Planungs­dokumente: Bebauungsplan Nr. 114

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Inhaltsverzeichnis

Begründung

2. Anlass, Erfordernis und Ziele

2.1. Planungsanlass und -erforderlichkeit, bisherige Entwicklung und Planung

Das Projekt „Anpassungsstrategie für den Siedlungs- und Wohnungsbau im demographischen Wandel im Kreis Stormarn“ wurde im Jahr 2017 fortgeschrieben. Für den Zeitraum 2014 bis 2030 ergibt sich ein demographisch bedingter zusätzlicher Wohnraumbedarf für Bad Oldesloe von 890 Wohnungen. Nach § 1a Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) ist mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen. Maßnahmen zur Innenentwicklung sollen genutzt werden. Die Stadt Bad Oldesloe hat in den vergangenen Jahren zahlreiche planerische Aktivitäten zur Innenentwicklung betrieben, die jedoch den Bedarf nicht decken können. Es ist deshalb erforderlich, auf die im Flächennutzungsplan ausgewiesenen Baulandreserven im Außenbereich zurückzugreifen.

Um der in der Stadt Bad Oldesloe bestehenden anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum entgegenzukommen, soll durch diesen Bebauungsplan (B-Plan) die derzeit landwirtschaftlich genutzte Fläche westlich der Alten Ratzeburger Landstraße im Stadtteil Rethwischfeld als Wohngebiet entwickelt werden.

Dem Stadtteil Rethwischfeld wird aufgrund seiner Nähe zur Kernstadt, der guten verkehrlichen Erschließung, der Nähe zu Nahversorgungseinrichtungen östlich der Bundestraße 208 (B 208) und aus landschaftsplanerischer Bewertung eine großzügige und über die hier betrachtete Fläche hinausgehende Möglichkeit zur Siedlungsentwicklung eingeräumt (s. Abbildung 7 Darstellung des Flächennutzungsplans, Kapitel 5.5). Mit der geplanten Umnutzung der Fläche soll ein Teilbereich dieser Erweiterungsmöglichkeit zur Schaffung des benötigten neuen Wohnraums in Anspruch genommen werden.

Der hier verfolgten Planungsabsicht sind Planungen im Zuge des bisher nicht zur Rechtskraft gelangten B-Plans Nr. 97 vorausgegangen. Im Jahr 2002 wurde der Aufstellungsbeschluss zum B-Plan Nr. 97 mit dem Ziel einer Bebauung der westlich der Alten Ratzeburger Landstraße und südlich des Ziegeleiweges liegenden Ackerflächen, der rückwärtigen Bebauung der Grundstücke westlich der Alten Ratzeburger Landstraße und der städtebaulichen Überplanung der Flächen östlich der Alten Ratzeburger Landstraße und südlich des Feuerwehrhauses gefasst.

Zum Zeitpunkt der Neufassung des Aufstellungsbeschlusses des B-Planes Nr. 97 im Jahr 2012 wurde der Geltungsbereich auf das Gebiet Alte Ratzeburger Landstraße Nr. 1-41, Zur Düpenau 1-10, Zum Amt 1-3a und Am Hausteich 1–14 reduziert. Vom Eigentümer der Flächen östlich der Alten Ratzeburger Landstraße lag eine Anfrage vom November 2011 zu einer Bebauung mit rund 20 Einfamilienhäusern vor. Außerdem beantragte der Eigentümer des Grundstückes Alte Ratzeburger Landstraße Nr. 24 eine rückwärtige Bebauung. Die städtebauliche Überplanung der Ackerflächen westlich der Alten Ratzeburger Landstraße und südlich des Ziegeleiweges war aus eigentumsrechtlichen Gründen zum Zeitpunkt der Neufassung des Aufstellungsbeschlusses zum B-Plan Nr. 97 nicht mehr vorgesehen (s. Abbildung 1).

Abb. 1: Geltungsbereich des Bebauungsplans 97, Stand Neufassung des Aufstellungsbeschlusses im Jahr 2012 (die dort als nicht mehr zu überplanende Flächen dargestellten Bereiche werden durch diesen B-Plan teilweise überplant), ohne Maßstab (Quelle: Stadt Bad Oldesloe auf GeoBasis-DE/LVermGeo SH, www.LVermGeoSH.schleswig-holstein.de)

Im Jahr 2014 wurden die Planungen wieder aufgenommen. Vor dem Hintergrund der unmittelbaren Nähe des Plangebiets des B-Plans Nr. 97 zur B 208 und zu östlich und nördlich gelegenen Gewerbegebietsflächen wurden zwei Vorbetrachtungen zur schalltechnischen Untersuchung (s. Kapitel 4.7) durchgeführt. Die erste Voruntersuchung umfasste die gesamte Ortslage Rethwischfeld und kam zu dem Ergebnis, dass die Flächen westlich der Alten Ratzeburger Landstraße und südlich des Ziegeleiweges aus schallschutztechnischer Sicht sowie aus wirtschaftlicher Betrachtung besser für eine wohnbauliche Entwicklung geeignet sind, als die Flächen im Geltungsbereich des B-Plans Nr. 97 zum Zeitpunkt der Neufassung des Aufstellungsbeschlusses.

Da aufgrund der inzwischen geänderten Eigentumsverhältnisse die städtebauliche Überplanung der Ackerflächen westlich der Alten Ratzeburger Landstraße und südlich des Ziegeleiweges realistisch ist, wird diese Möglichkeit zur Siedlungsentwicklung mit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 114 weiterverfolgt und den Planungen zum B-Plan Nr. 97 vorangestellt.

2.2. Ziel und Zweck der Planung (§ 1 Abs. 3 S. 1 BauGB)

Mit der Aufstellung dieses B-Plans sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für ein neues Wohngebiet mit ca. 40-60 Wohneinheiten geschaffen und die zukünftige Bebauung in diesem Bereich bauleitplanerisch gesteuert werden. Grundlage hierfür ist ein im Vorfeld erarbeitetes städtebauliches Konzept mit zwei Entwurfsvarianten (s. Kapitel 6 und Anlagen 2a und 2b). Die Entwürfe sehen eine Bebauung mit Ketten- bzw. Gartenhofhäusern und differenzierter Freiraumstruktur (Variante 1) oder mit einer Mischung aus Einzel-, Doppel-, bzw. Reihenhaus- und Geschosswohnungsbauten (Variante 2) vor. Eine Entscheidung für eine Variante erfolgt im weiteren Verlauf der Planung.

Außerdem soll im Rahmen der öffentlichen Beteiligung geprüft werden, ob von Seiten der Eigentümer der Grundstücke westlich der Alten Ratzeburger Landstraße 12-30 (gerade Nrn.) eine Bebauung auf den rückwärtigen Grundstücksflächen erwünscht ist.

Folgende Einzelziele werden angestrebt:

  • Schaffung von Wohnbauflächen für Einfamilien-, Doppel-, Reihen- und Mehrfamilienhäuser,
  • „Einfügen und Anpassen“ der geplanten Wohnbebauung in die vorhandene Siedlungsstruktur unter Berücksichtigung des Stadtbildes auch im Hinblick auf die mögliche Bebauungsdichte und die Höhe baulicher Anlagen,
  • Abrundung der vorhandenen Ortslage und Schaffung eines gestalterisch befriedigenden Ortsabschlusses.

Der Bau- und Planungsausschuss hat in seiner Sitzung am 12. September 2016 die Aufstellung dieses B-Plans beschlossen.