Planungsdokumente: 3. Änd. des Bebauungsplanes Nr. 18 für das Gebiet südlich des Postweges, nördlich der Möllner Landstraße und westlich des Barsbütteler Weges

Der städtebaulichen Zielsetzung entsprechend werden drei Allgemeine Wohngebiete (WA 1, WA 2 und WA 3) gemäß § 4 BauNVO ausgewiesen. Mit dieser Ausweisung wird sichergestellt, dass sich die anschließende Bebauung nach ihrer Art der baulichen Nutzung in die Umgebung einfügen wird. Um den Charakter des Siedlungsgebietes nicht zu stören und, weil es insbesondere um die Schaffung zusätzlichen Wohnraums geht, werden sämtliche in § 4 Abs. 3 BauNVO aufgeführte Ausnahmen (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen) nicht Bestandteil des Bebauungsplanes.

Das Maß der baulichen Nutzung wird durch unterschiedliche Festsetzungen bestimmt. So sind Wohngebäude innerhalb der WA 2 und WA 3 ausschließlich in der offenen Bauweise zulässig, das heißt, dass sie mit einem seitlichen Grenzabstand errichtet werden müssen. Innerhalb des WA 1 dürfen Wohngebäude wahlweise mit oder ohne seitlichen Abstand errichtet werden. Hier wird demnach die geschlossenen Bauweise (g) festgesetzt, wobei die offene Bauweise (o) ebenfalls zulässig ist.

Wie in der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 18 wird im gesamten Plangebiet eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3 festgesetzt. Festgesetzt wird zudem, dass die zulässige Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3 im WA 1, also für die Baugrundstücke der ersten Gebäudereihe an der Möllner Landstraße, ausnahmsweise auf 0,35 erhöht werden darf, wenn an den in der Planzeichnung vorgegebenen Bereichen Hausdurchfahrten unter Ausnutzung der geschlossenen Bauweise errichtet werden.

Der Bebauungsplan schließt die Möglichkeit zur Überschreitung der jeweils zulässigen Grundflächenzahl gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO nicht aus, so dass diese für Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten sowie für Nebenanlagen i. S. d. § 14 BauNVO um bis zu 50 % überschritten werden darf. Die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten belasteten Flächen sind bei der Ermittlung der maximal zulässigen Grundflächenzahl (GRZ) im Sinne des § 19 BauNVO unberücksichtigt zu lassen. Diese Sonderregelung für die benannten Flächen beruht darauf, dass ansonsten ein Großteil der zulässigen Versiegelung bereits für die Zufahrten verbraucht werden würde.

Darüber hinaus sind die Flächen von ebenerdigen Terrassen direkt an Wohngebäuden nicht auf die zulässige Grundfläche i. S. d. § 19 Abs. 2 BauNVO (Hauptnutzung), sondern nur auf die Grundfläche i. S. d. § 19 Abs. 4 BauNVO (Nebennutzung) anzurechnen. Eine Überschreitung der Baugrenzen für die Anlage von ebenerdigen Terrassen direkt am Wohngebäude ist bis zu einer Tiefe von 3 m, maximal aber bis zu einem Abstand von 2 m zu den Grundstücksgrenzen, zulässig. Eine Überschreitung durch Teile des Hauptgebäudes ist nicht zulässig.

Innerhalb der WA ist für Terrassen und Überdachungen von Freisitzen festgesetzt, dass diese, abweichend von der Regelung des § 6 Abs. 8 Landesbauordnung (LBO), in der Grundstückstiefe einen Abstand von mind. 2,00 m zu den Grundstücksgrenzen einzuhalten haben. Aufgrund der liberalisierten Abstandflächenregelung benötigen bauliche Nutzungen im Sinne von § 6 Abs. 8 LBO, u. a. Terrassen und Überdachungen von Freisitzen, keine eigenen Abstandflächen mehr. Sie wären damit innerhalb der Abstandsflächen zulässig. Ohne eine planerische Festsetzung würde dies bedeuten, dass die bezeichneten Anlagen direkt an die Nachbargrenze heranrücken könnten. Die damit einhergehende Verdichtung würde der städtebaulichen Intention widersprechen. Um die gebotenen Qualitäts- und Sozialabstände einzuhalten, wird für das gesamte Plangebiet die vom Bauordnungsrecht abweichende Abstandsregelung festgesetzt. Garagen sowie offene oder überdachte Stellplätze sind innerhalb der landesrechtlichen Grenzabstände ohne eigene Abstandsflächen zulässig, soweit sie die dafür bestehenden landesrechtlichen Vorgaben einhalten.

