Planungsdokumente: B-Plan Nr. 14 der Gemeinde Schaalby "Baugebiet Lück" für das Gebiet nördlich der Mühlenstraße und östlich der Raiffeisenstraße

Im Hinblick auf den Vorrang der Innenentwicklung vor der Außenentwicklung (Ziel der Raumordnung, vgl. Kapitel 3.9 Abs. 4 LEP-Fortschreibung 2021) sind vorrangig bereits erschlossene Flächen im Siedlungsgefüge zu bebauen. Bevor Kommunen neue, nicht erschlossene Bauflächen ausweisen, ist von ihnen aufzuzeigen, inwieweit sie noch vorhandene Flächenpotenziale ausschöpfen können. Hierzu zählen alle Baugrundstücke im Geltungsbereich rechtskräftiger Bebauungspläne nach § 30 BauGB, im Geltungsbereich von Bebauungsplänen, in denen Vorhaben nach § 33 BauGB zu beurteilen sind, sowie in Bereichen gemäß § 34 BauGB. Innenentwicklung umfasst zudem die Nutzung von Brachflächen und leerstehenden Gebäuden sowie andere Nachverdichtungsmöglichkeiten. Diesem Grundsatz folgend hat die Gemeinde Schaalby eine entsprechende Prüfung vorgenommen. Hierzu wird auf die Ausführungen des vorherigen Kapitels 2.2 verwiesen.

Im Geltungsbereich wirksamer Flächennutzungspläne sind darüber hinaus Reserveflächen in städtebaulich integrierten Lagen zu überprüfen. Der Flächennutzungsplan der Gemeinde Schaalby sieht keine wohnbaulich nutzbare Flächenreserven vor.

Wohngebiet

Im Rahmen des Ortskernentwicklungskonzeptes (2018) wurden die Rahmenbedingungen für eine bedarfsgerechte und behutsame Siedlungsentwicklung beschrieben. Demnach liegt der Schwerpunkt der wohnbaulichen Entwicklung in der Ortslage Schaalby. In dem aus dem Jahr 2002 vorliegenden Gebietsentwicklungskonzept wurden unter Berücksichtigung der damals geltenden Rahmenbedingungen unterschiedliche Varianten für die Entwicklung der Ortslage geprüft. Bestimmende Kriterien waren die Emissionen von Gewerbe und Landwirtschaft sowie die Bodenbeschaffenheit der Flächen. Als eine entscheidende Rahmenbedingung ist dabei die Lärmentwicklung des Raiffeisengeländes zu berücksichtigen. In den letzten Jahrzehnten hat sich daher die bauliche Entwicklung auf den Süden der Ortslage Schaalby konzentriert. Zuletzt wurde ein Baugebiet südlich der Mühlenstraße ausgewiesen. Mit der Bebauung südlich der Mühlenstraße ist die äußerste Ausdehnung des Siedlungsbereiches in Richtung Süden erfolgt.

Im Ortskernentwicklungskonzept werden die wohnbauliche Entwicklung des Gebietes nördlich der Mühlenstraße sowie die Schaffung von Angeboten für unterschiedliche Wohnbedarfe als Schlüsselprojekte mit den Nummer 2 und 3 definiert. Die nördlich der Mühlenstraße liegende Fläche wurde im Rahmen des Gebietsentwicklungskonzepts als für die wohnbauliche Entwicklung geeignete Fläche bewertet. Vorgesehen ist die schrittweise Entwicklung eines Wohnquartiers mit unterschiedlichen Wohnangeboten. Zudem ist eine Fläche für die Ansiedlung einer Tagespflege oder betreuter barrierefreier Wohnangebote vorgesehen. Gewünscht wurde für Schaalby ein weiterer Spielplatz. Im Rahmen der Neuplanung wäre hier Potenzial dafür gegeben.

Aufgrund der vielfältigen Voruntersuchungen (z.B. Innenentwicklungsanalyse, Ortskernentwicklungskonzept) sowie der Lage des Plangebietes in einem sog. Außenbereich im Innenbereich hat sich die Gemeinde Schaalby für eine wohnbauliche Nutzung des Planbereiches entschieden. Vergleichbare Flächen sind, das haben bereits die Voruntersuchungen gezeigt, in der Gemeinde Schaalby nicht vorhanden.

Gemeinbedarfsfläche Feuerwehr

Bisher verfügen die drei Ortsteile Schaalby, Füsing und Moldenit jeweils über eine selbständige freiwillige Feuerwehr mit eigenem Feuerwehrgerätehaus. Dieser Zustand ist auf Dauer nicht mehr tragbar. Daher strebt die Gemeinde den Neubau eines zentralen Feuerwehrgerätehauses an. Die diesbezügliche Standortsuche hat ergeben, dass die vorgegebenen Einsatzzeiten nur von dem nun vorgesehenen Standort in Schaalby eingehalten werden können.

Auch diesbezüglich ist der Vorrang der Innenentwicklung gemäß Kap. 3.9 Abs. 4 LEP-Fortschreibung 2021 zu beachten.

Die Karten zur Innenentwicklungsanalyse zeigen, dass im Innenbereich der Ortslagen keine ausreichend große Fläche vorhanden ist, die für den Neubau eines gemeinsamen Feuerwehrgerätehauses geeignet wäre. Vor allem die bestehenden Standorte der Feuerwehrgerätehäuser bieten kein Entwicklungspotenzial.

