Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 29 "Am Belmer Dorfweg" - 4. Änderung im vereinfachten Verfahren der Stadt Brunsbüttel - Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden gem. §§ 3 und 4 Abs. 2 BauGB

Der Bebauungsplan Nr. 29 „Am Belmer Dorfweg“ reicht von den Grundstücken der Straßen Am Fleth und Am Belmermoor bis zur Sprante. Ein erster Bauabschnitt, der Boy-Lornsen-Ring, im südlichen Bereich des Bebauungsplans wurde bis 2008 durch einen Erschließungsträger gebaut und die Grundstücke verkauft. Das letzte Baugrundstück wurde 2011 verkauft. Eine 1. Änderung des Bebauungsplans wurde 2002 für den Bereich zwischen der Altbebauung Op de Wisch und Am Fleth und den südwestlichen Grundstücken des Boy-Lornsen-Ringes als Satzung beschlossen. Im Jahr 2016 wurde für den Bereich zwischen Boy-Lornsen-Ring und der Verlängerung der Kopernikusstraße an der Olof-Palme-Allee die 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 29 von der Stadt Brunsbüttel beschlossen, sie hat ihre Rechtskraft am 10.05.2016 erlangt. Der Rest des Ursprungsplans bis zur Sprante wurde in den Jahren 2018/2019 durch eine 3. Bebauungsplanänderung überplant und an die damaligen Erfordernisse angepasst. Die Erschließung eines Teils des dritten Bauabschnitts mit dem südlich gelegenen, ersten Teil der Haupterschließungsstraße (Johanna-Spyri-Straße) und den davon abgehenden beiden Ringstraßen (Selma-Lagerlöf-Ring und Christian-Morgenstern-Ring) ist bis auf den Endausbau nahezu abgeschlossen.

Im Entwurf des Regionalen Entwicklungskonzeptes für den Kreis Dithmarschen wurde für Brunsbüttel ein Bedarf von ca. 1.500 Wohnungen prognostiziert. Um dem Wohnungsmangel in Brunsbüttel entgegenzuwirken, hat der Bauausschuss am 19.03.2024 beschlossen, neue Bauflächen für die Mehrfamilienhausbebauung zu entwickeln. Ein besonderes Augenmerk sollte dabei auf den Flächen im Bebauungsplan Nr. 29, 4. Bauabschnitt sowie Teilen des Bürgerparks liegen. Um die Flächen im Bebauungsplan Nr. 29 zu entwickeln, ist eine Bebauungsplanänderung notwendig, weil der Planbereich bisher für Einfamilienhausgrundstücke geplant ist. Für die nun beabsichtigte Mehrfamilienhausbebauung wird u.a. die Firsthöhe erhöht sowie eine maximale 3-Geschossigkeit ergänzt, wodurch ein neues Lärmgutachten zum Schutz der Bewohner insbesondere vor Verkehrslärm von Seiten der Olof-Palme-Allee und vor Sportlärm aus Richtung der Sportanlage Olof-Palme-Allee notwendig wird. Außerdem hat sich der Bauausschuss in seiner Sitzung am 18.03.2025 für eine Verkehrserschließungsvariante entschieden, welche eine direkte straßenverkehrliche und fuß-/radläufige Anbindung an die Olof-Palme-Allee hergestellt. Querschnitte der Straßen und Gehwege sollen in Teilbereichen an die größere Bewohneranzahl angepasst und zusätzlich zwei separate Parkplätze geschaffen werden.

Ein Ziel der BauGB-Novelle 2013 ist allerdings die Stärkung der Innenentwicklung, um den Flächenverbrauch und somit die Bodenversiegelung zu reduzieren und die Bestandsstrukturen im Innenbereich innerhalb des bebauten Siedlungszusammenhanges zu stärken. Deshalb ist im Rahmen des § 1a Abs. 2 BauGB nochmals zu untersuchen und darzulegen, ob für die Fläche der 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 29 „Am Belmer Dorfweg“ alternativ Flächen im Innenbereich zur Verfügung stehen oder Lösungen durch andere Maßnahmen der Innenentwicklung auf den Weg zu bringen sind. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass für das Plangebiet bereits seit dem Jahr 2000 Planungsrecht besteht.

