Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 118 - Erweiterung Gewerbegebiet Haidland -der Stadt Reinbek

Das Maß der baulichen Nutzung wird durch unterschiedliche städtebauliche Parameter bestimmt, mit denen für die Gewerbegebiete die Dichte und die Höhenentwicklung der zukünftigen Bebauung bestimmt werden. Diese Parameter bestimmen mit welcher Intensität Flächen bebaut und versiegelt werden dürfen. Im vorliegenden Bebauungsplan wird das Maß der baulichen Nutzung gemäß § 16 Abs. 2 BauNVO für das Gewerbegebiet durch die Kennzahlen der Grundflächenzahl, der Geschossflächenzahl sowie der Höhe baulicher Anlagen bestimmt. Für das Sondergebiet „Photovoltaik“ wird das Maß der baulichen Nutzung gemäß § 16 Abs. 3 BauNVO durch Festsetzung der Grundfläche bestimmt.

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche überbaut werden dürfen (§ 19 Abs. 1 BauNVO). Die Regelung zur zulässigen überbaubaren Grundstücksfläche stellt ein Mindestmaß an unversiegelter Fläche für die Erhaltung der natürlichen Bodenfunktionen sicher. Die GRZ wird sich im Bereich der Orientierungswerte für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung nach § 17 BauNVO befinden und wird für die Gewerbegebiete mit 0,8. Festgesetzt. D.h. bis zu 80% der Grundstücksfläche des Gewerbegebiets können überbaut bzw. durch sonstige Nebenanlagen als versiegelte Fläche genutzt werden. Dieses vergleichsweise hohe Maß ist erforderlich, um dem gebietstypischen Bedarf an großflächigen Lager-, Aufstell- und Arbeitsflächen für die Produktions- und Dienstleistungsabläufe gerecht zu werden. Das Maß der baulichen Nutzung gilt für jedes einzelne neu zu bildende Baugrundstück, wobei nur Grundstücksteile anzurechnen sind, die sich im Bauland (Gewerbegebiet) befinden.

Bei der Ermittlung der Grundfläche sind Garagen und Stellplätze mit Ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO, wie befestigte Wege, Feuerwehraufstellflächen, Nebengebäude und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, mitzurechnen.

Geschossflächenzahl (GFZ)

Das Maß der baulichen Nutzung wird zudem für die Gewerbegebiete über die Festsetzung einer Geschossflächenzahl (GFZ) als Höchstmaß bestimmt. Diese gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter anrechenbarer Grundstücksfläche zulässig sind (§ 20 Abs. 2 BauNVO). Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen des Gebäudes in allen Vollgeschossen zu ermitteln.

Bei der Geschossflächenberechnung bleiben – im Gegensatz zu den Regelungen über die Anrechnung bei der Ermittlung von Grundflächen zur Berechnung der GRZ – Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie Nebenanlagen unberücksichtigt.

Die GFZ wird für die Gewerbegebiete mit 1,4 als Höchstmaß festgesetzt. Die GFZ muss somit nicht vollständig ausgeschöpft werden. Im Rahmen der festgesetzten Höhe baulicher Anlagen können somit auf den Grundstücken in den Gewerbegebieten Gebäude mit unterschiedlicher Anzahl an Vollgeschossen entstehen. Je mehr Vollgeschosse ein Gebäude aufweist, desto kleiner muss die Grundfläche des Gebäudes sein. Bei den festgesetzten Höhen baulicher Anlagen von absolut zwischen 10 bis 12 m sind realistisch bis zu vier Vollgeschosse möglich, wobei gewerblich genutzte Gebäude regelmäßig hallenartig mit höheren Deckenhöhen für ausreichende Arbeitshöhen ausgebildet sind.

Grundfläche (GR)

Für das Sondergebiet „Photovoltaik“ wird das Maß der baulichen Nutzung durch Ausweisung einer zulässigen Grundfläche gemäß § 16 Abs. 3 BauNVO festgelegt, um die Fläche zu begrenzen, die durch die Anlagen insgesamt überdeckt bzw. (teil-)versiegelt wird. Diese Grundfläche beläuft sich auf 3.500 m2.

