Planungs­dokumente: Bebauungsplan Nr. 13 D für ein Gebiet nordöstlich und südöstlich der Neuhöfer Straße

Begründung

3. Inhalte des Bebauungsplans

3.1 Art der baulichen Nutzung, Bauweise usw.

Entsprechend der städtebaulichen Zielsetzung wird ein Mischgebiet (MI) gemäß § 6 BauNVO festgesetzt. Die Festlegung der Art der baulichen Nutzung entspricht den Nutzungsstrukturen in dem gewachsenen Gebiet. Neben dem Erhalt der bestehenden Betriebe ist es gemeindlicher Planungswille, innerhalb des Mischgebietes nicht nur dem Wohnen, sondern auch einem entsprechenden Anteil an nicht wesentlich störenden gewerblichen Nutzungen Raum zu bieten.

Allgemein zulässig sind gemäß § 6 Abs. 2 BauNVO im Plangebiet folgende Nutzungen:

  • Wohngebäude,
  • Geschäfts- und Bürogebäude,
  • Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaft sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
  • sonstige Gewerbebetriebe,
  • Anlagen für Verwaltungen sowie kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

Um den Charakter des Siedlungsgefüges nicht zu stören, werden die in § 6 Abs. 2 Nr. 6 und 7 BauNVO ansonsten allgemein zulässigen Nutzungen (Gartenbaubetriebe und Tankstellen) nicht zugelassen. Sie widersprechen hinsichtlich ihrer teilweise extensiven Platzansprüche und ihres Erscheinungsbildes den Schutzansprüchen und Zielsetzungen der Planung.

Die in überwiegend gewerblich geprägten Teilen gemäß § 6. Abs. 2 Nr. 8 BauNVO allgemein, ansonsten gemäß § 6 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten werden ebenfalls, um einen Attraktivitätsverlust des Gebietes zu vermeiden, ausgeschlossen. Der Ausschluss von Vergnügungsstätten findet seine Ursache darin, dass bereits eine einzelne dieser Anlagen indirekt wirksame Nachbareffekte auslösen kann, die angrenzende Nutzungen, insbesondere die Qualitäten der benachbarten Wohnstandorte, beeinträchtigen. Auch Einzelhandelsgeschäfte, Dienstleistungsbetriebe und Freiberufler sehen sich nach anderen Standorten um bzw. ziehen die Ansiedlung in der Nähe einer Vergnügungsstätte erst gar nicht in Betracht. Hinzu kommt, dass die im Plangebiet gelegene Wohnbebauung insbesondere vor nächtlicher Ruhestörung geschützt werden soll.

Unter dem Begriff 'Vergnügungsstätte' im städtebaulichen Sinne fallen im Wesentlichen fünf Gruppen von unterschiedlicher Vergnügungsweise:

  • Nachtlokale jeglicher Art, Vorführ- und Geschäftsräume, deren Zweck auf Darstellung mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, einschließlich Sex-Shops mit Videokabinen;
  • Diskotheken;
  • Spiel- und Automatenhallen;
  • Wettbüros und
  • Swinger-Clubs.

Gaststätten mit gelegentlichen, unter Umständen auch regelmäßigen Tanzveranstaltungen (z. B. einmal im Monat) sind städtebaurechtlich nicht als Vergnügungsstätten einzustufen und somit zulässig.

Das Maß der baulichen Nutzung wird durch unterschiedliche Festsetzungen bestimmt. Es wird eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,5 festgesetzt. Hierdurch wird dem Gedanken Rechnung getragen, die bebaubare Fläche ins Verhältnis zur Größe des Baugrundstücks zu setzen und eine an den Bestand angepasste Versiegelung zuzulassen. Der Bebauungsplan schließt die Möglichkeit zur Überschreitung der jeweils zulässigen Grundfläche gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO nicht aus, so dass diese für Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten sowie für Nebenanlagen i. S. d. § 14 BauNVO um bis zu 50 % überschritten werden darf. Darüber hinaus ist eine Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) von 0,5 ausnahmsweise zulässig, wenn diese durch Flächen von ebenerdigen, mindestens zweiseitig offenen Terrassen ohne Überdachung direkt an Wohngebäuden hervorgerufen wird. Diese Flächen sind bei der Ermittlung der Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO unberücksichtigt zu lassen und nur bei der Ermittlung der Grundfläche i. S. d. § 19 Abs. 4 BauNVO zu ermitteln.

