Planungs­dokumente: 83. Änd. des Flächennutzungsplanes, 44. Änd. des Landschaftsplanes und Bebauungsplan "Katharinen Hospiz" (Nr. 292)

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Inhaltsverzeichnis

Begründung

7.3. Art und Maß der baulichen Nutzung

Gemäß § 11 Baunutzungsverordnung (BauNVO) wird ein Sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Zentrum für Hospizarbeit und Palliativmedizin festgesetzt. Diese spezielle Nutzung wird in Teil B mit der städtebaulichen Festsetzung I Nr. 1.1 bestimmt. Die vorgenommene Teilung in drei "Einzelsondergebiete" begründet sich zum einen in der Differenzierung der unterschiedlichen Maße der baulichen Nutzung, hier in Bezug auf die unterschiedliche zulässige Anzahl von Vollgeschossen, und zu den Höhen der baulichen Anlagen und zum anderen durch eine differenzierte Nutzungszuordnung. In der Festsetzung Nr. 1.1 in Teil B wird dem Sondergebiet SO 1 mit dem geplanten Neubau die Nutzung für Patientenzimmer und damit zusammenhängende Nutzungen, wie z.B. Aufenthaltsräume und Räume für medizinische Betreuung zugeordnet. Die Sonstigen Sondergebiete SO 2 und SO 3 umfassen das alte Hospizgebäude, aus welchem die Patientenzimmer heraus verlegt werden. Dort sind zukünftig Räume für Büronutzung, Verwaltung und Seminare sowie Veranstaltungen zulässig, die im Zusammenhang mit der Hospiz- und palliativmedizinischen Arbeit stehen und für das Gesamtkonzept des Hospiz- und Palliativzentrums essentiell sind. Die Differenzierung zwischen den Sonstigen Sondergebieten SO 2 und SO 3 besteht dann nur noch in der unterschiedlichen Festsetzung der maximalen Gebäudehöhe: Am historischen Landhaus Stuhr im SO 2-Gebiet wird die Höhenfestsetzung an der vorhandenen Dachhöhe orientiert unter der maximale Gebäudehöhe von 59,0 m NHN und bei dem niedrigeren Anbau an der Ostseite das Landhauses im SO 3-Gebiet mit der 3,0 m niedrigeren Gebäudehöhe von 56,0 m NHN.

Das Sondergebiet SO 1 mit 3.959 qm Fläche dient dem geplanten Neubau für die Palliativbetten. Im Sinne eines barrierefreien Neubaus und der Einfügung in die historische Parkanlage ist es im Sondergebiet SO 1 nur zulässig, ein Gebäude mit 1 Vollgeschoss zu bauen. Um den Bau für Staffel- oder Dachgeschossen auch für die Zukunft auszuschließen, die Massivität des Bauwerkes deutlich erhöhen würden, wird gleichzeitig eine maximale Gebäudehöhe von 52,30 m NHN festgesetzt. Als Ausnahme ist es zulässig, die maximale Gebäudehöhe nochmals um maximal 1,0 m durch zusätzliche Oberlichtkonstruktionen oder technische Anlagen zu überschreiten.

Das Sondergebiet SO 2 mit 980 qm Fläche umfasst den Bereich des denkmalgeschützten Altbaus, dem ehemaligen Landhaus Stuhr. Die dort vorhandenen Palliativbetten werden in den Neubau im Sondergebiet SO 1 verlagert. Das bisherige Hauptgebäude wird für Verwaltungs- und Seminarräume sowie eventuell für weitere Aufgaben der Hospizarbeit und Palliativmedizin umgebaut. Im SO 2 werden 3 Vollgeschosse festgesetzt, um dem Hospiz die Möglichkeit vorzubehalten, das Dachgeschoss so auszubauen, dass es nach Landesbauordnung (LBO) ein Vollgeschoss darstellt. Der vorhandene First des Altbaus liegt bei 58,02 m NHN und damit ca. 8,80 m über der Eingangshöhe. Im B-Plan wird dort eine maximale Firsthöhe von 59,0 m NHN festgesetzt, um bei eventuellen Sanierungsarbeiten noch einen geringen Spielraum bei der Dachhöhe zu lassen. Entsprechende Arbeiten am Gebäude bedürfen einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung.

Für den im Osten des Hauptgebäudes zur Stuhrsallee gelegenen Anbau werden 2 Vollgeschosse und eine maximale Firsthöhe von 56,0 m NHN festgesetzt.

Für sämtliche Teilsondergebiete werden keine Festsetzung zu einer Grundflächenzahl festgesetzt, sondern gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO die jeweils maximal zulässige Grundfläche. Für das Sondergebiet SO 1 wird eine maximale Grundfläche von 1.200 qm festgesetzt, wobei die jeweiligen Außenterrassen (A, B und C) nicht auf die Grundfläche anzurechnen sind. Im Sondergebiet SO 2 wird eine Grundfläche von maximal 400 qm festgesetzt. Der vorhandene Altbau hat eine Grundfläche von 308 qm, so dass auf der Südseite noch eine Ergänzungsbaureserve von ca. 100 qm verbleibt. Für das Sondergebiet SO 3 wird eine relativ am Bestand orientierte maximale Grundfläche von 130 qm festgesetzt. Somit ist für das gesamte Plangebiet eine maximale Grundfläche von 1.730 qm zulässig. Auf das zusammengefasste Sondergebiet mit insgesamt 5.198 qm bezogen, entspricht dies einer GRZ von 0,33.