Weiterhin wird das Maß der baulichen Nutzung durch die maximal festgesetzten First- und Traufhöhen begrenzt. Hierdurch wird erreicht, dass eine an das Geländeniveau angepasste Bebauung erfolgt. Innerhalb der WA 1 und WA 2 sind Firsthöhen von 40,0 m ü. NN sowie Traufhöhen von 36,0 m ü. NN festgesetzt. Somit werden Gebäudehöhen von ca. 14 m und Traufhöhen von ca. 10 m ermöglicht. Innerhalb des WA 3 gelten für die First- und für die Traufhöhe um 3 m niedrigere Maße (FH 37 m ü. NN, TH 33,0 m ü. NN), da die außerhalb des Plangebietes angrenzende Bebauung dort aus Reihenhäusern besteht. Werden Dachflächen zu mindestens 80 % als Gründächer ausgebildet, sind geringere Dachneigungen als die in der Planzeichnung vorgegebenen 16° bzw. 28° und auch Flachdächer zulässig.

Korrespondierend zu den Höhenfestsetzungen können im WA 1 und WA 2 drei Vollgeschosse als Höchstmaß errichtet werden, während im WA 3 maximal zwei Vollgeschosse zulässig sind.

Die festgesetzten Baugrenzen innerhalb der drei WA sorgen dafür, dass eine gegenseitige Rücksichtnahme in Bezug auf eine Beschattung der Nachbargrundstücke ermöglicht wird. Es wird eine Abfolge der einzelnen Baukörper gewährleistet, so dass ungestörte und besonnte Grundstücksflächen entstehen bzw. erhalten werden können.

Im gesamten Plangebiet sind Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie nur an und auf Gebäuden zulässig, parallel angebracht zur Fassade oder zum Dach. Unzulässig sind aufgeständerte oder überkragende Anlagen sowie selbständige oder freistehende Solaranlagen. Windkraftanlagen, auch als Nebenanlagen, sind unzulässig. Ausnahmen für solche Anlagen i. S. v. § 14 Abs. 1 Satz 3 und Abs. 2 BauNVO sind nicht zulässig. Die Festsetzung findet ihre Ursache darin, dass die Aufstellung selbständiger Solaranlagen und von Windrädern mit optischen und akustischen Auswirkungen verbunden ist, die dem geplanten Charakter des Wohngebietes widersprechen würden. Mit der Möglichkeit, Solarmodule an Fassaden und auf Dächern zu installieren besteht eine angemessene Möglichkeit, regenerative Energiegewinnung zu betreiben.

Festsetzungen zur Dachform und zur Dachneigung werden dahingehend getroffen, dass - passend zu der Umgebung - im WA 2 und im WA 3 für Hauptgebäude nur Sattel- und Krüppelwalmdächer mit einer Dachneigung von 28° - 48° zulässig sind, soweit nicht Gründächer ausgebildet werden. Im WA 1 hat die Dachneigung mindestens 16° zu betragen.

Unter Beachtung des Gebotes zur planerischen Zurückhaltung sind lediglich Mindestregelungen als örtliche Bauvorschriften aufgenommen worden. Diese betreffen zurückspringende Geschosse sowie Stellplätze/Garagen.

Zurückspringende Geschosse sind nur innerhalb des WA 1 zulässig. In den WA 2 und WA 3 sind zurückspringende Geschosse unzulässig. Die Ausbildung von zurückspringenden Geschossen und damit verbundenen Dachterrassen könnte dazu führen, dass eine umfangreiche Einsichtnahme in die benachbarten Gärten und Ruhebereiche der umgebenden Bebauung möglich wird. Eine solche Entwicklung soll in den von der Möllner Landstraße zurückgezogenen Wohnnutzungen nicht stattfinden.

