Planungs­dokumente: 83. Änd. des Flächennutzungsplanes, 44. Änd. des Landschaftsplanes und Bebauungsplan "Katharinen Hospiz" (Nr. 292)

Sie können an dieser Stelle Einsicht in die Dokumente des Verfahrens nehmen.

Inhaltsverzeichnis

Begründung

7. Inhalt des Bebauungsplanes

7.1. Entwurfskonzeption des Hochbaus

Zu Beginn des Planverfahrens wurden durch das Architekturbüro Sunder-Plassmann Architekten, Kappeln, verschiedene Entwurfsvarianten für die bauliche Erweiterung des Hospiz- und Palliativzentrums geprüft. Die in der Planzeichnung des Bebauungsplans durch die Baugrenzen festgesetzte Ausformung des Neubaus für die Patientenzimmer erfüllt zum einen die Voraussetzungen für eine optimale Hospiz- und Palliativarbeit; zum anderen wird dadurch eine größtmögliche Schonung des Christiansenparks und der dortigen Gehölzstrukturen gewährleistet.

Folgender Hochbauentwurf ist nun Grundlage für die Festsetzung im Bebauungsplan:

Abbildung 2: Entwurf (Sunder-Plassmann-Architekten).

Von den Architekten wird diese Vorplanungskonzeption wie folgt dargestellt:

Das Katharinen Hospiz befindet sich in der 1752 erbauten Villa am historischen Christiansenpark. Mit der Erweiterung sollen bisherige Versorgungslücken im Bereich der Hospiz- und Palliativbetreuung in der Region geschlossen werden. Es ist eine Erweiterung um 2 Gruppen mit jeweils 6 Bettenplätzen mit den zugehörigen Bereichen für Betreuung und Angehörige vorgesehen.

Unter Berücksichtigung der nutzungsspezifischen, denkmalpflegerischen und städtebaulichen Anforderungen wurden in gemeinsamer Abstimmung mit allen Beteiligten zunächst mehrere Varianten entwickelt. Grundlage aller Konzepte ist das landschaftsplanerisch erstellte Baumkataster nebst Bewertung des historischen Baumbestandes im denkmalgeschützten Christiansenpark. Der historische Gartenpavillon soll dabei gebührend eingebunden sein. Die neue Bebauung soll sich in leichter, angemessener Architektur zwischen den Baumbestand einfügen. Entsprechend wurden filigranere Grundriss- und Baukörperformen gegenüber kompakten Großformen favorisiert. Eine zweigeschossige Bauweise ist, zwar mit geringerer überbauter Fläche, jedoch aufgrund der Höhenentwicklung und auch aufgrund der Nutzungsabläufe, nicht angemessen und verträglich.

In der vertiefenden Abstimmung wurde ein raum-, nutzungs- und wirtschaftlich optimierter, gestraffter eingeschossiger Baukörper mit ca. 1.000 qm Bruttogrundfläche konzipiert. Zwei Baukörper- Flügel sind im Grundriss entsprechend Baumbestand ausgeformt. Ein dritter kleinerer Flügel bildet zum einen den Übergang zur Villa und schafft gleichzeitig einen Innenhof. Die Bettenräume sind in den zwei Haupt- Flügeln mit ebenerdiger Außenterrasse zum Park hin orientiert. Die Betreuungs- und Angehörigenräume öffnen sich zum neu ausgebildeten Innenhof gegenüber der Villa.

Die Baukörper- Flügel sind zur Eingrenzung der Höhenentwicklung mit maximal 10°- geneigten Pultdächern und einer höchsten Höhe von ca. 5 m geplant. Zur Gewährleistung der Barrierefreiheit sind die in den Park reinragenden Flügel aufgrund der Geländetopographie jedoch ca. 2 m schwebend über OK Gelände ausgebildet. Die Fassaden zum Park sind als filigrane, transparente, leichte Holz-/ Glasfassaden, in die Landschaft einfügend vorgesehen, gegenüber dem Innenhof in Massivbauweise. Die noch vorhandenen westlichen Nebengebäude werden rückgebaut. Die Zufahrt von der Mühlenstraße bleibt unverändert, die fahr- und fußläufige Erschließung erfolgt durch das „Lindentor“ (Sunder-Plassmann-Architekten).

