Planungsdokumente: B-Plan Nr. 14 der Gemeinde Schaalby "Baugebiet Lück" für das Gebiet nördlich der Mühlenstraße und östlich der Raiffeisenstraße

Das Maß der baulichen Nutzung wird im Plangebiet durch die zulässige Grundflächenzahl (GRZ) und die Zahl der Vollgeschosse bestimmt.

Die Grundflächenzahl wird in den Wohngebieten durch eine GRZ zwischen 0,3 und 0,4 festgesetzt und orientiert sich in angemessener Weise an der städtebaulich gewollten ortstypischen Bebauung sowie an der geplanten Bebauung der einzelnen Grundstücke. So wird im Bereich größerer Wohnbaugrundstücke, die für eine Bebauung mit Einzel- oder Doppelhäusern vorgesehen sind, eine GRZ von 0,3 festgesetzt, um den Charakter der freistehenden Einzelhäuser zu unterstreichen. Für Grundstücke, die (bezogen auf ihre Grundstücksgröße) einen größeren Grünflächenanteil aufweisen, wird eine GRZ von 0,35 definiert, um auf diesen Grundstücken die gleichen Voraussetzungen hinsichtlich der späteren Gebäudegrößen zu schaffen. Für den Bereich, der für eine Bebauung mit Reihenhäusern vorgesehen ist, wird eine GRZ von 0,40 gewählt, da die Grundstücke eine deutlich kleinere Größe aufweisen. Zudem folgt die Gemeinde hiermit dem Grundsatz, mit Grund und Boden sparsam umzugehen.

Im Bereich der Gemeinbedarfsflächen für die Feuerwehr und die Kindertagesstätte wird eine GRZ von 0,4 festgesetzt, um die erforderlichen baulichen Anlagen auf dem Grundstück errichten zu können.

Das bauliche Nutzungsmaß liegt innerhalb der Orientierungswerte nach § 17 Baunutzungsverordnung (BauNVO), trägt zu einer orttypischen, aufgelockerten Bebauung bei und bietet einen ausreichenden Nutzungsspielraum auf den Baugrundstücken.

Die Festsetzungen von max. 2 Vollgeschossen bei einer maximalen Gebäudehöhe von 8,50 m dient der Errichtung ortstypischer Wohngebäude und dem Schutz des Orts- und Landschaftsbildes. Für den Bereich der geplanten Mehrfamilienhäuser an der Raiffeisenstraße wird eine Gebäudehöhe von 10,50 m festgesetzt, um eine Nutzung des dritten Geschosses (das kein Vollgeschoss sein darf) zu ermöglichen. Diese Festsetzung dient damit auch dem Ziel, bezahlbaren Wohnraum in Schaalby zu schaffen.

Durch die Beschränkung der Traufhöhe auf maximal 6,00 m sollen sog. Staffelgeschosse auf dem 2. Vollgeschoss ausgeschlossen werden, da diese in Schaalby ortsuntypisch wären und sich nicht in das Ortsbild einfügen. Die Grundstücke 19 und 20 sind vor dieser Regelung ausgenommen, da hier der Bau von größeren Mehrfamilienhäusern ermöglicht werden soll.

Im Bereich der Gemeinbedarfsflächen für die Feuerwehr und die Kindertagesstätte gilt eine Gebäudehöhe von 8,50 m bei einem Vollgeschoss sowie eine Traufhöhe von 6,00 m. Hiermit soll sichergestellt werden, dass sich die beiden Neubauten in die wohnbaulich geprägte Umgebung einfügen.

Für untergeordnete bauliche Anlagen, wie Garagen, Carports, Wintergärten und Anbauten mit Flachdach, ist die Höhe der baulichen Anlagen zum Schutz des Orts- und Landschaftsbildes stärker eingeschränkt. Die Begrenzung gilt auch für Nebenanlagen, wie z.B. Schuppen oder Gartenhäuser.