Pro Wohnung mit einer Wohnfläche < 65 m² ist mindestens ein Pkw-Einstellplatz, pro Wohnung ab 65 m² Wohnfläche sind mindestens zwei Pkw-Einstellplätze auf dem jeweiligen Baugrundstück vorzuhalten. Hintergrund ist ein realistisch einzuschätzender hoher Motorisierungsgrad der zukünftigen Haushalte, der hohe Pendleranteil in der Gemeinde, die wenigen öffentlichen Parkplatzflächen innerhalb und in der Umgebung des Planbereiches und der Wunsch nach Vermeidung städtebaulicher Missstände infolge nicht ausreichender Stellplätze und Parkplatzflächen. Auf der anderen Seite rechtfertigt es das gute ÖPNV-Angebot in Oststeinbek, zumindest für kleinere Wohnungen nur einen Pkw-Einstellplatz zu fordern.

Bei Bebauungsplänen gemäß § 13 a BauGB wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und vom Umweltbericht nach § 2 a BauGB abgesehen. Außerdem ist in § 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB geregelt, dass Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig sind. Ein Ausgleich ist somit nicht erforderlich.

Landschaftsrahmenplan (1998)

Im Landschaftsrahmenplan bestehen für das Plangebiet keine Ausweisungen.

Landschaftsplan (1990)

Im Landschaftsplan ist das Plangebiet als Siedlungsfläche dargestellt. Dasselbe gilt für den sich in Neuaufstellung befindlichen Landschaftsplan.

Gesetzlich geschützte Bestandteile von Natur und Landschaft

Im Plangebiet befinden sich keine geschützten Biotope.

Das Plangebiet besteht derzeit aus vereinzelten Wohngrundstücken mit den dazugehörigen Hausgärten. Es ist bereits mit dem Bebauungsplan Nr. 18 und seinen Änderungen überplant. Der nördliche Bereich des Plangebietes wirkt brachliegend. Hier haben sich mittig des Plangebietes sowie in den Randbereichen einige Bäume und Gebüsche entwickelt. Es ist vorgesehen, die 'Allgemeinen Wohngebiete' (WA) mit voraussichtlich 8 Wohngebäuden zu bebauen.

Die geplante Bebauung wird zu der Beseitigung der brachliegenden Grundstücksbereiche, der Hausgärten und der kleinen Gehölzflächen führen. Durch die Schaffung von Baugrundstücken und den Bau der Erschließungswege sowie ggf. Tiefgaragen werden Flächenversiegelungen vorbereitet und Bodenmodellierungen erforderlich. Durch Flächenversiegelungen werden die Bodenfunktionen zerstört. Laut der Bodenübersichtskarte von Schleswig-Holstein im Maßstab 1 : 250.000 - Teil B Bodenart, herausgegeben vom Landesamt für Landwirtschaft, Umwelt und ländliche Räume - Geologischer Dienst - Flintbek 2016, stehen im Plangebiet überwiegend Sande an.

Es existieren keine natürlichen Oberflächengewässer. Hinsichtlich der Grundwasser-Flurabstände liegen keine Angaben vor. Im Gelände deutet jedoch nichts darauf hin, dass das Grundwasser oberflächennah anstehen würde, d. h., dass der mittlere natürliche Flurabstand mehr als 1,00 m beträgt. Auswirkungen für das Grundwasser sind demnach nicht zu erwarten.

Nach der Bodenübersichtskarte von Schleswig-Holstein ist eine Versickerung des Niederschlagswassers über die belebte Bodenzone im Plangebiet möglich. Daher ist das auf den Baugrundstücken anfallende Oberflächenwasser von Dachflächen und sonstigen befestigten Flächen auf den Grundstücken zu versickern. Zulässig ist auch das Sammeln in Teichen oder Zisternen. Die zentrale Einleitung des Oberflächenwassers in den Kanal ist nach den Vorgaben des Zweckverbandes Südstormarn ausnahmsweise zulässig, wenn durch Bestimmung des Bodendurchlässigkeitswertes nachgewiesen wird, dass eine Versickerung auf dem jeweiligen Grundstück doch nicht möglich sein sollte (ab kf = 5 · 10 ̄ 6 m/s). Die Planung führt zu keinen erheblichen Beeinträchtigungen für das Schutzgut 'Wasser'.

