Planungs­dokumente: 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 3 der Gemeinde Windeby für das Gebiet "Bocksteen"

Begründung

Die gegenüber dem Entwurf geänderten Textpassagen sind durch einen schwarzen Balken am linken Textrand kenntlich gemacht.

1. Anlass und Auswirkung der Planung

Der Bebauungsplan Nr. 3 ist am 18.04.1997 in Kraft getreten.

Die Gemeindevertretung der Gemeinde Windeby hat am 20.09.2021 die Aufstellung der 1.  Änderung des Bebauungsplanes Nr. 3 beschlossen.

Die Begründungen in der Fassung vom 20.01.1997 behält vollinhaltlich Gültigkeit, soweit nachfolgend nicht hiervon abgewichen wird.

Die Aufstellung der Änderung des Bebauungsplanes wurde notwendig, um auf einem Teil aus Flurstück 11/20 (Bocksteen 13) eine wohnbauliche Entwicklung zu ermöglichen.

Der Bebauungsplan Nr. 3 wurde im Jahr 1997 aufgestellt. Hierbei wurde auf einem Teil aus Flurstück 11/20 im äußersten Südosten des Plangebietes eine Grünfläche "Parkanlage" neben dem Wendeplatz festgesetzt. Im Grünordnungsplan zum Bebauungsplan Nr. 3 wird auf Seite 11 deutlich gemacht, dass - sollte sich ein weiteres Baugebiet in Richtung Süden anschließen, der Wendehammer in Verbindung mit der benachbarten Fläche zu einem Baugrundstück umgewandelt werden kann. Da sich aufgrund zahlreicher Einschränkungen in absehbarer Zeit kein weiteres Wohngebiet südlich entwickeln wird, muss der Wendehammer erhalten bleiben. Durch die Eigentümer des nördlich angrenzenden Flurstückes wurde jedoch die Absicht mitgeteilt, das brachliegende Grünland mit in ihr Wohngrundstück zu integrieren und hier einen kleinen "Altenteiler" in Form eines kleinen Hauses zu bauen.

Insofern soll die Grünfläche durch ein Allgemeines Wohngebiet überplant und die Baugrenze in diesen Bereich ausgeweitet sowie die zulässige überbaubare Grundfläche leicht angehoben werden.

Im unmittelbaren Umfeld der überplanten Fläche befindet sich ein Teilbereich der Welterbestätte Haithabu und Danewerk, der Osterwall. Die überplante Fläche befindet sich zudem in der Pufferzone dieser Welterbestätte (gem. § 2 (3) 2 DSchG).

Bei baulichen Maßnahmen auf der o.g. Fläche handelt es sich gem. § 12 DSchG um genehmigungspflichtige Maßnahmen. Gem. § 12 (1) 3 und §12 (2) 2 DSchG bedürfen die Veränderung der Umgebung eines unbeweglichen Kulturdenkmals, wenn sie geeignet ist, seinen Eindruck wesentlich zu beeinträchtigen und alle Maßnahmen in Grabungsschutzgebieten und Welterbestätten, die geeignet sind, diese zu beeinträchtigen oder zu gefährden, der Genehmigung.

Die Erteilung einer Genehmigung kann nur unter folgenden Voraussetzungen in Aussicht gestellt werden:

  • Die Bebauung kann maximal durch ein eingeschossiges Kleingebäude (Tiny House oder Garage, Grundfläche nicht größer als 20-30 m²) erfolgen, das deutlich kleiner und niedriger als die umliegende Bebauung ist.
  • Das Gebäude ist randlich an der Straßenseite des Grundstücks zu planen.
  • Ein Zugang zum dahinterliegenden Knick sollte weiterhin öffentlich möglich sein, da von hier aus ein Blick auf den Osterwall möglich ist.

Aufgrund dieser engen Vorgaben, wird die Planung für den südlichen Plangeltungsbereich entsprechend vorgenommen und angepasst:

Die max. zulässige Grundfläche für die Hauptgebäude soll auf 30 m² begrenzt werden. Da Terrassen und ebenerdige Stellplätze keine Auswirkungen auf das Welterbe erwarten lassen, sollen hierfür weitergehende Grundflächen zulässig sein.

Die Höhe der Hauptgebäude soll auf max. 6 m beschränkt werden. Für Nebenanlagen ist die Beschränkung weiter gefasst und auf max. 3 m begrenzt, da diese auch außerhalb der Baugrenzen zulässig sind und so näher am Welterbe errichtet werden dürfen als die Hauptanlagen.

Weitere Änderungen der Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 3 sind im Rahmen dieser 1. Änderung nicht vorgesehen.

Es gelten die grünordnerischen Maßnahmen des Bebauungsplans weiterhin. Insbesondere wird darauf hingewiesen, dass auf dem Knickschutzstreifen kein Ablagern und kein Entsorgen von Schnittgut oder sonstigen Gartenabfällen zulässig ist.

Am Rand der Grünfläche ist landschaftstypischer Gehölzbewuchs vorhanden. Dieser ist als Abgrenzung des baulich genutzten Grundstücks zugunsten des Insektenschutzes vorrangig zu erhalten (und nicht durch immergrüne Gartengehölze zu ersetzen). Auch während der Bauarbeiten sind Knicks und Schutzstreifen unbeeinträchtigt, d.h. frei von Ablagerungen oder sonstigen Inanspruchnahmen (u.a. durch eine Markierung mit einem Absperrband) zu sichern.

2. Bestehende Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 3, die zur Änderung anstehen

Der Norden des Plangeltungsbereiches ist derzeit als Allgemeines Wohngebiet (WA) mit einer Grundflächenzahl GRZ von 0,20 und einer Geschossflächenzahl GFZ von 0,30 mit max. einem Vollgeschoss festgesetzt. Auf dem Baugrundstück ist eine Baugrenze festgesetzt, die ca. 5 m von der südlichen Grundstücksgrenze endet.

Der südliche Planbereich wird im Ursprungsplan als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Parkanlage" festgesetzt. Um eine Bebauung im südlichen Planbereich zu ermöglichen, soll hier zukünftig ein Allgemeines Wohngebiet festgesetzt und die Baugrenze in das Grundstück hinein vergrößert werden. Gleichzeitig soll eine maximal zulässige Grundfläche (GR) von 30 m² festgesetzt werden, um ein zusätzliches, kleines Gebäude realisieren zu können. Zur Realisierung von Terrassen und Nebenanlagen sollen weitere Ergänzungen der Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche getroffen werden.