Die Photovoltaikmodule werden auf Modultische aufgeständert errichtet. Sie werden im Sinne eines schonenden Umgangs mit Grund und Boden in der Regel in den Boden gerammt und nicht mit Fundamenten verankert. Eine tatsächliche Bodenversiegelung ergibt sich demnach nur für die Wegeflächen (Teilversiegelung) und technische Einheiten (Trafostationen und Speicher).

Selbst wenn man von einer Überdeckung der Fläche durch die Modultische ausgeht und diese wie eine Versiegelung betrachtet, dann ist zu berücksichtigen, dass zwischen den einzelnen Modultischen aus technischen Gründen ein horizontaler Abstand von 2 - 3 m eingehalten wird. Insofern wird die festgesetzte zulässige überbaubare Grundstücksfläche nicht zu 100 % überdeckt.

Für eine Beschränkung der Höhe baulicher Anlagen (HA) innerhalb der Gewerbegebiete wird ein Höchstmaß bezogen auf Normalhöhennull (NHN) festgesetzt. NHN ist die Bezeichnung der Bezugsfläche für die Angabe von Höhen über Meeresspiegel in Deutschland. NHN bezeichnet also das Höhenreferenzsystem bezogen auf die aktuell gültigen Höhen im Deutschen Haupthöhennetz 2016 (DHHN2016). Der Höhenbezug wird festgesetzt (vgl. textliche Festsetzung Nr. 2.1):

„In den Gewerbegebieten werden die zulässigen maximalen Höhen baulicher Anlagen (HA) durch Höhenangaben in Metern über Normalhöhennull (üNHN) festgesetzt.“

Bauliche Anlagen werden in den Baugebieten nördlich der Planstraße B (Bezeichnung GE1) auf eine absolute Höhe von maximal 52 m bzw. 51 m beschränkt. Mit dem anstehenden Gelände mit Höhen zwischen 42 m bzw. 41 m üNHN beläuft sich die Gebäudehöhe absolut auf ca. 10 m. Aufgrund der mittig verlaufenden Erschließungsstraße wird hier mit kleinteiligeren Grundstücks- und Bebauungsstrukturen gerechnet. Eine Ausnahme bildet der nordwestliche Grundstücksteil des GE1 innerhalb des Schutzstreifens der 110 kv-Freilandleitung. Hier muss die Höhe baulicher Anlagen auf 50 m üNHN beschränkt werden, was einer absoluten Höhe von ca. 7,5 m entspricht. Diese Höhenbeschränkung ist erforderlich, um den Gesundheitsschutz für arbeitende oder Baugeräte bedienende Menschen sicherzustellen. Zudem gelten während der Bauphase Beschränkungen der Bauausführungs- und Arbeitshöhen, die vor Baubeginn beim Leitungsbetreiber einzuholen und beim Bau zu beachten sind. Ein entsprechender Hinweis wird in den Bebauungsplan aufgenommen.

In den südlichen Baufeldern (GE2 und GE3) wird die Höhe baulicher Anlagen auf die Werte 52 m üNHN (GE2) und 51 m üNHN (nördliches GE3) beschränkt. Das entspricht aufgrund des natürlichen Reliefs des Geländes einer absoluten Höhe baulicher Anlagen von maximal 12 m. In diesem Bereich des Plangebiets werden aufgrund der Erschließungssituation auch größere Grundstücke mit ggf. größeren Bebauungsstrukturen ermöglicht.

Für das südliche Baufeld (südliches GE3) an der Sachsenwaldstraße wird die Höhe baulicher Anlagen mit 50 m üNHN festgesetzt, was einer absoluten Höhe von maximal 10 m entspricht. Auf diesem Grundstück soll der neue Standort des Recyclinghofs der AWSH realisiert werden. Für diese Nutzung ist bekannt, dass eine absolute Gebäudehöhe von maximal 10 m ausreichend ist. In der Nähe zur Sachsenwaldstraße soll zudem langfristig die Gebäudehöhe eingeschränkt werden, aufgrund der großen Einsehbarkeit des Grundstücks von der Straße und die damit einhergehende Prägung des Stadt- und Landschaftsbildes.

Die Höhenfestsetzung als Höhe baulicher Anlagen beinhaltet auch Bauteile wie Türme, Schornsteine, Antennen usw. Somit können auch bauliche Anlagen, die nicht eindeutig als Gebäude bestimmt werden können, in ihrer Höhenentwicklung städtebaulich eindeutig eingeordnet werden.

In dem Teilbereich Senefelder Ring des bestehenden Gewerbegebiets haben sich Gewerbebetriebe mit zum Teil sehr hohen Lagerhallen angesiedelt, die die Landschaftsbestandteile überragen und das Ortsbild weithin prägen. Die Gebäudestrukturen, die innerhalb des Plangebiets entstehen, sollen sich in der Höhe zu diesen hohen Gebäuden deutlich abstaffeln und damit einen städtebaulich ausgleichenden und vermittelnden Charakter im Übergang zur freien Landschaft übernehmen. Im Zusammenspiel mit der geplanten Eingrünung des östlichen Gewerbegebietsrands kann ein Siedlungsrand entstehen, der sich homogener in die Landschaft einfügt.

Gebäude- und Versorgungstechnik wie Lüftungsanlagen, Photovoltaikanlagen etc., muss regelmäßig auf Gebäudedächern errichtet werden. Aufgrund des vorgenannten zurückhaltenden Umgangs mit Gebäudehöhen im Plangebiet wird die Höhe solcher Dachaufbauten auf zwei Meter beschränkt. Die festgesetzte maximale Gebäudehöhe darf durch technische Aufbauten jedoch überschritten werden (vgl. textliche Festsetzung Nr. 2.2):

„Die tatsächliche Gebäudehöhe (Oberkante Dach) darf durch technische Aufbauten einschließlich Solaranlagen um höchstens 2,0 m überschritten werden. Dies gilt auch, wenn hierdurch die gem. Festsetzung 2.1 als Höchstmaß festgesetzte Höhe baulicher Anlagen überschritten wird. Eine Überschreitung der gem. Festsetzung 2.1 als Höchstmaß festgesetzten Höhen baulicher Anlagen ist im Schutzstreifen der Hochspannungsleitung unzulässig.“

Mit Rücksicht auf das Landschaftsbild wird gemäß § 16 Absatz 3 Nr. 2 BauNVO die maximal zulässige Höhe der Modultische innerhalb des Sondergebiets „Photovoltaik“ begrenzt. Für das Sondergebiet „Photovoltaik“ wird eine absolute Höhe der baulichen Anlagen von 4,00 m festgesetzt. Es ist üblich, die Solarmodule auf sogenannten Modultischen als Trägersystem anzubringen. Diese Modultische weisen einen Neigungswinkel von ca. 15 Grad auf. Sie werden in Reihen angeordnet. Fundamente sind nicht erforderlich, die Träger, aus Stahl oder Aluminium, werden im Rammverfahren in den Boden eingebracht. Oberer Bezugspunkt für die Bestimmung der zulässigen Maximalhöhe ist die obere Kante der mit Photovoltaikmodulen belegten Modultische. Für technische Anlagen zur Überwachung (Kameramasten) ist eine Gesamthöhe von 5,00 m über Geländeoberfläche zulässig. Damit wird sichergestellt, dass eine Überwachung der Solarmodule durch Videoanlagen und damit eine angemessene Sicherheit des Geländes vor Diebstahl möglich ist. Es wird zudem festgesetzt, dass zwischen den Modultischen und dem Boden ein Abstand von mindestens 0,8 m eingehalten werden muss, um eine gewisse Belichtung, Bewässerung sowie eine durchgehende Vegetation sicherzustellen. Es wird folgende Festsetzung getroffen (vgl. textliche Festsetzung Nr. 2.3):

„Im Sondergebiet „Photovoltaik“ wird die Höhe der Solar-Modultische mit maximal 4,00 m über Gelände festgesetzt. Oberer Bezugspunkt für die maximal zulässige Höhe der Solar-Modultische ist dabei die obere Kante der mit Photovoltaik-Modulen belegten Modultische; unterer Bezugspunkt ist der Schnittpunkt des Rammpfostens des jeweiligen Solar-Modultisches mit der natürlichen Geländeoberfläche. Die Höhe von technischen Anlagen zur Überwachung (Überwachungsmasten) wird mit maximal 5,00 m über Gelände festgesetzt. Zwischen der unteren Kante (Traufkante) der Solar-Modultische und der natürlichen Geländeoberfläche ist ein Abstand von mindestens 0,8 m einzuhalten.“