Die Firsthöhe (FH) der baulichen Anlagen darf maximal 10,50 m betragen. Bezugspunkt ist die Oberkante der erschließenden Verkehrsfläche mittig vor dem Grundstück. Die Höhenbegrenzung trägt der Tatsache Rechnung, dass die direkt benachbarten Grundstücke seit Jahrzehnten bebaut sind und deren Beschattung durch neu hinzukommende Gebäude (vor allem nach Abriss) begrenzt werden soll. Aufragende technische Gebäudeteile wie Antennen, Schornsteine und Blitzableiter sind nicht auf die zulässige Höhe anzurechnen, da von ihnen nur eine untergeordnete optische Wirkung ausgeht.

Die zusätzlich festgesetzten Baufenster ermöglichen eine Verdichtung der Grundstücke, insbesondere durch mögliche Hinterliegerbebauung südwestlich der Neuhöfer Straße, soweit nicht bereits geschehen.

Es gilt die offene Bauweise. Gebäude sind somit mit einem seitlichen Grenzabstand zu errichten. Es sind, angepasst an den Bestand, ausschließlich Einzelhäuser zulässig.

Für Terrassen und Überdachungen von Freisitzen ist festgesetzt, dass diese, abweichend von der Regelung des § 6 Abs. 8 Landesbauordnung (LBO), einen Abstand von mind. 2,00 m zu den Grundstücksgrenzen einzuhalten haben. Aufgrund der liberalisierten Abstandflächenregelung benötigen bauliche Nutzungen im Sinne von § 6 Abs. 8 LBO, u. a. Terrassen und Überdachungen von Freisitzen, keine eigenen Abstandflächen mehr. Sie wären damit ohne Abstandsflächen zulässig. Ohne eine planerische Festsetzung würde dies bedeuten, dass die bezeichneten Anlagen direkt an die Nachbargrenze heranrücken könnten. Die damit einhergehende Verdichtung würde der städtebaulichen Intention widersprechen. Um dort die gebotenen Qualitäts- und Sozialabstände einzuhalten, wird für das gesamte Plangebiet die vom Bauordnungsrecht abweichende Abstandsregelung festgesetzt.

Im gesamten Plangebiet sind Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie nur an und auf Gebäuden zulässig, parallel angebracht zur Fassade oder zum Dach. Unzulässig sind aufgeständerte oder überkragende Anlagen sowie selbständige oder freistehende Solaranlagen. Windkraftanlagen, auch als Nebenanlagen, sind unzulässig. Ausnahmen für solche Anlagen i. S. v. § 14 Abs. 1 Satz 3 und Abs. 2 BauNVO sind nicht zulässig. Die Unzulässigkeit begründet sich darin, dass die Aufstellung selbständiger Solaranlagen und von Windrädern mit optischen bzw. akustischen Auswirkungen verbunden ist, die dem Charakter des Mischgebietes widersprechen würden. Mit der Möglichkeit, Solarmodule an Fassaden und auf Dächern zu installieren, besteht eine angemessene Möglichkeit, regenerative Energiegewinnung zu betreiben.

Da im Rahmen dieses Bebauungsplanes nicht anders geregelt, gilt die Satzung der Stadt Reinfeld/Holstein über die Herstellung von Kraftfahrzeugstellplätzen und Fahrradabstellplätze (Stellplatzsatzung) vom 18. Oktober 2018. Die Satzung regelt die Anzahl und die Beschaffenheit von notwendigen Stellplätzen für Kraftfahrzeuge und Fahrräder.

Für das Plangebiet gilt die Ortsgestaltungssatzung der Stadt Reinfeld/Holstein vom 29. Februar 2012 zum Schutz und zur zukünftigen Gestaltung des Stadtbildes der historischen Innenstadt und angrenzender oder eigenständiger abgeschlossener Bereiche der Stadt Reinfeld/Holstein. Diese trifft Festsetzungen zur Gestaltung von Fassaden, Fenstern, Türen, Schaufenstern, Werbeanlagen, Anbauten sowie Nebenanlagen, Garagen und Carports.

