Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 39, 1. Änderung

Der Täbyplatz ist im Einzelhandelskonzept als Nebenzentrum und schützenswerter zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen. Er übernimmt vor allem eine wichtige Nahversorgungsfunktion für den westlichen Teil Reinbeks und ergänzt damit die Reinbeker Innenstadt. Die Versorgung im periodischen Bedarfsbereich, insbesondere bei Lebensmitteln, wird bereits als leistungsfähig eingestuft. Aufgrund der hohen Zentralitätswerte besteht jedoch das Risiko, dass zusätzliche Lebensmittelmärkte oder größere Erweiterungen bestehender Betriebe zu Verdrängungseffekten führen könnten. Erweiterungsspielräume sollten daher vorrangig der Verbesserung der Nahversorgung in unterversorgten Gebieten sowie der Wettbewerbsoptimierung bestehender Nahversorger dienen. Grundsätzlich sollen Ansiedlungen und Erweiterungen nahversorgungsrelevanter Betriebe im Täbyplatz – unter Berücksichtigung der kommunalen und interkommunalen Verträglichkeit – weiterhin möglich bleiben.

Zentrales Ziel für den Täbyplatz ist die langfristige Sicherung seiner Wettbewerbsfähigkeit. Dazu können moderate Erweiterungen bestehender Betriebe erforderlich sein, die seitens der Stadt Reinbek unterstützt werden sollten. Städtebaulich zeigt sich der Standort derzeit jedoch ambivalent: Während der modernisierte Platz selbst an Aufenthaltsqualität gewonnen hat, weisen insbesondere die Zugänge von der Parkplatzseite an der Berliner Straße deutliche gestalterische Defizite auf. Diese beeinträchtigen die Attraktivität des Standorts, insbesondere für Pkw-Kunden, im Vergleich zu moderneren Wettbewerbsstandorten. Daher wird eine weitere städtebauliche und optische Aufwertung, insbesondere der straßenseitigen Parkplatzbereiche, empfohlen. Neben der qualitativen Verbesserung des Standortes soll auch die Nachnutzung vorhandener Leerstände vorangetrieben werden.

Zusätzliche Entwicklungspotenziale für weitere Einzelhandelsansiedlungen werden hingegen nur eingeschränkt gesehen.

Die vorliegende Planung entspricht den Zielen des Einzelhandelsentwicklungskonzepts, da sie der Sicherung und moderaten Weiterentwicklung eines bestehenden Nahversorgungsstandorts innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs dient.

Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens wurde eine lärmtechnische Untersuchung erstellt, innerhalb derer die zu erwartenden schallschutzrechtlichen Auswirkungen des Vorhabens aufgezeigt und beurteilt wurden. Untersucht wurde dabei der Schutz der Nachbarschaft vor Geräuschimmissionen aus Gewerbelärm ausgehend vom Plangebiet, der Schutz der Nachbarschaft vor Verkehrslärm auf öffentlichen Straßen durch den im Zuge der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 39 induzierten Zusatzverkehr sowie der Schutz des Plangebiets vor Verkehrslärm auf öffentlichen Straßen.

Hinsichtlich der Betrachtung des vom Plangebiet ausgehenden Gewerbelärms wurde die geplante Betriebserweiterung des Lebensmitteldiscounters samt Anlieferung, technischen Anlagen (gemäß aktueller Planung eine CO2-Integralanlage sowie ein Gaskühler ebenerdig nördlich der geplanten Ladezone) sowie Stellplatzgeräusche berücksichtigt. Zum Schutz der maßgeblichen schützenswerten Nutzung außerhalb des Plangebiets vor Gewerbelärm wurden die Beurteilungspegel an den maßgebenden Immissionsorten tags und nachts (lauteste Stunde nachts) getrennt ermittelt. Hierzu wurden die hervorgerufenen Geräuschimmissionen nach den Kriterien der TA Lärm ermittelt und beurteilt. Zusammenfassend ist festzustellen, dass an allen maßgebenden Immissionsorten die jeweilig geltenden Orientierungswerte und Immissionsrichtwerte tags und nachts eingehalten werden. Für die zukünftige städtebauliche Situation ist somit von einer immissionsschutzrechtlichen Verträglichkeit auszugehen. Hinsichtlich der kurzzeitig auftretenden Spitzenpegel wird den Anforderungen der TA Lärm entsprochen.

