Die Bauflächen werden entsprechend der zugedachten Nutzung gemäß § 4 BauNVO als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Diese Festsetzung erfolgt vor dem Hintergrund der unter Punkt 2 angestrebten Nutzung sowie der östlich und südlich angrenzenden Bebauung.
Das Maß der baulichen Nutzung wird im Planungsgebiet durch die zulässige Grundflächenzahl (GRZ) und die Zahl der Vollgeschosse bestimmt.
Das Maß der baulichen Nutzung mit einer GRZ von 0,30 sowie zwei Vollgeschossen auf den Grundstücken 1 - 4 sowie einem Vollgeschoss auf den Grundstücken 5 – 8 orientiert sich v.a. an einem sparsamen Umgang mit Grund und Boden. Das bauliche Nutzungsmaß mit einer GRZ von 0,30 liegt unterhalb der Obergrenze nach § 17 Baunutzungsverordnung (BauNVO), ermöglicht eine angemessen verdichtete Bebauung und bietet dennoch einen großen Nutzungsspielraum auf den Baugrundstücken.
Die Festsetzung einer maximalen Firsthöhe von 9,00 m und einer maximalen Traufhöhe von 6,00 m auf den Grundstücken 1 - 4 sowie einer maximalen Firsthöhe von 8,50 m und einer maximalen Traufhöhe von 4,50 m auf den Grundstücken 5 - 8 dient dem Schutz des Orts- und Landschaftsbildes. Aufgrund des ökologischen Vorteils sollen Gründächer zulässig sein. Um ortsuntypische, optisch dreigeschossig wirkende Gebäude zu vermeiden, wird die Gebäudehöhe für Gründächer auf den Grundstücken 1 – 4 auf maximal 7,50 m festgesetzt. Zum Schutz der angrenzenden Bebauung sollen auf den Grundstücken 5 – 8 optisch zweigeschossig wirkende Gebäude ausgeschlossen werden; hierfür wird die Gebäudehöhe für Gründächer auf maximal 4,50 m festgesetzt.
Das Orts- und Landschaftsbild soll weiterhin durch eine Höhenbeschränkung des Erdgeschossfußbodens gewahrt bleiben. Die Erdgeschossfußbodenhöhe, jeweils mittig vor dem Gebäude gemessen, darf demnach auf den Grundstücken 1 – 3 nicht höher als die Höhe der Oberkante des zum Grundstück gehörenden Straßenabschnittes und bei Grundstück 4 – 6 sowie 8 nicht mehr als 50 cm über der Höhe der Oberkante des zum Grundstück gehörenden Straßenabschnittes liegen. Für Grundstück 7 wird die Erdgeschossfußbodenhöhe aufgrund des natürlich ansteigenden vorhandenen Geländes mit maximal 1,00 m oberhalb des dazugehörenden Straßenabschnittes festgesetzt.
Bauweise
In dem Allgemeinen Wohngebiet werden für die Grundstücke 1 - 4 Einzelhäuser sowie für die Grundstücke 5 – 8 Einzel- und Doppelhäuser jeweils in offener Bauweise festgesetzt, was dem Charakter der gewollten Nutzung entspricht.
Zur Schaffung von familiengerechten Wohnhäusern wird die Anzahl der Wohnungen auf maximal 2 Wohneinheiten pro Gebäude, bzw. eine Wohneinheit je Doppelhaushälfte begrenzt. Dadurch soll eine Massierung von Klein-Appartements und damit verbunden ein übermäßiges Verkehrsaufkommen ausgeschlossen werden. Ziel ist es, eine möglichst ungestörte Wohnruhe zu erreichen.
Überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen festgesetzt und sollen einen weitgehenden Spielraum bei der Gebäudeplatzierung einräumen; sie sind deshalb nicht gebäudebezogen sondern grundstücksübergreifend festgesetzt. Die Baugrenzen halten die erforderlichen Mindestabstände zu den Nachbargrenzen ein.
Zum Schutz der im Norden vorhandenen Böschung und der Baumreihe entlang des ehemaligen Bahndamms ist die Baugrenze in einem Abstand von 6 m zur Oberkante der Böschung festgesetzt.
Zum Schutz des vorhandenen Baumes an der östlichen Plangebietsgrenze (Wendehammer Bargkoppel) ist die Baugrenze auf dem Grundstück 8 in einem Abstand von 10 m vom Stamm festgesetzt. Zusätzlich ist zum Schutz des Knicks entlang des Wendehammers Bargkoppel an der Grundstücksgrenze eine Grünfläche mit einem Abstand von 3,00 m zum Knick- bzw. Böschungsfuß festgesetzt.
Entlang der Baumreihe am „Alten Bahndamm“ wird auf den Grundstücken 1 – 4 mit einem Abstand von 3,00 m zur Oberkante der Böschung eine Grünfläche zum Schutz der Baumreihe festgesetzt.
Die Errichtung von Garagen und Stellplätzen sowie Nebenanlagen ist gem. § 14 BauNVO in einem Abstand von weniger als 3,00 m vom Knickfuß nicht zulässig. Der Knickschutzstreifen wird als nicht überbaubare Fläche festgesetzt.
Abgrabungen und Aufschüttungen für bauliche Maßnahmen müssen außerhalb der privaten Grünfläche „Schutzgrün“ liegen, damit der Knick am Wendehammer Bargkoppel sowie die Böschung am alten Bahndamm nicht beeinträchtigt werden.