Aufgrund der geringen Flächengröße werden die geplante Nutzung und der damit verbundene Verlust einer brach liegenden Fläche und von Hausgärten lokalklimatisch keine Auswirkungen haben.

Durch die angrenzenden Gebäude und Straßen ist eine zusätzliche Eingrünung nicht erforderlich. Zur Durchgrünung des Plangebietes wird festgesetzt, dass je angefangene 200 m² hochbaulich überbauter Fläche (Hauptgebäude, Nebengebäude, Carport, Garage) auf dem jeweiligen Baugrundstück wahlweise ein standortgerechter, heimischer Laub- oder Obstbaum zu pflanzen ist oder fünf standortgerechte, heimische Sträucher als Laubgehölze zu pflanzen sind.

Die Sträucher sind in der Pflanzqualität zweimal verpflanzt (2xv), 3 - 5 Triebe (Tr), ohne Ballen (oB), 60 - 100 cm zu wählen.

Als Sträucher werden die folgenden Arten empfohlen:

Cornus sanguinea - Roter Hartriegel

Corylus avellana - Hasel

Crataegus monogyna - Eingriffliger Weißdorn

Crataegus laevigata - Zweigriffliger Weißdorn

Euonymus europaea - Gemeines Pfaffenhütchen

Malus sylvestris - Holz-Apfel

Prunus padus - Trauben-Kirsche

Prunus spinosa - Schlehe

Rosa canina - Hunds-Rose

Sambucus nigra - Schwarzer Holunder

Viburnum opulus - Gewöhnlicher Schneeball

Die Gartenbäume sind in der Pflanzqualität Hochstamm, 14 - 16 cm Stammumfang zu wählen.

Als Gartenbäume werden die folgenden Arten empfohlen:

Acer campestre 'Elsrijk' - Feld-Ahorn

Malus silvestris - Apfelbaum

Pyrus pyraster - Birnbaum

Prunus avium - Vogel-Kirsche

Carpinus betulus 'Fastigiata' - Hainbuche

Sorbus intermedia 'Brouwers' - Schwedische Mehlbeere

Bei einer Pflanzung auf Tiefgaragen ist für eine ausreichend dicke Substratschicht zu sorgen. Der Rat eines Fachmannes ist in diesem Fall einzuholen.

Die Bäume und/oder Sträucher sind dauerhaft zu pflegen und zu erhalten. Ausgefallene Gehölze sind zu ersetzen.

Durch die Planung ist vorwiegend eine locker bebaute, in Teilen brach liegende Siedlungsfläche betroffen. Hierbei handelt es sich um eine Siedlungsbrache und um Hausgärten, die nur eine geringe Bedeutung als Tierlebensraum haben. Es ist davon auszugehen, dass die Planung nur geringe Auswirkungen auf die Tier- und Pflanzenlebensräume hat.

Artenschutzrechtliche Belange sind in der deutschen Naturschutzgesetzgebung im Allgemeinen Artenschutz sowie im Besonderen Artenschutz verankert. Von besonderer Bedeutung sind hierbei die Verbotstatbestände, die in § 44 BNatSchG dargelegt sind.

Die Gehölzstrukturen im Plangebiet selbst und in den Randbereichen des Plangebietes bieten Brutplätze für mehrere Vogelarten. In den Gehölzen sind Arten wie Amsel, Zaunkönig, Rotkehlchen, Heckenbraunelle sowie verschiedene Grasmücken-Arten zu erwarten.

Die zu erwartenden Vogelarten sind allesamt weit verbreitet und allgemein häufig. Sie weisen daher einen günstigen Erhaltungszustand auf. Die vorgenannten Vogelarten zählen zu den europäischen Vogelarten und unterliegen dem besonderen Artenschutz nach § 44 Bundesnaturschutzgesetz.