7.4. Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen / Ausschluss von Nebenanlagen

In dem Plangebiet wird auf die Festsetzung einer bestimmten Bauweise verzichtet. Dieses ist nicht erforderlich, da die durch Baugrenzen bestimmten überbaubaren Flächen sehr stark an den konkreten Bauvorhaben orientiert sind.

Die Festsetzung der Baugrenzen erfolgt relativ dicht an der konkreten Hochbauplanung, um damit die Anzahl der erforderlichen Baumfällungen auf ein Mindestmaß zu reduzieren.

Um den offenen Parkcharakter bis an den Neubau im Sonstigen Sondergebiet SO 1 heranzuführen, wird in dem Sonstigen Sondergebiet SO 1 auf der Fläche zwischen der Parkanlage im Westen und der privaten Grünfläche im Süden festgesetzt, dass diese von den sonst dort gemäß § 14 BauNVO zulässigen baulichen Nebenanlagen freizuhalten ist und auch die sonst nach § 12 BauNVO zulässigen Stellplätzen und Garagen dort nicht zulässig sind.

7.5. Verkehrserschließung

Die Erschließung des Grundstückes erfolgt ausschließlich über die Mühlenstraße. Eine Erschließung über die Stuhrsallee wäre sehr schwer möglich, da sich die Stuhrsallee in Richtung Süden absenkt und östlich vom Gehweg der Stuhrsallee das Hospizgelände durch eine denkmalgeschützte Stützmauer abgetrennt wird. Im Süden des Plangebietes ist zwischen dem westlichen Gehweg der Stuhrsallee (mit 41,91 m NHN) ein Höhenunterschied von ca. 4,0 m zur Geländehöhe in der Grünfläche GF 2.2 (45,90 m NHN).

Die verkehrliche Anbindung für den Kraftfahrzeugverkehr erfolgt von der Mühlenstraße durch das vorhandene, denkmalgeschützte Einfahrtstor. Dieses Tor fungiert gleichzeitig als der nördliche Zugang zum Christiansenpark, so dass dort ebenfalls eine Fläche in der Planzeichnung gekennzeichnet ist, die mit einem Gehrecht für die Allgemeinheit, vertreten durch die Stadt Flensburg, zu belasten ist. Da sich der vom Hospizgrundstück kommende KFZ-Verkehr nur sehr geringfügig erhöht, bedarf es keines Ausbaus der Auf- und Abfahrt.

Der B-Plangeltungsbereich ist durch den öffentlichen Personennahverkehr durch die Stadtbuslinie 2 erschlossen. Diese hat einen planmäßigen Halt an der Haltestelle "Wrangelstraße", die sich an der Mühlenstraße, in unmittelbarer Entfernung zum Hospiz befindet. Die Haltestelle wird planmäßig Montag bis Freitag von 05:36 bis 23:33 Uhr und Sonnabend von 06:04 bis 23:33 Uhr sowie am Sonntag von 08:19 bis 23:33 Uhr angefahren (Stand Dezember 2018).

Die Stellplätze für KFZ dürfen nur auf der in der Planzeichnung dafür gekennzeichneten Fläche angelegt werden. Dort ist eine am Bestand orientierte Fläche für etwa 8 Stellplätze festgesetzt. Damit wird sichergestellt, dass eine höchstmögliche Anzahl von Bäumen erhalten bleiben kann. Der Bau von überdachten Stellplätzen und Garagen ist dort nicht zulässig. Die aus der Erweiterung des Hospiz- und Palliativzentrums resultierenden zusätzlichen Stellplätze sollen ggf. durch eine neue Anordnung auf der bestehenden Stellplatzanlage untergebracht bzw. abgelöst werden, damit keine zusätzliche Flächenversiegelung durch Stellplatzanlagen erfolgt.

Neu errichtete Stellplätze müssen von den zugeordneten Gebäuden aus barrierefrei erreichbar sein (§ 50 Abs. 10 LBO 2009). Gemäß den Festsetzungen können im Plangebiet allerdings keine neuen und zusätzlichen Stellplätze hergestellt werden. Daher gilt hier der „Umkehrbeschluss“ in dem Sinne, dass von die vorhandenen Stellplatzanlage des neuen Gebäudes im Sondergebiet SO 2 barrierefrei erreichbar sein muss. Da zwischen dem Neubau und dem Altbau über den Innenhof auch eine barrierefreie Wegeverbindung hergestellt wird, ist dann von der Stellplatzanlage aus auch der Altbau barrierefrei erreichbar.

Der Zugang von öffentlichen Verkehrswegen und Stellplätzen zu den Haustüren muss auch innerhalb des Grundstücks barrierefrei ausgeführt werden. Die Wege zu den Eingangstüren müssen barrierefrei sei.