Die Höhenentwicklung wird neben der festgesetzten Firsthöhe auch durch die Dachneigung bestimmt. Die Dachneigung im MI 1 hat zwischen 25 und 48 Grad zu betragen. Zulässig sind im MI 1 Sattel-, Walm-, und Krüppelwalmdächer. Die festgesetzten Dachformen und Dachneigungen beziehen sich jeweils nur auf die Hauptdächer der Hauptgebäude. Für Wintergärten, Nebenanlagen, Garagen und Carports sind auch abweichende Dachformen und Dachneigungen zulässig. Diese Festsetzung gewährleistet das für die straßenbegleitende Bebauung typische Bild geneigter Dächer, ermöglicht aber eine flexiblere Ausgestaltung.

Die Dachneigung im MI 2 hat zwischen 0 und 18 Grad zu betragen. Sämtliche Dächer innerhalb des MI 2 sind mit dauerhafter und flächendeckender Dachbegrünung mit einem Wasserspeichervermögen von mindestens 10 l/m² auszustatten. Ausnahmsweise kann von einer Begrünung abgesehen werden, wenn diese im ausdrücklichen Widerspruch zum Nutzungszweck steht. Dies können z. B. Dachfenster oder eine Photovoltaikanlage sein.

Bei üblichen Dächern ohne Begrünung wird der Großteil des anfallenden Niederschlagwassers abgeleitet, während bei begrünten Dächern ein Großteil auf den Dächern verbleibt. Dort wird es zum Teil gespeichert sowie durch Verdunstung wieder an die Luft abgegeben. Weitere positive thermische Effekte bringt eine Dachbegrünung bei Spitzentemperaturen im Sommer und im Winter. Temperaturen und Temperaturschwankungen auf Gründächern fallen deutlich moderater aus als auf Referenzdächern, die mit Kies oder Bitumen bedeckt sind. Zusätzlich bieten begrünte Dächer dauerhafte Lebensräume für Tiere und Pflanzen, die Rast-, Futter-, Nist- und Brutgelegenheiten benötigen und tragen damit zur Artenvielfalt innerhalb der bebauten Bereiche bei.

3.2 Landschaftspflege und Artenschutz

Bei Bebauungsplänen der Innenentwicklung wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und vom Umweltbericht nach § 2 a BauGB abgesehen. Ferner ist in § 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB geregelt, dass Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig sind. Ein Ausgleich, z. B. für Flächenversiegelungen, ist somit nicht erforderlich.

Das Plangebiet liegt weder in einem FFH-Gebiet noch in einem EU-Vogelschutzgebiet oder grenzt daran an. Es bestehen daher keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB genannten Schutzgüter und somit kein Erfordernis für eine FFH-Prüfung.

Im Landschaftsrahmenplan für den Planungsraum III aus dem Jahr 2020 ist für das Plangebiet ein 'Schwerpunktbereich für die Erholung' dargestellt. Die Planung steht dem Dargestellten nicht entgegen.

Laut dem festgestellten Landschaftsplan aus dem Jahr 2000 in der Fassung seiner 2. Teilfortschreibung aus dem Jahr 2014 liegt das Plangebiet innerhalb der Siedlungsfläche.

Das Plangebiet besteht aus mehreren Grundstücken, die überwiegend mit einem Wohngebäude bebaut sind. Die Hofflächen sind zum großen Teil versiegelt oder in sonstiger Weise befestigt. Im Plangebiet befinden sich kleinere Gartenflächen mit Rasen und Pflanzbeeten sowie diverse Gehölzstrukturen (Bäume, Gebüsche). Geschützte Biotope gemäß § 30 BNatSchG bzw. § 21 LNatSchG sind nicht vorhanden.

Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich der Satzung der Stadt Reinfeld (Holstein) zum Schutz des Baumbestandes aus dem Jahr 2008. Gemäß § 2 dieser Satzung sind Bäume geschützt mit einem Stammumfang von 120 cm und mehr, gemessen in einer Höhe von 100 cm über dem Erdboden (entspricht einem Stammdurchmesser von ca. 38 cm). Bildet ein Baum unterhalb einer Höhe von 100 cm mehrere Stämme aus, ist die Summe der Stammumfänge maßgebend, wobei mindestens einer der Stämme einen Umfang von 75 cm oder mehr aufweisen muss. Nicht unter den Schutz der Satzung fallen u. a. Weiden und Obstbäume, mit Ausnahme von Nussbäumen und Esskastanien.

