowie die Sondergebiete 'Ferienwohnungen' bzw. 'Hafen und Gewerbe' wird zwar die Grundflächenzahl verringert, um die Bebauungsdichte aufzulockern aber die Anzahl der Vollgeschosse bei 3 bzw. 4 belassen. Dies erfolgt vor dem Hintergrund, dass eine gewisse Baumasse benötigt wird, um die geplanten Vorhaben in Gänze realisieren zu können.

Zum Schutz des Landschaftsbildes wird die Anzahl der Vollgeschosse im unmittelbaren Nahbereich der Schlei auf 1 bzw. 2 begrenzt.

Ergänzend zu den Festsetzungen bzgl. der Anzahl der zulässigen Vollgeschosse erfolgt eine Festsetzung zur zulässigen Gebäudehöhe. Zum Schutz des Orts- und Landschaftsbildes soll hiermit ein Ausufern der Gebäudehöhen verhindert werden. Da das vorhandene Gelände relativ eben ist, werden die zulässigen Gebäudehöhen im Meter über NHN festgelegt. Die festgesetzten Gebäudehöhen schwanken zwischen 20 m üNHN für die Bereiche, in denen 4 Vollgeschosse zulässig sind und 10 m üNHN in denen 2 Vollgeschosse zulässig sind. Dabei wurde auch berücksichtigt, dass in vielen Bereichen ein sog. Staffelgeschoss als oberstes Geschoss errichtet werden soll. Mit einer maximalen Oberkante der Gebäude von 20 m üNHN bleiben die Gebäude ca. 3 m unterhalb der Höhe des westlich angrenzenden Gymnasiums. Städtebaulich orientieren sich die Gebäudehöhen auch an der Bebauung im Bereich des südwestlich angrenzenden Bebauungsplanes Nr. 83 (B). Dort sind für die schleinahen Bereiche ebenfalls großflächig 4 Vollgeschosse (jedoch ohne jede Höhenbeschränkung) zulässig.

Für den Bereich des Kranhafens wird für die geplanten Gebäude eine Höhe von max. 10 m üNHN festgesetzt. Diese Festsetzung soll eine dem Nutzungszweck entsprechende Baumasse ermöglichen und ebenfalls dem Schutz des Landschaftsbildes dienen.

Um technisch notwendige Aufbauten (z.B. Lüftungen oder Fahrstuhlschächte) errichten zu können, wird eine Festsetzung in den Bebauungsplan aufgenommen, nach der die zulässige Gebäudehöhe für technisch notwendige, aber in der Grundfläche untergeordnete Anlagen, die max. 5 % der Grundfläche des Hauptbaukörpers entsprechen, um bis zu 1,50 m überschritten werden darf. In der Baufläche 1 wird eine Überschreitung um bis zu 2,00 m zugelassen, die hier ein medizinischer Fahrstuhl (für Bettentransporte) benötigt wird.

Zudem dürfen die festgesetzten Gebäudehöhen für Photovoltaikanlagen auf den Dächern um bis zu 2,00 m überschritten werden. Hiermit möchte die Stadt Schleswig die Energiegewinnung aus regenerativen Quellen fördern und einen Beitrag zu Klimaschutz leisten. Da viele der Gebäude mit einem Flachdach errichtet werden sollen, müssen die PV-Anlagen i.d.R. aufgeständert werden. Hierfür wird die vorgenannte Höhe benötigt.

Bauweise

Für die Bauflächen 1, 2, 3 und 4 wird eine abweichende Bauweise festgesetzt, nach der auch Gebäude mit Längen über 50 m zulässig sind. In diesen Bereichen sind entsprechend des städtebaulichen Konzeptes auch über 50 m lange Gebäude vorgesehen. Die angestrebte offene Bebauungsstruktur wird hier über die im Wesentlichen gebäudebezogenen Baufenster gesichert. Für die anderen Bauflächen wir eine offene Bauweise festgesetzt, um eine offene Bebauungsstruktur zu sichern und übermäßig lange und damit v.a. in Schleinähe ortsuntypische Gebäude zu vermeiden

Überbaubare Grundstücksflächen

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen gebildet, die sich am städtebaulichen Entwurf orientieren und die Umsetzung des Konzeptes sichern sollen. Die Baugrenzen halten die erforderlichen Mindestabstände zu den Nachbargrundstücken ein.

In einigen Bereichen (v.a. in den Bauflächen 2 bis 6 und 11) sind voraussichtlich Tiefgaragen vorgesehen, die einen Großteil der erforderlichen privaten Stellplätze aufnehmen sollen. Dies wird von Seiten der Stadt Schleswig ausdrücklich begrüßt. Somit können großflächige oberirdische Stellplatzanlagen vermieden werden, wodurch die Qualität des verbleibenden Freiraumes deutlich steigt. Um diese Tiefgaragen flexibel unterhalb der Gebäude errichten zu können, wurde eine textliche Festsetzung formuliert, nach der Tiefgaragen auch außerhalb der Baugrenzen zulässig sind. Die Baugrenzen sind zur Steuerung der oberirdischen Gebäudestruktur gebäudebezogen festgesetzt, so dass diesbezüglich eine Sonderregelung für die Tiefgaragen erforderlich ist.

Innerhalb der Bauflächen 1 bis 5 sind die jeweiligen straßenseitigen Baugrenzen relativ eng um die geplanten Gebäude gelegt worden. Hiermit sollen ein Mindestabstand der Gebäude von der Straße und damit eine gewisse Offenheit des Straßenraumes gewährleistet bleiben. Eine typische innerstädtisch verdichtete Bebauung, bei der die Gebäude unmittelbar bis an den Gehweg heranreichen, ist hier städtebaulich nicht gewollt. Um jedoch in den straßenseitigen Bereichen gewisse Überschreitungen der Baugrenzen durch untergeordnete Bauteile wie Balkon, Loggien oder Vorbauten zu ermöglichen, wurde hierzu eine Festsetzung in den Bebauungsplan mit aufgenommen. Der Bezug zu § 6 Abs. 6 Nr. 2 der Landesbauordnung Schleswig-Holstein wurde gewählt, um eine einheitliche Definition hinsichtlich der mit dieser Festsetzung verbundenen Zulässigkeiten sicher zu stellen. Ergänzt wird diese Festsetzung um ebenerdige Terrassen, da diese über den o.g. Paragraphen der LBO-SH nicht erfasst sind, aber gleichrangig behandelt werden sollen.

Für das Sondergebiet SO 2.2 (Kranhafen) wird eine Festsetzung mit in den Bebauungsplan aufgenommen, nach der bauliche Anlagen für einen Travellift bzw. Lastenkran sowie eine Slipanlage auch außerhalb der Baugrenzen zulässig sind. Hiermit sollen deren Errichtung sichergestellt werden, auch wenn Sie später als Hauptnutzung definiert und daher nur innerhalb der Baugrenzen zulässig wären. Die Möglichkeit zur Aufweitung der Baugrenze wurde nicht gewählt, um die Lage der hochbaulichen Anlagen konkret zu steuern.

Für das Sondergebiet SO 2.3a (Wohnen auf dem Wasser) wird eine Festsetzung mit in den Bebauungsplan aufgenommen, nach der Steganlagen und Bootsliegeplätze auch außerhalb der Baugrenzen zulässig sind. Hiermit sollen deren Errichtung sichergestellt werden, auch wenn Sie später als Hauptnutzung definiert und daher nur innerhalb der Baugrenzen zulässig wären. Die Möglichkeit zur Aufweitung der Baugrenze wurde nicht gewählt, um die Lage der hochbaulichen Anlagen konkret zu steuern.