Zur Minimierung des Eingriffes in die Natur sieht der Entwurf folgende Aspekte vor:

Für die Erweiterung des Hospiz- und Palliativzentrums ist eine eingeschossige Elementbauweise auf z.T. schwebender Bodenplatte vorgesehen. Die Gründung des nördlichen Gebäudeteiles folgt den Fundamenten des Bestandsgebäudes. Der südliche Teil wird im Wurzelbereich der Bäume mittels Brunnenringen punktförmig gegründet. Die Gründungspunkte sind an die jeweiligen Wurzelräume angepasst. Zur Erstellung der Punktfundamente wird eine Fahrtrasse auf Stahlplatten in Gebäudemitte (nicht Traufbereich der Bäume) errichtet. Alle weiteren Bautransporte finden dann auf der schwebenden Bodenplatte statt.

7.2. Festsetzungen im Bebauungsplan

Der wesentliche Inhalt des Bebauungsplanes ist die Festsetzung von insgesamt ca. 0,52 ha großen Sonstigen Sondergebieten gemäß § 11 BauNVO mit der Zweckbestimmung Zentrum für Hospizarbeit und Palliativmedizin. Es werden drei Sonstige Sondergebiete festgesetzt. Zum einen den Bereich des Altbaumbestandes und um das denkmalgeschützte Hauptgebäude (Mühlenstraße Nr. 1) und zum anderen die Fläche für den geplanten Ergänzungsbau sowie die Auf- und Abfahrt mit der bestehenden Stellplatzanlage. Der Bereich um das historische Gebäude des früheren Landhauses Stuhr wird in die Sonstigen Sondergebiete SO 2 und SO 3 getrennt. Diese Trennung begründet sich nur in den unterschiedlichen Festsetzungen zu den Gebäudehöhen. Im SO 1-Gebiet befindet sich das denkmalgeschützte historische Landhaus Stuhr, wo am Bestand orientiert eine maximal zulässige Gebäudehöhe von 59,0 m NHN festgesetzt wird. Das Sonstige Sondergebiet SO 3 stellt einen späteren Anbau dar mit einer geringeren Gebäudehöhe, so dass dort eine um 3,0 m niedrigere maximale Gebäudehöhe mit 56,0 NHN festgesetzt wird.

Zur Realisierung des bis zu 1.200 qm Grundfläche umfassenden, eingeschossigen Neubaus muss das ca. 188 qm große Verwaltungsgebäude an der Westgrenze des Flurstückes 483 abgerissen werden. Der geplante Neubau wird im nördlichen Teil gegenüber dem Bestandsgebäude um ca. 7,0 m weiter in Richtung Westen verschoben.

Zum Schutz mehrerer Großbäume, die gestalterisch den östlichen Rahmen der offenen Parkanlage darstellen, wird der Neubau hakenförmig nach Osten verzogen und so für die Parkbesucher gewissermaßen hinter den zu erhaltenden Großbäumen "relativ versteckt". Auf diese Weise wird sichergestellt, dass der Neubau nicht als ein den Park als Gartendenkmal beeinflussendes Bauwerk erscheint. Dieses wird durch eine Festsetzung zur maximalen Gebäudehöhe des Neubaus von 52,3 m NHN unterstützt. Innerhalb des Neubaus darf es aufgrund der Betriebsabläufe mit einem vollständig barriere- und steigungsfreiem Flurbereich keinen Niveauversprung geben. So ist es wichtig, bereits auf der Ebene der Bauleitplanung die spätere Erdgeschosshöhe im Neubau im Sondergebiet SO 1 festzusetzen. Die Entscheidung für ein bestimmtes Höhenniveau wurde auch durch das Bemühen, den Großbaumbestand zwischen dem Hospizneubau und der Stuhrsallee nicht zu schädigen, beeinflusst, so dass die dort befindlichen Bäume nun zum Erhalt festgesetzt werden können. Aufgrund der historischen Stützmauer zwischen dem Straßenniveau der Stuhrsallee, welches 3-4 m tiefer liegt, und dem Geländeniveau des Hospizneubaus haben sich die Wurzeln der nahe der Stützmauer stehenden, großen Laubbäume überwiegend in Richtung Westen entwickelt. Würden die Wurzeln dort jetzt durch Baumaßnahmen erheblich geschwächt, kann das einerseits die Statik eines Baumes stören und andererseits zum Verlust der Bäume nach nur wenigen Jahren führen. Daher wurde entschieden, den eingeschossigen Hospizneubau zumindest im südöstlichen Teilbereich aufzuständern, so dass das zukünftige Hauptgebäude in Teilen über dem vorhandenen Geländeniveau „schwebt“. Es wird nur mit Punktfundamenten in den Boden eingegriffen, so dass das randseitige Wurzelwerk der vorhandenen Bäume erhalten bleibt. Außerdem ist es so möglich, das Niederschlagswasser in dem Geländebereich unter das „schwebenden Hospiz“ zu führen, so dass es dort nicht zum Austrocknen des Bodens und dem Vertrocknen des Wurzelwerkes führt. Das „Schweben“ eines Teils des Bauwerks wird dadurch gesichert, dass hierzu verbindliche Regelungen im städtebaulichen Vertrag getroffen werden. Ergänzend wird im Teil B in der städtebaulichen Festsetzung Nr. 1.4 der Bau eines Kellergeschosses im Sonstigen Sondergebiet SO 1 ausgeschlossen.

