Planungs­dokumente: Bebauungsplan Nr. 17 der Gemeinde Kosel für das Gebiet "Baugebiet 'Zum Strand' im Ortsteil Weseby" - erneute Beteiligung

Begründung

3 Planinhalt und Festsetzungen

3.1 Art der baulichen Nutzung

Die Bauflächen werden entsprechend der zugedachten Nutzung gemäß § 4 BauNVO als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Diese Festsetzung erfolgt vor dem Hintergrund der unter Kapitel 2 angestrebten Bebauung sowie der vorhandenen Umgebung.

Der Ausschluss von Ferienwohnungen und Ferienhäusern erfolgt gem. § 1 Abs. 9 BauNVO unter Berücksichtigung des angestrebten Gebietscharakters und soll die Dauer-Wohnnutzung in den Vordergrund rücken. Ziel ist es, die Zahl der Dauer-Wohnungen in Weseby, das geprägt ist durch Wochenend- und Ferienwohnen, zu erhöhen und so ein stärkeres dörfliches Gefüge zu schaffen und dauerhaft zu erhalten. Die übrigen ausnahmsweise im Allgemeinen Wohngebiet zulässigen Nutzungen, u.a. nicht störendes Gewerbe wie z.B. eine Fußpflegepraxis sollen ausdrücklich zulässig sein, um für das Plangebiet als Zielgruppe Personen aus der Umgebung für Dauerwohnen anzusprechen und so die Nutzungsmöglichkeiten der Flächen durch Ortsansässige attraktiver zu gestalten; aus diesem Grund wird auch kein Reines Wohngebiet (WR) festgesetzt.

3.2 Maß der baulichen Nutzung

Das Maß der baulichen Nutzung wird im Plangebiet durch die zulässige Grundflächenzahl (GRZ) und die Zahl der Vollgeschosse bestimmt.

Die Grundflächenzahl wird im Plangebiet für zwei der Grundstücke durch eine GRZ von 0,25 festgesetzt, zwei weitere Grundstücke erhalten eine GRZ von 0,30 und auf dem zentral gelegenen Grundstück wird eine GRZ von 0,32 festgesetzt. Das Maß der baulichen Nutzung mit einer GRZ zwischen 0,25 und 0,32 orientiert sich in angemessener Weise an der städtebaulich gewollten aufgelockerten, ortstypischen Bebauung sowie an der geplanten Bebauung der einzelnen Grundstücke. Die Gliederung der GRZ erfolgt hierbei anhand der geplanten Bebauung in Bezug auf die unterschiedlichen Grundstücksgrößen, sodass entsprechend der Bebauung Wesebys eine unterschiedlich dichte Bebauungsstruktur mit verschiedenartigen Baukörpern entstehen kann.

Das bauliche Nutzungsmaß liegt unterhalb der Obergrenzen nach § 17 Baunutzungsverordnung (BauNVO), trägt zu einer orttypischen, aufgelockerten Bebauung bei und bietet einen ausreichenden Nutzungsspielraum auf den Baugrundstücken.

Die Festsetzungen von max. 1 Vollgeschoss und einer maximalen Firsthöhe von 8,50 m dient dem Schutz des Orts- und Landschaftsbildes. Durch die Beschränkung der Traufhöhe auf maximal 4,50 m sollen Baukörper ermöglicht werden, die sich in die Umgebung einfügen; sog. „unechte Stadtvillen“ werden hierdurch ausgeschlossen, da diese in Weseby ortsuntypisch wären und sich nicht in das Ortsbild einfügen.

Für untergeordnete bauliche Anlagen, wie Garagen, Carports, Wintergärten und Anbauten mit Flachdach, ist die Höhe der baulichen Anlagen zum Schutz des Orts- und Landschaftsbildes stärker eingeschränkt. Die Begrenzung gilt auch für Nebenanlagen, wie z.B. Schuppen oder Gartenhäuser.

Das Orts- und Landschaftsbild soll weiterhin durch eine Höhenbeschränkung des Erdgeschossfußbodens gewahrt bleiben. Die Erdgeschossfußbodenhöhe wird hierbei für jedes geplante Grundstück individuell festgesetzt, um der Geländebeschaffenheit Rechnung zu tragen. Sie darf demnach in den Baufeldern 1-3 nicht höher als 6,00 m üNN, in Baufeld 4 nicht höher als 7,50 m üNN und in Baufeld 5 nicht höher als 8,50 m üNN liegen. Diese Festsetzung greift das vorhandene Gelände auf und ermöglicht eine Fußbodenhöhe von jeweils ca. 50 cm über dem anstehenden Boden, sodass die Hausanschlüsse optimal erfolgen können.

Zur Schaffung von familiengerechten Wohnhäusern wird die Anzahl der Wohnungen auf maximal 2 Wohneinheiten pro Wohngebäude begrenzt. Dadurch soll eine gebietsverträgliche Bebauung erreicht werden, die im touristisch geprägten Ortsteil Weseby, umgeben von Wochenendhausgebieten mit entsprechendem touristischem Verkehrsaufkommen, keine zusätzliche, übermäßige Lärmentwicklung erwarten lässt.