Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 27 b "Hogschlag", 1. Änderung "Teilbereich Ost"

Das städtebauliche Ziel ist es, die derzeit landwirtschaftlich genutzten Flächen, die ursprünglich ein Teil der bis Anfang der 2000er Jahre favorisierten Südumfahrungstrasse der Wedeler Altstadt waren, zu einem Wohngebiet zu entwickeln. Die Umnutzung und Aktivierung von innerstädtischen Flächen sind aus städtebaulicher Sicht sinnvoll und im Rahmen der Vermeidung der Inanspruchnahme bisher unbebauter Flächen im Außenbereich Vorrang zu geben. Der Zielsetzung des Baugesetzbuches zum sparsamen Umgang mit Grund und Boden wird durch diese Nachverdichtung im Siedlungsbestand entsprochen.

Im Zusammenhang mit diesem Bebauungsplan wurde ein städtebauliches Konzept für die Fläche abgestimmt und entwickelt (siehe Anlage 1). Das Konzept sieht eine Struktur aus sechs Mehrfamilienhäusern vor. Im nördlichen Teil ist eine straßenbegleitende Bebauung, bestehend aus zwei Baukörpern, vorgesehen. Im südlichen Teil setzt sich eine nach Südwesten ausgerichtete Zeilenbebauung, bestehend aus vier Baukörpern, fort. Entlang der Holmer Straße steigen die Baukörper in ihrer Höhe treppenartig an von drei Vollgeschosse auf vier Geschosse plus Staffelgeschoss mit dem der Hochpunkt der Bebauung in der Mitte des Plangebietes erreicht wird. In Richtung Süden erfolgt dann wieder eine Abstufung der Gebäudehöhen über drei Geschosse plus Staffelgeschoss bis auf zwei Geschosse plus Staffelgeschoss am Ansgariusweg. Durch das abfallende Gelände von ca. 13 m im Norden auf ca. 10 m im Süden ist eine angemessene Besonnung möglich. Die Staffelgeschosse sollen durch unterschiedliche Zurücksprünge eine individuelle Dachlandlandschaft schaffen.

Zwischen den einzelnen Gebäuden verbleibt ein hoher Grün- und Freiflächenanteil und es entsteht eine lockere Bebauungsstruktur mit städtischem Charakter und hoher Wohnqualität.

Das städtebauliche Konzept geht von ca. 100 neuen Wohneinheiten aus. Die genaue Anzahl der Wohneinheiten wird im Zuge der nachfolgenden Detailplanung mit Grundrissen zu den einzelnen Gebäuden final festgelegt. Es wird vereinbart, einen Teil der Wohnflächen (mindestens 30%) als geförderten Wohnungsbau zu realisieren. Dazu wird eine vertragliche Regelung mit dem Planungsbegünstigten getroffen.

Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes erfolgt überwiegend von der Holmer Straße (B 431) aus. Hierfür wird der signalisierte Knotenpunkt Holmer Straße (B 431) / Lülanden baulich und signaltechnisch erweitert. Dazu ist auf der Holmer Straße von Süden kommend eine Linksabbiegespur geplant. Der Bereich der Kreuzung wurde daher in den Geltungsbereich aufgenommen. Die detaillierte Planung zum Ausbau des Kreuzungsbereichs und die Abstimmung mit dem für die Bundesstraße zuständigen Landesbetrieb Straßenbau und Verkehr erfolgt parallel zum Bebauungsplanverfahren. Die beiden südlich gelegenen Gebäude sollen über eine Grundstückszufahrt vom Ansgariusweg aus erschlossen werden.

Mittels einer Fuß- und Radwegeverbindung für die Allgemeinheit entlang der östlichen Grundstücksgrenzen wird eine öffentliche Durchlässigkeit des Wohngebietes gewährleistet, eine straßenunabhängige Verbindung zwischen der Holmer Straße (B 431) und dem Ansgariusweg hergestellt und die innerörtliche Rad- und Fußverkehrsinfrastruktur erweitert.

Die Festsetzungen des Bebauungsplans werden auf Grundlage des abgestimmten städtebaulichen Konzepts getroffen.

Um die vorgesehene und städtebaulich gewünschte Nutzung „Wohnen“ zu ermöglichen, setzt der Bebauungsplan das geplante Wohngebiet als allgemeines Wohngebiet (WA) nach § 4 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) fest. Damit soll entsprechend dem Planungsziel ein neues Wohnungsangebot an dem gut erschlossenen Standort zur Verfügung gestellt werden. Die Planung reagiert damit auf den bestehenden Wohnraumbedarf in Wedel und trägt zur Schaffung des dringend benötigten zusätzlichen innerstädtischen Wohnraums bei.

Mit der Festsetzung als allgemeines Wohngebiet wird sichergestellt, dass das Wohnen die Hauptnutzung bildet. Die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets schließt zudem nicht aus, dass einzelne Räume in Wohnungen gewerblich bzw. freiberuflich genutzt werden. Grundsätzlich sind freie Berufe, die im häuslichen Arbeitszimmer ausgeübt werden, im Sinne einer Nutzungsmischung denkbar. Somit kann der wachsenden Bedeutung von Dienstleistungen, die in enger Verzahnung mit der Wohnnutzung ausgeübt werden können (z.B. Grafikdesign, Mediation, Coaching etc.) sowie von mobilem Arbeiten, mit denen Unternehmen es ihren Mitarbeitern ermöglichen, ihre Arbeit vollständig oder zeitweise von zu Hause zu erledigen, Rechnung getragen werden. Die freiberufliche Nutzung ist jedoch untergeordnet auf einzelne Räume innerhalb einer Wohnung beschränkt.

Um das abgestimmte städtebauliche Konzept zweifelsfrei planungsrechtlich abzusichern und um Fehlentwicklungen zu verhindern, werden aus dem in einem allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Nutzungsspektrums die Nutzungen Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Ferienwohnungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen (s. textliche Festsetzung Nr. 1.1). Diese Nutzungen werden hier ausgeschlossen, da sie den Charakter des Wohngebietes stören könnten, durch Zu‐ und Abfahrtsverkehr das Wohngebiet beeinträchtigen bzw. durch ihre Flächeninanspruchnahme den Wohnflächenanteil in dieser zentralen Lage stark verringern könnten und damit städtebaulich nicht oder nur schwer in ein Wohnquartier integrationsfähig sind.

Durch den Ausschluss von Ferienwohnungen (nach § 13a BauNVO) soll der Erhalt des Gebietscharakters dauerhaft sichergestellt werden und die Wohnbevölkerung vor Verdrängung und vor Störung nachbarschaftlicher Bezüge geschützt werden. Dabei geht es gleichermaßen um den Ausschluss der Umwandlung von Wohnungen in Ferienwohnungen wie um den Ausschluss von Ferienwohnungen und sonstigen Beherbergungsbetrieben bei der Errichtung neuer Gebäude.

Die nach der Landesbauordnung erforderlichen Spielplätze für Kleinkinder sind auf den einzelnen Baugrundstücken zu realisieren. Im städtebaulichen Konzept sind verteilt im Quartier drei Kleinkinderspielplätze geplant.