Das Orts- und Landschaftsbild soll weiterhin durch eine Höhenbeschränkung des Erdgeschossfußbodens gewahrt bleiben. Die Oberkante des Erdgeschossfußbodens wird hierbei auf max. 50 cm über dem höchsten Punkt des zum Grundstück gehörenden Straßenabschnittes festgesetzt, sodass die Hausanschlüsse optimal erfolgen können. Für die Grundstücke 11, 18, 19 und 20 wird in der Planzeichnung der Straßenabschnitt gesondert definiert, der als Bezug für die v.g. Höhenfestsetzung dienen soll. Hierbei handelt es sich um Eckgrundstücke, deren angrenzende Straßenabschnitte größere Höhendifferenzen aufweisen.

Bauweise

In den Allgemeinen Wohngebieten werden Einzel- und Doppelhäuser in offener Bauweise festgesetzt, was dem Charakter der gewollten Nutzung und der umgebenden Bebauung entspricht. Im Bereich der Grundstücke 19 und 20 sowie 22 bis 24 sind zudem auch Hausgruppen zulässig, um hier auch Gebäude in Form von Reihenhäusern errichten zu können.

Im Bereich der Gemeinbedarfsflächen für die Feuerwehr und die Kindertagesstätte wird ebenfalls eine offene Bauweise festgesetzt, was dem Charakter der gewollten Nutzung und der umgebenden Bebauung entspricht. Somit wird sich auch das Feuerwehrgerätehaus und der Kindergarten in die Umgebung einfügen.

Zur Schaffung von familiengerechten Wohnhäusern wird die Anzahl der Wohnungen auf max. 2 Wohnungen je Wohngebäude begrenzt. Wenn die Wohngebäude an einer Grundstücksgrenze aneinandergebaut sind (Doppel- oder Reihenhaus), ist je Wohngebäude nur eine Wohnung zulässig. Dadurch soll eine Massierung von Klein-Appartements und damit verbunden ein übermäßiges Verkehrsaufkommen ausgeschlossen werden. Ziel ist es, eine möglichst ungestörte Wohnruhe zu erreichen.

Für den Bereich der Grundstücke 22 bis 24 gilt: Je Wohngebäude sind max. 4 Wohnungen zu- lässig. Wenn die Gebäude an einer Grundstücksgrenze aneinandergebaut sind, sind je Gebäude max. zwei Wohnungen zulässig. Diese Festsetzung soll die Errichtung von Reihenhäusern sichern, ohne dass die Grundstücke der Hausscheiben real geteilt werden.

Für die geplanten Grundstücke 19, 20 und 21 gilt diese Festsetzung nicht, da hier Mehrfamilienhäuser bzw. eine Seniorenwohnanlage vorgesehen sind. Die Grundstücke 19 und 20 liegen unmittelbar an der Raiffeisenstraße und der Verkehr muss daher nicht durch bestehende Wohngebiete geführt werden.

Überbaubare Grundstücksflächen

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen festgesetzt und sollen einen weitgehenden Spielraum bei der Gebäudeplatzierung einräumen. Sie sind deswegen nicht als grundstücksbezogene Baufenster, sondern großflächig und grundstücksübergreifend ausgebildet. Die Baugrenzen halten den erforderlichen Mindestabstand zu Nachbargrenzen und Knicks ein.

Garagen und Stellplätze dürfen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen nur mit einem Mindestabstand von 5 m zur Straßenbegrenzungslinie der Erschließungsstraßen errichtet werden, um den Straßenraum nicht zusätzlich einzuengen und die Einsicht beim Ein- und Ausparken sicherzustellen. Zusätzlich ist es so Besuchern möglich noch hinter den Fahrzeugen der Anwohner zu parken und so den öffentlichen Straßenverkehrsraum freizuhalten. Durch diese Maßnahmen wird die Verkehrssicherheit der Erschließungsstraßen erhöht.