Die Stadt Brunsbüttel hat als analytische, strategische und konzeptionelle Grundlage zur Steuerung der zukünftigen Wohnungsmarktentwicklung ein Wohnungsmarktkonzept erstellen lassen, Endbericht vom Januar 2012. Nach umfassender Bestandsaufnahme und Analyse wurde ein Handlungskonzept mit fünf übergeordneten Handlungsfeldern und dazugehörigen übergeordneten Leitzielen formuliert und räumlich dimensioniert aufbereitet (s. Abb. 2).

Abb. 2 Auszug aus dem Wohnungsmarktkonzept mit textlicher Ergänzung, unmaßstäblich

Quelle: Wohnungsmarktkonzept Brunsbüttel, Karte 4, Seite 70: Räumliche Dimension des Handlungskonzeptes, GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH 2012, ergänzt durch Stadt Brunsbüttel

Ein Handlungsfeld des Wohnungsmarktkonzeptes ist der „Zeitgemäße Neubau“ (grün markiert in Abb. 2) mit dem Leitziel einer „moderaten, nachfragegerechten Angebotsergänzung in integrierter Lage“, welches mit den Zielen der BauGB-Novelle 2013 zur Stärkung der Innenentwicklung übereinstimmt. Diesem Leitziel wurde durch die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 18A „Soesmenhusener Land/Altenhafen“, 7.-9. Änderung, des Bebauungsplans Nr. 41 “Wohngebiet Grundschule Nord“ (Johannes-Brahms-Straße) und des Bebauungsplans Nr. 39 „Sportplatz Süderstraße“, 1. Änderung Rechnung getragen. Die Grundstücke dieser B-Pläne sind alle verkauft, es handelte sich hierbei um Grundstücke für den Einfamilienhausbau. Im Mai 2015 ist der Bebauungsplan Nr. 19 „City-Bereich“, 19. Änderung rechtskräftig geworden, die wie die jetzige Planung auch mehrgeschossigen Mehrfamilienhausbau möglich gemacht hat. Aber diese Grundstücke sind nun alle vergeben, die letzten Mehrfamilienhäuser beantragt und teils bereits im Bau. Als letztes erhielten die 2. und 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 29 „Am Belmer Dorfweg“ ihren Satzungsbeschluss, allerdings wie beschrieben für den Einfamilienhausbau. Zusätzlich ist auf der Homepage der Stadt Brunsbüttel eine Auflistung der im Stadtgebiet verfügbaren Baugrundstücke zu finden, um Brachflächen baulich wieder zu nutzen und Baulücken zu schließen. Zurzeit sind dort die letzten Einfamilienhausgrundstücke des Bebauungsplan Nr. 29 „Am Belmer Dorfweg” gelistet. In den Handlungsempfehlungen zum „Zeitgemäßen Neubau“ ist zum Beispiel eine moderate Erweiterung des Neubaugebietes Boy-Lornsen-Ring am westlichen Siedlungsrand im Falle eines spürbaren Zusatzbedarfes an Eigenheimgrundstücken als eine denkbare Option genannt. Außerdem wird im Wohnungsmarktkonzept auf Seite 69 festgestellt: „Wenn darüber hinaus Baugebiete benötigt werden, sollte das Neubaugebiet Boy-Lornsen-Ring in nordöstlicher Richtung erweitert werden. Für diese Lage bestehen bereits eine gute Erschließung und eine fußläufige Nahversorgung durch das Neue Zentrum“.

Im September 2019 wurde von der Ratsversammlung zusätzlich ein Bauflächenkataster zur Innenentwicklung der Stadt Brunsbüttel als Konzept der städtebaulichen Planung beschlossen, das am 25.10.2019 bekanntgemacht wurde. Im Bauflächenkataster sind mögliche Bauflächen für Wohnen und Gewerbe/Einzelhandel dargestellt. Vier Flächen wurden mit dem Zusatz „1. Priorität” versehen, diese sollten als erstes entwickelt werden. Es handelt sich um die Fläche Nr. 4 „Am Sportplatz”, die Fläche Nr. 5 „An der Sprante”, die Fläche Nr. 6 „Eddelaker Straße/Bürgerpark” sowie die Flächen Nr. 16, 17 und 18 „Unter dem Deiche”, die als Einheit zu sehen sind. Für zwei der vier Flächen wurde bereits ein Bebauungsplan aufgestellt. Die 13. Änderung des Bebauungsplans Nr. 24 „„An der Sprante”, die am 24.06.2020 ihre Rechtskraft erlangt hat, ermöglicht eine Nachverdichtung durch Einfamilienhausbebauung für die Fläche Nr. 5 und der Bebauungsplan Nr. 28B „Wohngebiet Auf dem Deiche zwischen Hafenstraße, Blumenring und dem Alten Hafen“, der am 22.12.2021 rechtskräftig geworden ist, mehrgeschossigen Mehrfamilienhausbau für die Flächen Nr. 16, 17 und 18. Die Entwicklung der Fläche Nr. 6 für den Mehrfamilienhausbau an der Eddelaker Straße am Bürgerpark soll als nächstes erfolgen, die der Fläche Nr. 4 ist aufgrund der Eigentümerstruktur noch ungeklärt. Weil der Bebauungsplan Nr. 29 „„Am Belmer Dorfweg“ mit seiner 3. Änderung für den Einfamilienhausbau zum Zeitpunkt der Erstellung des Bauflächenkatasters kurz vor dem Satzungsbeschluss stand, ist er nicht als mögliche Baufläche ausgewiesen, außerdem handelt es sich nicht um eine Innentwicklung.

Das Wohnungsmarktkonzept und das Bauflächenkataster sind auf der Homepage der Stadt Brunsbüttel aktuell unter folgendem Link einsehbar:

https://www.stadt.brunsbuettel.de/bauen/berichte-und-konzepte/isek-integriertes-stadtentwicklungskonzept

Zum Zeitpunkt der Erstellung des Wohnungsmarktkonzeptes und des Bauflächenkatasters zur Innenentwicklung der Stadt Brunsbüttel ist der Bedarf an Wohnungen noch nicht so hoch eingeschätzt worden wie im Regionalen Entwicklungskonzept für den Kreis Dithmarschen. U.a. aufgrund der Unterbringung von Flüchtlingen seit dem Jahr 2015 bestehen kaum noch Angebotsüberhänge beim preisgünstigen Wohnraum im allgemeinen Geschoss-/Mietwohnungsbau. Auch hat sich der Wohnungsbedarf anders entwickelt als prognostiziert und der Bedarf an Flächen für den Einfamilienhausbau ist aufgrund der Kostensteigerungen und allgemeinen wirtschaftlichen Lage nicht mehr so hoch.

Da die Möglichkeiten für die Stärkung der Innenentwicklung im Neubausektor fast ausgeschöpft sind und um kurzfristig eine größere Anzahl an Wohnungen anbieten zu können, soll als erster Schritt der nördliche Bereich des Bebauungsplans Nr. 29 für den Mehrfamilienhausbau überplant werden. Sozialer Wohnungsbau soll integriert, aber auch mittelpreisiger Wohnraum geschaffen werden, damit eine soziale Durchmischung entsteht. Für diese Flächen soll ausschließlich eine Konzeptvergabe mit Kriterienkatalog erfolgen, um die Vorgaben der Stadt Brunsbüttel verwirklichen zu können.

