Planungs­dokumente: Bebauungsplan Nr. 13 D für ein Gebiet nordöstlich und südöstlich der Neuhöfer Straße

Begründung

2. Anlass und Ziele der Planung

2.1 Anlass der Planung

Das Stadtbild der Stadt Reinfeld/Holstein ist von besonderer geschichtlicher, architektonischer, städtebaulicher und künstlerischer Bedeutung. Auf Grund dessen hat die Stadt eine Erhaltungssatzung erlassen. Es gilt die 2. Änderung der Erhaltungssatzung vom 16.12.2010 zum Erhalt der städtebaulichen Eigenart des Gebietes. Im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung, in der sich auch das Plangebiet befindet, bedarf der Abbruch, die Änderung, die Errichtung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer Genehmigung.

Ergänzend zur Erhaltungssatzung wurde am 29. Februar 2012 eine Ortsgestaltungssatzung zum Schutz und zur zukünftigen Gestaltung des Stadtbildes der historischen Innenstadt und der angrenzenden oder eigenständigen abgeschlossenen Bereiche der Stadt Reinfeld/Holstein erlassen. Diese trifft Festsetzungen zur Gestaltung von Fassaden, Fenstern, Türen, Schaufenstern, Werbeanlagen, Anbauten sowie Nebenanlagen, Garagen und Carports.

Der Erhalt der Eigenart des Stadtbildes ist ein hohes Planungsziel der Stadt Reinfeld/Holstein. Gerade durch Abriss von Bestandsgebäuden und damit einhergehenden Neubauten läuft das Plangebiet Gefahr, dass die Eigenart des Gebietes negativ durch fehlende städtebauliche Festsetzungen beeinträchtigt wird. Bedingt durch den stattfindenden Generationenwechsel im Plangebiet ist zu erwarten, dass die Anfragen nach Abriss der Bestandsgebäude und Neubauvorhaben künftig weiter zunehmen werden, da ältere Gebäude und wenig moderne Wohngrundrisse häufig nicht den Ansprüchen junger Familien entsprechen. Einer negativen Entwicklung des besonderen Erscheinungsbildes soll durch die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 13 D entgegengewirkt und das Planungsziel zum Erhalt der Eigenart des Gebietes gestärkt werden.

Gegenwärtig gilt für das Plangebiet die 13. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 13, die im Jahr 1993 Rechtkraft erlangte. Ziel der 13. Änderung war es, die Attraktivität des innerstädtischen Bereiches der Stadt Reinfeld/Holstein zu erhalten und einer Ausbreitung bzw. Ansiedlung von Diskotheken, Spielhallen und ähnlichen Unternehmen im Sinne des § 33 i der Gewerbeordnung, die der Aufstellung von Spielgeräten mit oder ohne Gewinnmöglichkeit dienen sowie Vorführ- und Geschäftsräume, deren Zweck Darstellung oder Handlung mit sexuellem Charakter ist, vorzubeugen. Ferner sollte mit der Planung auch erreicht werden, dass derartige Betriebe zu der nicht weit entfernt gelegenen Friedhofsanlage einen gewissen Abstand aufweisen sollten, um das Gedenken Trauernder nicht negativ zu beeinflussen. Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung wurden für das Plangebiet nicht getroffen. Hier erfolgt eine Beurteilung von Bauvorhaben nach § 34 BauGB sowie der Ortsgestaltungs- und Erhaltungssatzung.

Besonders die fehlenden Höhenfestsetzungen im Plangebiet könnten dazu führen, dass Gebäude entstehen, die sich nicht in das städtebauliche Bild einfügen. Heutige Bauwünsche privater Bauherren, der Wunsch nach einer immer größeren Wohnfläche sowie kreative Architektenplanungen haben dazu geführt, dass vor allem sog. Staffelgeschosse, die optisch den Eindruck eines zweigeschossigen Gebäudes einnehmen, baurechtlich aber dennoch als eingeschossig anzusehen sind, sich zunehmend großer Beliebtheit erfreuen. Dies hat zur Folge, dass bei Abriss der Bestandsgebäude und einem entsprechenden Neubau häufig massiver gebaut wird und sich der Neubau unverkennbar von den übrigen Häusern abhebt. Mit einer solchen Entwicklung geht vielfach eine untypische Verdichtung einher, die hier im straßenbegleitenden Bereich vermieden werden soll.