Brach liegende Flächen können ein Bruthabitat für Offenlandbrüter (u. a. Kiebitz, Feldlerche) darstellen. Die Eignung einer solchen Fläche hängt hierbei von verschiedenen Faktoren ab. Im vorliegenden Fall schränken die vorhandenen Gehölze sowie die Gebäude innerhalb des Plangebietes und auf den benachbarten Grundstücken die Eignung der Fläche als Bruthabitat für Offenlandbrüter stark ein. Offenlandbrüter meiden sowohl die Nähe zu Gebäuden, als auch die Nähe zu hohen Gehölzstrukturen. Sie besiedeln weiträumige offene Landschaftsbereiche. Wenn man berücksichtigt, dass die Feldlerche einen Abstand von 50 m bis 100 m zu Gebäuden oder hohen Gehölzstrukturen einhält, so wird deutlich, dass das Plangebiet als Bruthabitat für diese Art eher ungeeignet ist. Ein Vorkommen der Feldlerche oder des Kiebitz ist demnach nicht zu erwarten.

Ein Vorkommen von Vogelarten, die streng geschützt sind oder zu den in Deutschland gefährdeten Arten zählen (sog. Rote-Liste-Arten), ist für das Plangebiet nicht zu erwarten.

In den vorhandenen Gebäuden und älteren Bäumen können Höhlenbrüter oder auch Fledermausarten vorhanden sein.

Vor der Beseitigung von Gebäuden, Gehölzen, Grünflächen und der Baufeldräumung ist, unabhängig von naturschutzrechtlich geregelten Eingriffsfristen, daher durch einen anerkannten Sachverständigen gutachterlich nachzuweisen, dass sich keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände ergeben.

Ein Vorkommen von anderen Tierarten, die zu den 'streng geschützten' Tierarten zählen, kann im Plangebiet aufgrund der langen Dauer der Brache-Eigenschaft nicht völlig ausgeschlossen werden. Auch aus diesem Grund ist die Hinzuziehung eines anerkannten Sachverständigen erforderlich.

Laut dem Landschaftsrahmenplan (1998) befinden sich im Plangebiet weder Kulturdenkmäler, noch sind archäologische Denkmäler bekannt. Generell ist aber im Rahmen von Erdarbeiten § 15 Denkmalschutzgesetz beachtlich. Wer Kulturdenkmale entdeckt oder findet, hat dies unverzüglich unmittelbar oder über die Gemeinde der oberen Denkmalschutzbehörde mitzuteilen. Die Verpflichtung besteht ferner für die Eigentümerin oder den Eigentümer und die Besitzerin oder den Besitzer des Grundstücks oder des Gewässers, auf oder in dem der Fundort liegt, und für die Leiterin oder den Leiter der Arbeiten, die zur Entdeckung oder zu dem Fund geführt haben. Die Mitteilung einer oder eines der Verpflichteten befreit die Übrigen. Die Verpflichteten haben das Kulturdenkmal und die Fundstätte in unverändertem Zustand zu erhalten, soweit es ohne erhebliche Nachteile oder Aufwendungen von Kosten geschehen kann. Diese Verpflichtung erlischt spätestens nach Ablauf von vier Wochen seit der Mitteilung. Archäologische Kulturdenkmale sind nicht nur Funde, sondern auch dingliche Zeugnisse wie Veränderungen und Verfärbungen in der natürlichen Bodenbeschaffenheit.

In der Planung ist zu prüfen, ob sich für das Schutzgut 'Mensch' Beeinträchtigungen ergeben. Beeinträchtigungen können sich hierbei sowohl von außen ergeben, indem sie auf das zukünftige Wohngebiet einwirken, als auch selbst vom Wohngebiet ausgehen.

Die Schaffung eines Wohngebietes wird zu keinen signifikanten Beeinträchtigungen für das Schutzgut 'Mensch' führen, die vom Wohngebiet ausgehen und auf die Umgebung einwirken. Die Erhöhung des Verkehrsaufkommens durch die neuen Grundstücke wird gering sein und sich nicht rechtserheblich auswirken.