Im Einmündungsbereich der Carl-Harz-Straße in die Neuhöfer Straße steht eine Linde, die einen Stammumfang von 235 cm und einen Kronendurchmesser von 9 m aufweist. Die Linde und das aus dem Jahr 1902 stammende Gebäude Neuhöfer Straße 20 befinden sich in einer seit Jahrzehnten andauernden Koexistenz. Es ist derzeit nicht vorgesehen, die Linde oder sonstige unter dem Schutz der Baumschutzsatzung stehende Bäume zu beseitigen. Sollte dies dennoch zukünftig einmal erforderlich werden, ist die Baumschutzsatzung zu beachten und ggf. Ausgleich in Form neu anzupflanzender Bäume zu erbringen.

Flächenhafte Stein-, Kies-, Split- und Schottergärten oder -schüttungen sind auf den Baugrundstücksflächen unzulässig. Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, soweit diese Flächen nicht für eine andere zulässige Verwendung benötigt werden, mit offenem oder bewachsenem Boden als Grün- oder Gartenflächen anzulegen und zu unterhalten. Zielsetzung dieser Regelung ist, eine Gestaltung der unbebauten Flächen der Grundstücke in Form von Schottergärten weitgehend zu unterbinden und eine biologische Artenvielfalt zu stärken. Vermehrt setzen Gartenbesitzer auf die vermeintlich pflegeleichtere Gartengestaltung mit Kies und Steinen. Schottergärten wirken sich negativ auf das Kleinklima aus und zerstören Lebensräume für Tiere und Pflanzen. Durch die zunehmende Versiegelung der Böden ist es vor allem für Vögel und Insekten nicht möglich, ausreichend Nahrung zu finden. Darüber hinaus sorgen Schottergärten für eine Aufheizung der Böden und fungieren als Wärmespeicher. Durch die Abdichtung mit Folien kann es bei Starkregenereignissen zu Überschwemmungen kommen. Auf Grünflächen mit Bepflanzungen werden die Regenmassen hingegen gepuffert.

Bei Umsetzung der durch den Bebauungsplan vorbereiteten Baugelegenheiten wird es zu Erdarbeiten kommen. Bei den Bodenarbeiten sind die Bestimmungen des Bodenschutzes zu berücksichtigen; so ist der kulturfähige Oberboden vor der Herstellung der Baukörper zu beräumen und auf Mieten fachgerecht zwischenzulagern. Die DIN-Normen 18915 und 19731 sind bei dem Umgang und der Wiederverwendung des Oberbodens zu berücksichtigen. Durch den Abtrag des belebten Oberbodens und durch die Versiegelungen kommt es zu dem teilweisen Verlust der natürlichen Bodenfunktionen im Bereich der Bauflächen. Zudem wird es zur Verdichtung und damit zur teilweisen Einschränkung der natürlichen Bodenfunktionen der verbleibenden unversiegelten Freiflächen kommen. Die Flächenversiegelungen stellen naturschutzrechtliche Eingriffe dar. Da es sich vorliegend jedoch um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13 a BauGB handelt, ist ein Ausgleich für das Schutzgut Boden nicht erforderlich.

Laut der 'Bodenübersichtskarte von Schleswig-Holstein' 1 : 250.000 - Teil B Bodenart, herausgegeben vom Landesamt für Landwirtschaft, Umwelt und ländliche Räume - Geologischer Dienst - Flintbek 2016, stehen im Plangebiet Lehmböden an. Die Böden im Plangebiet sind als anthropogen überprägt zu bezeichnen.

Im Plangebiet gibt es kein Oberflächen-Gewässer. Hinsichtlich der Grundwasser-Flurabstände liegen derzeit keine Angaben vor. Im Gelände deutet nichts darauf hin, dass das Grundwasser oberflächennah, d. h. mit einem Flurabstand bis max. 1,00 m, anstehen könnte. Auswirkungen für das Grundwasser sind nicht zu erwarten.

Aufgrund der anstehenden Lehmböden ist eine Versickerung des Nieder-schlagswassers im Plangebiet nicht gewährleistet. Aus diesem Grund wird das Oberflächenwasser zentral aus dem Plangebiet abgeführt. Die Planung führt daher zu keinen erheblichen Beeinträchtigungen für das Schutzgut 'Wasser'.

Da das Plangebiet bereits nahezu vollständig bebaut ist, werden die Festsetzungen dieses Bebauungsplanes lokalklimatisch keine Auswirkungen haben.