Die 1.326 qm große Grünfläche südlich und südwestlich des Neubaus wird als private Grünfläche (GF 2.2) festgesetzt. Die Fläche soll als Überquerungsfläche zwischen der Gartennutzung durch die Palliativpatienten und der öffentlichen Parkanlage dienen und wird gegenüber der öffentlichen Parkanlage nicht eingezäunt, so dass sie weiterhin als Teil der öffentlichen Gesamtparkanlage fungiert. Für die im südlichen Teil dieser Fläche stehenden Bäume werden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB Festsetzungen zum Erhalt von Bäumen getroffen.

In der städtebaulichen Festsetzung in Teil B Nr. 4 wird diese öffentliche Nutzbarkeit durch die Festsetzung eines Gehrechts für die Allgemeinheit unterstrichen, welches von der öffentlichen Parkanlage zu dem historischen Gartenhäuschen führt.

Am alten Hauptgebäude werden die Baugrenzen so festgesetzt, dass es auf der Südseite möglich ist, die dortige Außenterrasse zu überdachen (z.B. in der Form eines Wintergartens) und auf der Ostseite des dort vorhandenen Anbaus möglich ist, diesen durch neue Baulichkeiten zu ersetzen. Hier ist zu beachten, dass alle Baulichkeiten an dem Altbau den Denkmalschutz beachten müssen und mit der entsprechenden Denkmalschutzbehörde abzustimmen sind.

Südwestlich des alten Bestandsgebäudes, wo sich zu Planungsbeginn ein kleiner Parkplatz mit ca. 7 Stellplätzen befindet, sollte in den ersten Planungen die vorhandene Stellplatzanlage deutlich vergrößert werden. Dieses hätte allerdings zu einem erheblichen Eingriff in den zwischen der Grundstückszufahrt und der vorhandenen Stellplatzanlage vorhandenen Baum- und Gehölzbestand geführt. Damit wäre auch die bisher „hinter den Bäumen versteckte“ Lage des historischen Hospizgebäudes verloren gegangen. Um diesen erheblichen Eingriff in den Baum- und Gehölzbestand des Christiansenparks zu vermeiden, wird nun auf die Vergrößerung des Parkplatzes verzichtet und nur die vorhandene Fläche als Stellplatzanlage festgesetzt. Bei einer geschickten Stellplatzanordnung können dort etwa 8 Stellplätze entstehen.

Für den Fall, dass für das Zentrum für Hospizarbeit und Palliativmedizin ein höherer Stellplatzbedarf besteht, als auf dem eigenen Grundstück zu realisieren ist, wird der Hospizbetreiber die erforderlichen Stellplätze von der Stadt Flensburg ablösen.

Das historische "Vorgartengrün" zwischen dem Altbau und der Mühlenstraße wird als private Grünfläche (GF 2.1) festgesetzt. Dort sind die befestigten Zuwegungen zu den Eingangspforten zulässig. Darüberhinausgehende Nebenanlagen sind dort nicht zulässig.