Innerhalb des Plangebietes wurde der Standort an der Raiffeisenstraße Ecke Mühlenstraße gewählt, da hier die Vorgabe der Feuerwehrunfallkasse zur Trennung der an- und abfahrenden Fahrzeuge am besten umgesetzt werden kann, da die zweite Zufahrt von der Mühlenstraße erfolgen kann. Zudem liegt die Ein-/Ausfahrt der Einsatzfahrzeuge gegenüber der Schulstraße, was die Geschwindigkeit beim Ausrücken erhöht, da ein Abbiegevorgang entfällt. Zudem liegt dadurch gegenüber der Zufahrt kein Wohngebäude, das entsprechenden Immissionsbelastungen ausgesetzt wäre. Um weitere nachbarschaftliche Spannungen zu vermeiden, sieht das städtebauliche Konzept vor, den Standort im Plangebiet durch eine öffentliche Grünfläche im Osten und den Kindergarten im Norden zu flankieren. Im Westen und Süden grenzen vorhandene Straßenflächen den Standort des Feuerwehrgerätehauses ab.

Die Bauflächen werden entsprechend der zugedachten Nutzung überwiegend gemäß § 4 BauNVO als Allgemeine Wohngebiete (WA) festgesetzt. Diese Festsetzung erfolgt vor dem Hintergrund der unter Kapitel 2 angestrebten Nutzungsstruktur sowie der angrenzenden Bebauung.

Um zum einen die Verträglichkeit mit den angrenzenden und geplanten Wohnnutzungen weitergehend sicherzustellen zum anderen aber auch, um nicht dem Gebietscharakter entsprechende und daher störende Nutzungen auszuschließen, erfolgen für das allgemeine Wohngebiet im Rahmen der Feinsteuerung eine Reihe von Nutzungsausschlüssen. Um das Gebiet vorrangig für die vorgesehene Dauerwohnnutzung zu sichern, erfolgen zudem Regelungen zur Zulässigkeit von Ferienwohnungen sowie der Ausschluss von Zweit- bzw. Nebenwohnungen.

Den Ausschluss von Zweit- bzw. Nebenwohnungen sieht die Gemeinde als erforderlich an, da sich Schaalby in einer landschaftlich sehr attraktiven Lage an der Schlei und in der Nähe zur Ostsee befindet. In den unmittelbaren Küstenlagen werden Immobilien für eine derartige Nutzung zunehmend unerschwinglicher und die Nutzung von Nebenwohnungen wird durch die planenden Gemeinden zunehmend unterbunden. Als Folge verlagert sich die Problemstellung ins Landesinnere. Da Schaalby unmittelbar an das Mittelzentrum Schleswig angrenzt, ist der Ort für die Begründung von Zweit- bzw. Nebenwohnsitzen auch aus diesem Grunde attraktiv. Innerhalb des neuen Baugebietes soll diese Nutzung daher unterbunden werden.

Zu den nach § 4 (3) Nr. 1 bis 5 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Einrichtungen und Anlagen erfolgt für das Allgemeinen Wohngebiet eine entsprechende Feinsteuerung, da sie dem für das Gebiet angestrebten Charakter überwiegend nicht entsprechen und sich störend auf ihr Umfeld auswirken könnten. Derartige Störungen sind insbesondere durch die von den genannten Einrichtungen ausgehenden Emissionen sowie durch ein erhöhtes Verkehrsaufkommen zu befürchten. Der Ausschluss, der im Allgemeinen Wohngebiet nach § 4 Abs. 3 Nrn. 4 (Gartenbaubetriebe) und 5 (Tankstellen) BauNVO zulässigen Nutzungen, erfolgt unter Berücksichtigung des angestrebten Gebietscharakters und zum Schutz der Wohnruhe in den umgebenden Wohngebieten. Nachbarlichen Spannungen soll hiermit vorgebeugt werden.

Ebenso sind auf Grundlage von § 1 Abs. 9 BauNVO Ferienhäuser und Ferienwohnungen in den Allgemeinen Wohngebieten unzulässig. Hiermit soll sichergestellt werden, dass im Plangebiet nur dringend benötigte Dauerwohnungen entstehen.

Die allgemeine Zweckbestimmung der Gebiete als allgemeine Wohngebiete bleibt trotz der erfolgten Feinsteuerung gewahrt.

Eine Baufläche im Südwesten des Plangebietes wird als Fläche für den Gemeinbedarf gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB mit der Zweckbestimmung 'Kindertagesstätte' festgesetzt und ist für den Neubau einer entsprechenden Einrichtung vorgesehen. Hier wird die Errichtung von baulichen Anlagen und Einrichtungen zum Betrieb von Kindertagesstätten sowie bauliche Anlagen, die einer Kindertagesstätte dienen und dieser Nutzung räumlich und funktional zugeordnet sind, angestrebt. Hierzu zählen auch Sozial- und Schulungsräume sowie Außenspielbereiche und Stellplätze.

Eine weitere Baufläche im Süden des Plangebietes wird als Fläche für den Gemeinbedarf gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB mit der Zweckbestimmung 'Feuerwehr' festgesetzt und ist für den Neubau eines Feuerwehrgerätehauses vorgesehen. Hier ist die Errichtung einer Fahrzeughalle für die Feuerwehr mit Geräteräumen, Sozial- und Sanitärräumen sowie Schulungs- und Seminarräumen zulässig.