Aufgrund der Lage inmitten der Stadt Reinfeld/H. zwischen weiteren Gebäuden und Straßen ist eine zusätzliche landschaftliche Einbindung, die planerisch festgesetzt werden müsste, nicht erforderlich.

Im Plangebiet befinden sich weder Kulturdenkmäler, noch sind archäologische Denkmäler bekannt. Das Plangebiet befindet sich allerdings in einem archäologischen Interessensgebiet. Daher ist im Rahmen von Erdarbeiten § 15 Denkmalschutzgesetz beachtlich. Wer Kulturdenkmale entdeckt oder findet, hat dies unverzüglich unmittelbar oder über die Gemeinde der oberen Denkmalschutzbehörde mitzuteilen. Die Verpflichtung besteht ferner für die Eigentümerin oder den Eigentümer und die Besitzerin oder den Besitzer des Grundstücks oder des Gewässers, auf oder in dem der Fundort liegt, und für die Leiterin oder den Leiter der Arbeiten, die zur Entdeckung oder zu dem Fund geführt haben. Die Mitteilung einer oder eines der Verpflichteten befreit die Übrigen. Die Verpflichteten haben das Kulturdenkmal und die Fundstätte in unverändertem Zustand zu erhalten, soweit es ohne erhebliche Nachteile oder Aufwendungen von Kosten geschehen kann. Diese Verpflichtung erlischt spätestens nach Ablauf von vier Wochen seit der Mitteilung. Archäologische Kulturdenkmale sind nicht nur Funde, sondern auch dingliche Zeugnisse wie Veränderungen und Verfärbungen in der natürlichen Bodenbeschaffenheit.

Artenschutzrechtliche Belange sind in der deutschen Naturschutzgesetzgebung im Allgemeinen Artenschutz sowie im Besonderen Artenschutz verankert. Von besonderer Bedeutung sind hierbei die Verbotstatbestände, die in § 44 BNatSchG dargelegt sind.

Die vorhandene Biotopstruktur im Plangebiet lässt erwarten, dass in den vorhandenen Gebüschen und Bäumen verschiedene Vogelarten brüten. Diese Vogelarten nutzen das Plangebiet zur Nahrungssuche, wobei das Plangebiet nur eine Teilfläche eines insgesamt bedeutend größeren Nahrungsreviers darstellt. Aufgrund der Lage des Plangebietes innerhalb der bestehenden Siedlung, ist davon auszugehen, dass nur solche Vogelarten vorkommen, die wenig störungsempfindlich sind. Dies sind Arten, die in Gärten, Parks sowie in Hecken in Siedlungsnähe häufig vorkommen und insgesamt weit verbreitet sind. Ein Vorkommen von Vogelarten, die streng geschützt sind oder zu den in Deutschland gefährdeten Arten zählen (sog. Rote-Liste-Arten), kann für das Plangebiet aufgrund fehlender Habitatstrukturen ausgeschlossen werden.

Sollte es erforderlich sein, dass einzelne Gehölze beseitigt werden müssen, darf dies nur im Zeitraum vom 01. Oktober bis zum 28./29. Februar erfolgen. Wenn dieser Zeitraum eingehalten wird, ergeben sich keine Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG in Bezug auf die im Plangebiet vorkommenden Vogelarten. Zu beachten ist jedoch die Baumschutzsatzung der Stadt Reinfeld/Holstein vom 14. Oktober 2008, nach der - von den dort genannten Ausnahmen abgesehen - Bäume mit einem Stammumfang von 120 cm und mehr in 1 m Höhe über dem Erdboden geschützt sind.

Die Gebäude und die älteren Bäume im Plangebiet können einen Lebensraum für Fledermäuse darstellen. Besonders im rückwärtigen Bereich (MI 2) kann es durch die Schaffung eines zusätzlichen Baufensters zum Abriss von Nebenanlagen kommen. Sollte es erforderlich werden, ein Gebäude zu beseitigen oder einen Großbaum (StD > 40 cm) zu fällen, ist vor dem Abbruch von Gebäuden und vor der Beseitigung von Großbäumen durch einen Sachverständigen nachzuweisen, dass sich dort keine Fledermausquartiere befinden.

Ein Vorkommen von artenschutzrechtlich relevanten Tierarten aus den Tiergruppen 'Amphibien', 'Reptilien' und 'Wirbellose' (Insekten) kann ausgeschlossen werden, da das Plangebiet für derartige Arten keine geeigneten Lebensräume aufweist.