Planungs­dokumente: Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 3 für das Gebiet "Fritz-Reuter-Weg, Am Hauberg, Osterfeld und Bülker Weg zw. Osterfeld und Auslauf Freidorfer Au und Ostsee"

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Inhaltsverzeichnis

Begründung

3.3. Bestandssituation und räumliche Analyse

Für das Plangebiet wurde im Jahr 1993 ein Bebauungsplan aufgestellt, der bereits damals die städtebauliche Struktur des Gebietes erhalten sollte. Aufgrund der Lage des Plangebietes direkt an der Küste der Ostsee mit Strandabschnitten und einfachen Zugängen zum Wasser, war es das Ziel der Planaufstellung, die Entwicklung des Gebietes städtebaulich verträglich zu steuern.

Abbildung 7: Luftbild des Geltungsbereiches

Innerhalb des Plangebietes lassen sich verschiedene Quartiere identifizieren, die eine homogene und oftmals besondere Architektur aufweisen. Der Charakter des Gebietes entsteht durch dieses Nebeneinander von Bebauungstypen. Dem wird mit der vorliegenden Planung durch entsprechende Festsetzungen, Rechnung getragen werden.

Das Plangebiet ist heute so gut wie vollständig bebaut. Die Bebauung besteht fast ausschließlich aus Einzelhäusern in offener Bauweise. Auf der östlichen Seite des Fritz-Reuter-Weges befindet sich eine Hausgruppe mit Flachdächern, ihr gegenüber stehen Einzelhäuser mit Satteldächern. Hier haben sich kleinräumig sehr homogene Siedlungsbilder entwickelt.

Abbildung 8: Bebauungstypen Fritz-Reuter-Weg Abbildung 9: Homogene Einzelhausbebauung

Entlang des Bülker Wegs ist bis heute eine Anzahl von Bungalows erhalten. Die flachen Bauten mit den großen Vorgärten stellen eine städtebauliche Besonderheit des Gebietes dar, die als erhaltenswert zu bewerten ist.

Abbildung 10: Bebauung entlang des Bülker Weges Abbildung 11: Vorgärten der Bungalowbauten

Der Westen des Plangebietes ist durch den Bestand von Wohngebäuden mit flachgeneigten Satteldächern geprägt. Viele der Gebäude wurden in den 60er Jahren gebaut und in einigen Fällen liegt die Vermutung eines Sanierungsbedarfes nahe. Einige Neubauten sind in den letzten Jahren bereits erfolgt. Im Osten grenzt die höher aufragende Bebauung des Fritz-Reuter-Weges an.

Im Norden stehen den flachgeneigten Dächern überwiegend modernere, höhere Gebäude mit steiler geneigten Dächern gegenüber. Diese bildet im Norden den Abschluss des Plangebietes und die Grenze zur Landschaft.

Die Gebäude in diesem, sowie die im Bereich südlich des Bülker Weges, sind heterogen in der Gestaltung und Ausführung der Gebäude. In einzelnen Fällen ist es auch hier im Laufe der letzten Jahre zu Bauvorhaben gekommen, die durch ihre moderne Architektur, insbesondere jedoch durch die Gebäudekubatur nicht mehr dem Charakter des Gebietes entsprechen.

Bis auf wenige Ausnahmen sind im Plangebiet Satteldächer mit verschiedenen Neigungen und Flachdächer vorhanden.

Abbildung 12 und 13: unterschiedliche Dachformen, die das Gebiet prägen

Die an die Promenade grenzenden Grundstücke sind sehr groß mit über 1.000 m² Fläche. Die anderen Bereiche weisen durchschnittliche Grundstücksgrößen auf.

Die nichtbebauten Grundstücksflächen im Plangebiet sind überwiegend unversiegelt und wassergebunden. Das Erscheinungsbild des Gebietes wird durch die Einfriedungen mit Hecken und die individuell gestalteten Gärten geprägt.

Über das Plangebiet verteilt verfügen die meisten Grundstücke über Schuppen, Garagen, Carports und andere Nebenanlagen.

4. Konzept und Festsetzungen

4.1. Konzept zur weiteren Entwicklung

Der Plangeltungsbereich ist bereits fast vollständig bebaut. Die jetzt getroffenen Festsetzungen gehen weitestgehend auf den Bestand ein und ermöglichen gleichzeitig eine zukünftig geordnete städtebauliche Entwicklung des Gebietes. Es wird eine behutsame Nachverdichtung ermöglicht, wobei die großzügigen Grundstücke erhalten bleiben.

Die unterschiedlichen Bebauungstypen, die den Charakter des Gebietes prägen, werden durch örtliche Bauvorschriften auch in Zukunft erhalten bleiben. Außer der ortstypischen Fassadengestaltung, stellen Bauvorschriften zur Dachform sicher, dass im Falle von Neubauten keine Gebäudekubaturen entstehen, die den Bestandsgebäuden unverhältnismäßig gegenüber stehen.

Zur besseren Lesbarkeit und um den unterschiedlichen Bebauungstypen gerecht werden zu können, ist der Plangeltungsbereich in mehrere Teilgebiete untergliedert.