Im Sonstigen Sondergebiet SO 1 springt die Baugrenze für den geplanten Neubau an der Westecke um ca. 22,0 m in Richtung Osten zurück, um die dort vorhandene und an den geplanten Neubau angrenzende Buchengruppe zu erhalten. Aufgrund der hohen Empfindlichkeit des knapp unter der Oberfläche befindlichen Feinwurzelwerkes der Buchen dürfen im Bereich des Gebäuderückensprunges keine baulichen Anlagen entstehen, die stark in den Boden eingreifen und das Wurzelwerk der Buchen beschädigen würden. Um dort eine Außenterrasse für die Palliativpatienten zu ermöglichen, wird für den Bereich, der in der Planzeichnung mit "A" gekennzeichnet ist, eine bauliche Nebenanlage so zugelassen, dass dort eine Außenterrasse gebaut werden kann, wenn diese aufgeständert wird und die Bewässerung für den darunterliegenden Boden sichergestellt ist. Hierzu wird in der textlichen Festsetzung 1.3 bestimmt, dass diese Außenterrasse so zu bauen ist, z. B. durch breite Fugen oder wasserdurchlässiges Material, dass das im Terrassenbereich anfallende Niederschlagswasser in den unter der Terrasse befindlichen Erdboden geleitet wird. Der andere Teil der Terrasse, der als bauliche Nebenanlage in der Planzeichnung mit "B" gekennzeichnet ist, darf aufgeständert oder flächig mit dem Erdreich verbunden gebaut werden.

Das Geländeniveau im Bereich des Baufensters im Sonstigen Sondergebiet SO 1 fällt von Norden (ca. 48,32 m NHN) um ca. 2,52 m in Richtung Süden (ca. 45,80 m NHN) ab. Der Neubau soll im Nordwesten in den Boden „eingeschoben“ werden, sodass beim Haupteingang des Neubaus (Innenhof) ein möglichst ebenerdiger Übergang ermöglicht wird. Richtung Südwesten wird das Gebäude in Richtung Pavillon aufgeständert. Da die notwendigen Abgrabungen vom Entwurf abhängig sind, werden innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche Abgrabungen im Bebauungsplan zugelassen. Die Abgrabungen sollen auf ein Mindestmaß, insbesondere unter dem Aspekt des Baumschutzes, reduziert werden. Diesbezüglich werden im städtebaulichen Vertrag, welcher vor Satzungsbeschluss geschlossen werden soll, die Abgrabungsmöglichkeiten innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche konkretisiert.

Dieses wird unterstützt durch den Ausschluss des Baus eines Kellergeschosses.

Damit barrierefreie Wegeverbindungen sowie barrierefreie Gebäudeeingänge realisiert werden können, dürfen hierfür ausnahmsweise ebenfalls Aufschüttungen oder Abgrabungen durchgeführt werden.

Die im Süden befindliche private Grünfläche GF 2.2 mit 1.326 qm Grundfläche wird vom Katharinen Hospiz am Park gepflegt, muss jedoch für die Öffentlichkeit erreichbar und durchquerbar sein (z.B. zu dem Pavillon). Diese Fläche darf nicht durch einen Zaun vom Christiansenpark abgetrennt werden. Außerdem sind dort keine Nebenanlagen zulässig.

Insgesamt sind 45 Einzelbäume zum Erhalt und ein flächenhaftes Erhaltungsgebot (Fläche für Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewässern) festgesetzt. Bei dem derzeit vorliegenden Planentwurf wären insgesamt 9 Bäume abgängig. Ein Baum soll grundsätzlich erhalten bleiben. Aufgrund der Nähe zum künftigen Baufeld kann dieser jedoch nicht sicher als zu erhalten festgesetzt werden. Da dieser aber nicht grundsätzlich abgängig ist, wird der Baum nicht als künftig fortfallend festgesetzt. Es soll im Rahmen des zu schließenden städtebaulichen Vertrages mittels einer ökologischer aubegleitung die bestmögliche Sicherung des Baumes gewährleistet werden.

Der im B-Plangeltungsbereich enthaltene Teil der Mühlenstraße wird als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt.