Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 118 - Erweiterung Gewerbegebiet Haidland -der Stadt Reinbek

Durch die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 118 der Stadt Reinbek sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Erweiterung des bestehenden Gewerbegebiets Haidland geschaffen werden. Es soll ein nachhaltiger Gewerbestandort mit hohen Anforderungen an klimatische und energetische Anpassungserfordernisse und hohen Umweltschutzstandards geschaffen werden. An der östlichen Plangebietsgrenze soll zudem ein landschaftlich hochwertiger Abschluss des Gewerbegebiets in Nachbarschaft zur Wohnnutzung Schönningstedts entstehen, der mit Etablierung eines öffentlichen Weges als Verbindung zwischen Sachsenwaldstraße und Bummerei einen Beitrag zur Naherholung und Freizeitnutzung leistet. Zwischen diesem östlichen Weg und dem bisherigen Standort des Recycling-Hofes der AWSH wird das für die technische Erschließung der Gewerbegebietserweiterung erforderliche Regenrückhaltebecken planungsrechtlich gesichert. Auf der südlichen Teilfläche wird die Entwicklung einer Photovoltaik-Freiflächenanlage planungsrechtlich vorbereitet. Diese kommt für die Versorgung des Gewerbegebiets mit elektrischer Energie in Betracht, so dass hier sinnvolle Synergien geschaffen werden können.

Gewerbegebiete (GE1 – GE3)

Gewerbegebiete dienen gemäß § 8 BauNVO vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Allgemein zulässig sind: Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe, soweit diese Anlagen für die Umgebung keine erheblichen Nachteile oder Belästigungen zur Folge haben können, sowie Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude. Bauordnungsrechtlich zählen auch solche Betriebe und Nutzungen zum Nutzungskatalog innerhalb von Gewerbegebieten, die dem städtebaulichen Nutzungsziel der Stadt Reinbek entgegenstehen, benötigte Flächen für Gewerbebetriebe im engeren Sinne (produzierendes, verarbeitendes und dienstleistendes Gewerbe) zu generieren und damit der Nachfragesituation gerecht zu werden. Ziel der Gewerbegebietsfestsetzung ist die Ansiedlung von Handwerks-,Produktions-, Dienstleistungs- und Großhandelsbetrieben, um das Arbeitsplatzangebot in der Stadt zu erhöhen und ausreichende Flächen, insbesondere auch zur Umsiedlung von lokalen Betrieben mit Erweiterungsbedarf, zur Verfügung stellen zu können. Die Nutzungen, die daher hier ausgeschlossen werden, können auch in anderen Siedlungszusammenhängen und planungsrechtlichen Gebietskategorien angesiedelt werden.

Auszuschließende Nutzungen können dem Entwicklungsziel im Plangebiet entgegenstehen, indem sie z.B. durch einen hohen Stellplatzbedarf erheblichen Flächenbedarf nach sich ziehen, ohne zum produzierenden oder verarbeitenden Gewerbe zu zählen. Da das Plangebiet ausschließlich über eine Anbindung an den Senefelder Ring erschlossen wird und die Verkehre des Plangebiets allesamt durch das bestehende Gewerbegebiet geführt werden, werden auch solche gewerblichen Nutzungen ausgeschlossen, die regelmäßig ein hohes Verkehrsaufkommen und hohe Verkehrstaktungen aufgrund geringer Verweildauer erzeugen. Emissionen durch Quell- und Zielverkehre werden so minimiert. Zu solchen Betrieben zählen regelmäßig Einzelhandelsbetriebe, Tankstellen oder Einrichtungen für sportliche Zwecke (Sport-/ Fitnesshallen, Bowlingcenter oder ähnliches). Der Betrieb des Recyclinghofes erzeugt regelmäßig, insbesondere an Samstagen ein hohes Verkehrsaufkommen. Im Rahmen der Neuplanung des Recyclinghofes werden entsprechende Kapazitäten vorgehalten und die Betriebsabläufe entsprechend organisiert, so dass die Verkehre auf dem eigenen Grundstück abgewickelt werden können. Etwaiger Rückstau passiert innerhalb des Plangebiets innerhalb der Planstraße C und beeinträchtigt somit nicht den fließenden Verkehr. Auch sind dann keine schutzbedürftigen Nutzungen mehr von Emissionen der privaten Anlieferer betroffen.

Tankstellen werden zudem aufgrund der räumlichen Lage des Großteils des Plangebiets in der Schutzzone III eines Wasserschutzgebiets ausgeschlossen.

Umgekehrt sollen auch schutzbedürftige Nutzungen ausgeschlossen werden, die zu einer Einschränkung des Gewerbes aus Immissionsschutzgründen führen würden (Beherbergungsbetriebe, Betriebswohnungen).

Bordelle und bordellartige Betriebe sowie Vergnügungsstätten und Spielhallen werden ausgeschlossen, um über die genannten Gründe hinaus einer städtebaulichen Fehlentwicklung vorzubeugen. Die genannten Nutzungstypen können zu einer Beeinträchtigung von Gewerbegebieten führen, da sie dazu geeignet sind, aufgrund hoher Flächenrenditen und Gewinnmargen im Rahmen des Wettbewerbs andere Gewerbebetriebe zu verdrängen.

Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke entsprechen ebenfalls nicht dem Nutzungsziel der Erweiterung des Gewerbestandorts Haidland. Diese Nutzungen sollten aus städtebaulicher Sicht vielmehr in zentraleren Lagen und innerhalb von Wohn- und Mischgebieten verortet werden (vgl. textliche Festsetzung Nr. 1.1):

„In den Gewerbegebieten sind Beherbergungsbetriebe, Betriebswohnungen, Tankstellen, Anlagen für sportliche Zwecke, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke, Bordelle und bordellartige Betriebe sowie Verkaufsräume und -flächen, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, Vergnügungsstätten und Spielhallen gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO unzulässig.“

Die sukzessive Konzentration von Einzelhandelsbetrieben mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten in Gewerbegebieten kann städtebaulich negative Auswirkungen zur Folge haben, die dazu führen, dass insbesondere die zentralen Versorgungsbereiche einer Kommune mittel- bis langfristig die ihnen zukommende Versorgungsfunktion nicht mehr erfüllen können. Diese Standorte sind daher städtebaulich nicht wünschenswert. Wegen des wohnungsfern gelegenen Gewerbegebiets wird der Einzelhandel mit Waren und Gütern des täglichen Bedarfs generell ausgeschlossen; diese Einrichtungen sollen wohnungs- und verbrauchernah angesiedelt werden. Zudem soll das Gewerbegebiet Haidland vorrangig erweitert werden, um den Flächenbedarf für das produzierende Gewerbe zu decken. Auch durch flächenintensive Einzelhandelsbetriebe, mit Kernsortimenten, die nicht den zentren- und nahversorgungsrelevanten Leitsortimenten zuzuordnen sind, könnte das produzierende Gewerbe verdrängt werden. Es handelt sich dabei i.d.R. zudem um solche Einzelhandelsbetriebe die große Kundenverkehre nach sich ziehen (z.B. Baumärkte, Gartencenter). Sie werden daher für das Erweiterungsgebiet des Gewerbegebiets Haidland auch aus Gründen des Immissionsschutzes und der Erschließungssituation ausgeschlossen. Deshalb sind im Bebauungsplan Festsetzungen erforderlich, die eine den landesplanerischen Zielen entsprechende Entwicklung sicherstellt. Betrieben innerhalb des Gewerbegebiets soll jedoch als untergeordnete Nebeneinrichtung Gelegenheit gegeben werden, ihre Produkte an Endverbraucher zu verkaufen (unselbständige Verkaufsstätte/unselbständiger Einzelhandel, Direkt- Vermarktung/Annex-Handel). Die Verkaufsfläche ist dabei den Produktionsflächen unterzuordnen. Der Handel mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten wird dabei auf 10% dieser Verkaufsfläche beschränkt (vgl. textliche Festsetzung Nr. 1.2):

„Gemäß § 1 Abs. 5 i.V.m. Abs. 9 BauNVO sind in den Gewerbegebieten Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen.

Ausnahmsweise sind Verkaufsstätten zulässig, wenn sie

• nicht mit Waren und Gütern des täglichen Bedarfs handeln,
• in einem unmittelbaren räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit einem Großhandels-, Produktions-, Dienstleistungs- oder Handwerksbetrieb stehen und
• diesem gegenüber in der Betriebsfläche (zulässige Grundfläche und Baumasse sowie gegebenenfalls zulässige Nutzfläche im Freien) untergeordnet sind und
• Randsortimente, die den zentrenrelevanten sowie den nahversorgungsrelevanten Leitsortimenten gemäß Sortimentsliste zuzuordnen sind, auf einen Anteil von maximal 10% dieser Verkaufsfläche beschränkt sind.“

Das Gewerbegebiet soll grundsätzlich allen Betrieben des produzierenden und verarbeitenden Gewerbes offen stehen. Ein pauschaler Ausschluss von so genannten „Störfallbetrieben“ soll nicht erfolgen, zumal es sich in vielen Fällen bei entsprechenden Anlagen nicht um industrielle Großbetriebe, sondern um eher kleine Unternehmen handelt, die sich in das Gebiet - unter Berücksichtigung der erforderlichen Schutzabstände - ohne weiteres städtebaulich einfügen können. Unter Berücksichtigung der aufgeführten Nutzungen und Abstände ergibt sich die Notwendigkeit, Betriebe bzw. Betriebsbereiche, in denen Stoffe gemäß der Klassen II, III oder IV oder Acrolein verwendet werden, im Plangebiet gänzlich auszuschließen. Betriebe bzw. Betriebsbereiche, in denen Stoffe gemäß der Klassen I verwendet werden, können zugelassen werden, da der Abstand zu schutzbedürftigen Nutzungen hier mindestens 200 m beträgt. Die genannten Ausschlüsse gelten auch für Betriebsbereiche, in denen Stoffe mit entsprechendem Gefahrenpotential verwendet werden, die nicht in den Abstandsklassen aufgeführt werden. Die Zuordnung dieser Stoffe erfolgt durch Berechnung des so genannten “Gefahrenindizes“, vgl. hierzu KAS-18-Leitfaden Anhang 1 Ziffer 3. Der KAS-18-Leitfaden enthält Abstandsempfehlungen für Bauleitplanungen ohne Detailkenntnisse. Befinden sich keine schutzbedürftigen Nutzungen innerhalb der Grenzen der Abstandsempfehlungen, kann davon ausgegangen werden, dass mit planungsrechtlichen Mitteln hinreichend Vorsorge getroffen wurde, um die Auswirkungen von schweren Unfällen so weit wie möglich zu begrenzen und dem planerischen Schutzziel des § 50 Satz 1 BImSchG in dem Punkt entsprochen wird. Unter Berücksichtigung von Detailkenntnissen zur Organisation der Betriebe und ihrer Anlagen sowie möglicher Schutzeinrichtungen und Notfallpläne können Betriebe der jeweils nächst höheren Abstandsklasse ausnahmsweise zugelassen werden, sofern durch den Betrieb nachgewiesen werden kann, dass aufgrund baulicher oder technischer Maßnahmen ein geringerer Schutzabstand ausreichend ist. (Vgl. textliche Festsetzung Nr. 1.3):

„Anlagen, die einen Betriebsbereich im Sinne des § 3 Abs. 5a BImSchG bilden oder Teil eines solchen Betriebsbereichs wären und die aufgrund der dort vorhandenen Stoffe der Klasse II, III und IV des Leitfadens „Empfehlungen für Abstände zwischen Betriebsbereichen nach der Störfall-Verordnung und schutzbedürftigen Gebieten im Rahmen der Bauleitung – Umsetzung § 50 BImSchG – der Kommission für Anlagensicherheit“ (Fassung November 2010, mit Ergänzung vom 06. November 2013) zuzuordnen sind oder in denen Acrolein verwendet wird, sind in den Gewerbegebieten unzulässig. Unzulässig sind jeweils auch Anlagen, die aufgrund ihres Gefahrenindizes der dort vorhandenen Stoffe gemäß Leitfaden den jeweiligen unzulässigen Abstandsklassen zuzuordnen sind. Ausnahmsweise können Betriebe der jeweils nächst höheren Abstandsklasse zugelassen werden, wenn aufgrund baulicher oder technischer Maßnahmen nachgewiesen wird, dass ein geringerer Schutzabstand ausreichend ist.“

Sondergebiet (SO) Photovoltaik

Photovoltaikanlagen unterscheiden sich in ihren Eigenschaften wesentlich von den Nutzungen und Vorhaben, die in den Baugebieten nach §§ 2 bis 10 BauNVO aufgeführt sind.

Daher bedarf es der Festsetzung als ein sonstiges Sondergebiet nach § 11 Abs. 2 BauNVO, vgl. § 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO „Als sonstige Sondergebiete kommen insbesondere in Betracht (...) Gebiete für Anlagen, die der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung erneuerbarer Energien, wie Wind- und Sonnenenergie, dienen.“

Entsprechend der obigen Ausführungen wird als Art der baulichen Nutzung auf den Flächen, die mit Solarmodulen der Photovoltaik-Freiflächenanlage bebaut werden, ein sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Photovoltaik“ festgesetzt.

Es sind bauliche Anlagen zulässig, die der Stromerzeugung aus Sonnenenergie dienen. Darüber hinaus werden für den Betrieb notwendige Nebenanlagen und Betriebseinrichtungen wie Trafohäuschen, Leitungen, Zäune und Zuwegungen zugelassen. Zugelassen werden sollen außerdem Anlagen zur Stromspeicherung. Daher wird festgesetzt (vgl. textliche Festsetzung Nr. 1.4):

„Im sonstigen Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung „Photovoltaik“ gemäß § 11 Absatz 2 BauNVO sind Solar-Modultische, Elektroleitungen, Stromspeicheranlagen sowie Trafostationen und Schaltkästen allgemein zulässig.“