Aufgrund des vorhandenen Bestandes an Altgebäuden im Plangebiet - zwölf Gebäude sind vor dem Jahr 1920 errichtet worden - ist davon auszugehen, dass derartige Anfragen künftig in zunehmendem Maße gestellt werden, was die Stadt Reinfeld/Holstein dazu veranlasst hat, mit Hilfe der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 13 D zusätzliche Steuerungselemente zu implementieren. Hinsichtlich der Festsetzungen besteht Handlungsbedarf, um mögliche Interpretationsspielräume zu reduzieren. Gleichzeitig soll durch eine entsprechende Anpassung aber dennoch eine moderate Nachverdichtung ermöglicht werden, ohne aber dabei eine ungewollte Nutzungsdichte und unmaßstäbliche Entwicklung befürchten zu müssen. Durch kleine und aufeinander abgestimmte Baufenster wird südwestlich der Neuhöfer Straße eine zweite Baureihe ermöglicht, in der moderne Bauformen mit Flachdächern oder flach geneigten Dächern in begrünter Form vorgesehen werden.

Die Stadt Reinfeld/Holstein ist durch ihre verkehrsgünstige Lage und ihr infrastrukturelles Angebot ein stark nachgefragter Wohnstandort. Dies hat zur Folge, dass auch Projektentwickler im zunehmenden Maße versuchen, Wohngrundstücke zu erwerben und zu entwickeln. Dabei steht oft nicht das optische Erscheinungsbild, sondern viel mehr die maximale Ausnutzung der Grundstücke für eine Gewinnmaximierung im Vordergrund. Gerade in Gebieten ohne entsprechende städtebauliche Festsetzungen besteht die Gefahr, dass hier Gebäude entstehen, die sich nicht vollumfänglich in das Siedlungsgefüge einfügen und ein negatives Erscheinungsbild hinterlassen. Diese Gefahr soll durch eine langfristige Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch angepasste Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung entgegengewirkt werden.

2.2 Ziele der Planung

Die Stadt Reinfeld/Holstein beabsichtigt mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 13 D, das Stadtbild, das von besonderer geschichtlicher, architektonischer und städtebaulicher Bedeutung ist, zu erhalten und zu stärken. Das bereits voll umfänglich entwickelte und erschlossene Gebiet soll durch entsprechende Festsetzungen in seiner Art der Nutzung, Maßstäblichkeit und Nutzungsdichte erhalten und gleichzeitig modern weiter entwickelt und eine moderate Nachverdichtung zugelassen werden. Der Beschluss des Stadtentwicklungsausschusses vom 21. Oktober 2020 zu den Grundsätzen für die Innenverdichtung, der insbesondere bestehende Wohngebiete und nicht das hier anzutreffende Mischgebiet im Blick hatte, wird dennoch in weiten Teilen umgesetzt (max. Überschreitung der GRZ um 50 %, Untersagung von Stein- und Schottergärten, Gründächer werden für die rückwärtige Bebauung verbindlich vorgeschrieben, kleine und aufeinander abgestimmte Baufenster, Baufenster historischer Gebäude orientieren sich unmittelbar an der Bestandsbebauung).

Die städtebaulichen Ziele lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Erhalt des städtebaulichen Erscheinungsbildes im Bereich des Straßenkörpers;

Schaffung weiterer rückwärtiger Baufenster mit ökologischen Ansätzen (Dachbegrünung) zugunsten einer baulichen Verdichtung und besseren Ausnutzung der Grundstücke;

Festlegung einer Grundflächenzahl (GRZ) und einer maximalen Firsthöhe (FH) zur Begrenzung einer möglichen Verdichtung;

langfristige Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch angepasste Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung;

Vorgabe einer maßstäblichen und an die Umgebung angepassten Bebauung.