Um auch dem Ziel treu zu bleiben, immer eine moderate und nachfragegerechte Anzahl an Baugrundstücken für den Einfamilienhausbau zur Verfügung zu stellen, die kurzfristig verkauft und bebaut werden können, sollen südlich des Ellis-Kaut-Rings und Max-Kruse-Rings sowie an der Johanna-Spyri-Straße wie bereits geplant Einfamilienhausgrundstücke verbleiben.

Mit Inkrafttreten dieser qualifizierten Änderung tritt die 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 29 im Bereich dieser Änderung außer Kraft.

Im Bauleitverfahren (Bebauungsplan und Flächennutzungsplan) ist eine Umweltprüfung durchzuführen, in der die Umweltauswirkungen ermittelt und bewertet werden. Die Ergebnisse sind in einem Umweltbericht darzulegen, der gemäß § 2a BauGB der Begründung eines Bauleitplans als gesonderter Teil beizufügen ist. Anlage I des BauGB ist anzuwenden.

In diesem Verfahren zur 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 29 wird das vereinfachte Verfahren gemäß § 13 BauGB angewendet, weil durch die 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 29 „Am Belmer Dorfweg“ für den Bereich der nördlichen Erweiterung des Neubaugebiets zwischen der Straße Am Belmermoor, der Sprante und Olof-Palme-Allee die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und keine Verhältnisse geschaffen werden, die eine Zulässigkeit von Vorhaben begründen, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung bedürfen. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass Schutzgüter gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB beeinträchtigt werden und dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung und Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind (§ 13 Abs. 1 BauGB). Detaillierte Ausführungen zu diesen Aspekten können dem Kap. 6 „Umweltverträglichkeitsprüfung“ entnommen werden.

Es kann gemäß § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB sowohl auf einen Umweltbericht als auch gemäß § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB auf die Erstellung einer Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung verzichtet werden, weil der Eingriff bereits vor der planerischen Entscheidung zulässig war. Im Verfahren zum Grünordnungsplan zum Bebauungsplan Nr. 29 wurden die Umweltbelange bereits untersucht und die Beeinträchtigung der Schutzgüter auf der bereits entwickelten Ausgleichsfläche „Am Borsweg I“ der Stadt Brunsbüttel, westlich von Averlak in ca. 2,5 km Entfernung zum Naturschutzgebiet „Kudensee und Umgebung“ sowie zum flächengleichen EU-Vogelschutzgebiet „NSG Kudensee“ abgegolten. Durch die 4. Bebauungsplanänderung werden die Schutzgüter nicht zusätzlich beeinträchtigt, da die festgesetzten Flächen im Vergleich zum ursprünglichen Bebauungsplan Nr. 29 „Am Belmer Dorfweg“ wie bei den vorangegangenen Bebauungsplanänderungen nur neu geordnet werden und der mögliche Versiegelungsgrad des gesamten Plangebiets ungefähr gleich bleibt (siehe auch Kap. 8 der Begründung).

Trotzdem werden in dieser Begründung die Belange des Artenschutzes betrachtet. Und um den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse gerecht zu werden, wurde die Schalltechnische Untersuchung für den Bereich der 4. Bebauungsplanänderung fortgeführt (s. Anlage 1 zur Begründung). Außerdem wurde ein abwassertechnischer Fachbeitrag zum Umgang mit Regenwasser in Schleswig-Holstein (Wasserhaushaltsbilanz nach A-RW 1) angefertigt (s. Anlage 2 zur Begründung).

Gemäß § 13 Abs. 2 Satz 1 BauGB kann von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen werden.

Gemäß § 13 Abs. 3 Satz 2 BauGB ist in der Bekanntmachung für die Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 2 BauGB darauf hinzuweisen, dass von einer Umweltprüfung abgesehen wird.

Tab. 1 Verfahrensstand