Zum Schutz der vorhandenen Knicks ist die Errichtung von Garagen und Stellplätzen sowie Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO in einem Abstand von weniger als 3 m vom Knickfuß nicht zulässig. Zum verbleibenden Knick an der Mühlenstraße wird hierzu eine (gemessen vom Knickfuß) 3 m breite private Grünfläche 'Knickschutz' festgesetzt. Zum Schutz des entwidmeten Knicks an der Mühlenstraße wird die Baugrenze mit einem Abstand von 5 m vom Wallfuß festgesetzt.

Die gestalterischen Vorschriften sollen einen ausreichenden Spielraum für die Bebauung schaffen, die mit dem Orts- und Landschaftsbild vereinbar ist.

Ohne Festlegung einer konkreten Dachform sind für die Hauptdachflächen der Hauptgebäude nur geneigte Dächer mit Dachneigungen von 15 bis 48 Grad vorgeschrieben, um ortsuntypische Flachdächer auszuschließen. Gründächer sind von dieser Festsetzung ausgenommen, um auch ökologische Bauformen zu ermöglichen. Nebendachflächen sind bis zu 25 % der Grundfläche des Hauptgebäudes auch mit anderen Dachneigungen zulässig.

Die Vorschriften zur Gestaltung sind für Carports, Wintergärten, Anbauten mit begrenzter Größe und für Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO weiter gefasst und entfallen zum Teil, weil sie von untergeordneter baulicher Bedeutung sind. Nebenanlagen sind jedoch ab einem umbauten Raum von mehr als 30 m³ nur mit Gründach zulässig, um die Beeinträchtigungen des Wasserhaushaltes zu verringern und den Artenschutz zu fördern.

Als Dacheindeckung sind nur Dachsteine, Dachziegel oder Schindeleindeckungen in Rot-, Braun-, Anthrazit- oder Schwarztönen sowie Gründächer zulässig, um ein harmonisches Ortsbild und eine optische Einheitlichkeit mit der angrenzenden Bebauung zu erzielen. Die Zulässigkeit von Gründächern dient zudem dem Klimaschutz und der Regulierung des Wasserhaushaltes.

Für die Gestaltung der Außenwandmaterialien wird mit Mauerwerk, Fassadentafeln, Putz, Holz und Glas ein breites Materialspektrum vorgegeben, um den Bauwilligen einen umfassenden Gestaltungsspielraum einzuräumen. Außenwandflächen von angebauten oder freistehenden Garagen sollen im Material und in der Farbgebung der zugehörigen Hauptgebäude oder in Holz gestaltet werden, um so ein einheitliches und ruhigeres Erscheinungsbild zu erhalten.

Doppel- und Reihenhäuser müssen je Doppelhaus bzw. Reihenhaus eine einheitliche Dacheindeckung, Dachform und Fassadengestaltung aufweisen. Mit dieser Festsetzung soll ein harmonisches Ortsbild und eine optische Einheitlichkeit erzielt werden.

Zugunsten einer ruhigen Dachlandschaft sind Regelungen zu Solaranlagen auf Dachflächen sowie der Ausschluss von freistehenden Kleinwindkraftanlagen mit einer Höhe von mehr als 9 m erfolgt. Letztgenanntes erfolgt auch auf Grund der von derartigen Anlagen ausgehenden Emissionen, die sich störend auf die Nachbarschaft auswirken können. Die Gemeinde sieht durch diese Festsetzung die Nutzung erneuerbarer Energien nicht unverhältnismäßig eingeschränkt und möchte zudem, die zu erwartenden nachbarschaftlichen Spannungen, die solche Anlagen regelmäßig hervorrufen, vorbeugen.

Die Satzung enthält mit den örtlichen Bauvorschriften Regelungen gemäß § 86 Landesbauordnung (LBO) zur Gestaltung baulicher Anlagen. Damit im Falle von Zuwiderhandlungen auf die Bußgeldvorschriften des § 84 Abs. 3 LBO zurückgegriffen werden kann, ist ein Hinweis gemäß § 84 Abs. 1 Satz 1 LBO erforderlich. Damit eine wirksame Ahndung von Verstößen möglich ist, wird ein entsprechender Hinweis mit in den Text (Teil B) der Satzung aufgenommen.