Hinsichtlich der Betrachtung des Verkehrslärms durch den Bebauungsplan-induzierten Zusatzverkehr ist aufgrund der bereits vorhandenen gewerblichen Nutzung durch einen Lebensmitteldiscounter und den vorliegenden Verkehrsbelastungen durch die geplante Betriebserweiterung nicht mit einer erheblichen Zunahme im öffentlichen Straßenverkehr zu rechnen. Der Bebauungsplan-induzierte Zusatzverkehr verändert sich gegenüber dem Prognose-Nullfall daher nicht beurteilungsrelevant. Aus diesem Grund ist eine detaillierte Untersuchung des Bebauungsplan-induzierten Zusatzverkehrs auf öffentlichen Straßen nicht erforderlich.

Hinsichtlich der Betrachtung des Verkehrslärms, ausgehend von öffentlichen Straßenverkehrsflächen und einwirkend auf das Plangebiet, wurden die Belastungen der relevanten, umgebenden, öffentlichen Verkehrswege (Hamburger Straße, Berliner Straße, Am Ladenzentrum) berücksichtigt. Die Prognosebelastungen wurden vorangegangenen Untersuchungen entnommen. Die Berechnung der Schallausbreitung erfolgte auf Grundlage der Rechenregeln der RLS- 19. Innerhalb des Plangebiets ergeben sich am geplanten Gebäude Beurteilungspegel von bis zu 62 dB(A) tags und 54 dB(A) nachts. Sowohl die für Gewerbegebiete geltenden Immissionsgrenzwerte von 69 dB(A) tags und von 59 dB(A) nachts als auch die Orientierungswerte für Gewerbegebiete von 65 dB(A) tags und von 55 dB(A) nachts werden sicher eingehalten. Die Anhaltswerte der Gesundheitsgefahr von 70 dB(A) tags und von 60 dB(A) nachts werden nicht erreicht. Aufgrund der Einhaltung der Orientierungswerte sind aktive Lärmschutzmaßnahmen zum Schutz vor Verkehrslärm nicht erforderlich. Gemäß DIN 4109 (Januar 2018) ergeben sich Anforderungen an den passiven Schallschutz zum Schutz der Büronutzungen vor von außen eindringenden Geräuschen. Die Dimensionierung des passiven Schallschutzes erfolgt über die maßgeblichen Außenlärmpegel gemäß DIN 4109. Der übliche Aufbau von Außenbauteilen, der auch dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) entspricht, weist in der Regel für die ausgewiesenen maßgeblichen Außenlärmpegel einen ausreichenden passiven Schallschutz auf, so dass eine explizite Festsetzung nicht erforderlich ist und die Festsetzung des Ursprungsbebauungsplans entfallen kann.

Im Rahmen des Planungsanlasses wurde die Zielvorstellung einer Erweiterung des Lebensmitteldiscounter zur Sicherung und Weiterentwicklung der wohnortnahen Versorgung in der Stadt Reinbek formuliert. Der Entwurf des Lageplans sieht vor, den bestehenden Markt nach Westen und Süden, um rund 400 m2 zu erweitern (vgl. Abbildung 6).

Abbildung 6: Entwurf Lageplan (Quelle: JTA – Joachim Tidow I Architekt)

Aufgrund der festgesetzten Baugrenzen im aktuell für den Geltungsbereich gültigen Bebauungsplan Nr. 39 „Täbyplatz“ ist die Erweiterung derzeit nicht möglich. Durch eine Erweiterung der Baugrenze im Zuge der vorliegenden 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 39 „Täbyplatz“ kann die Erweiterung realisiert werden. Die Anlieferung wird weiterhin am südöstlichen Randbereich erfolgen, um den Betriebsablauf nicht zu behindern und die Konfliktfläche mit Kund:innen so gering wie möglich zu halten. Die Hauptstellplatzanlage befindet sich nördliche des Gebäudes. Derzeit sind zusätzlich südlich des Gebäudes Stellplätze angeordnet, die durch die Erweiterung fast vollständig entfallen. Lediglich ein Stellplatz im südlichen Bereich des Plangebiets zur Straße Am Ladenzentrum soll als Stellplatz mit Ladesäule für Elektrofahrzeuge bestehen bleiben. Zudem soll die Einfahrt über die südlich des Marktes gelegene Straße Am Ladenzentrum in ihrer Form bestehen bleiben und wird als Festsetzung gemäß Ursprungsbebauungsplan übernommen. Dadurch können alle Bäume entlang der Straße Am Ladenzentrum erhalten werden. Durch den bestehenden Markt und die Stellplatzflächen ist das Grundstück bereits vollständig versiegelt. Die geplante Erweiterung erfolgt daher überwiegend innerhalb bereits baulich genutzter bzw. versiegelter Flächen.

Der Standort eignet sich für die Umsetzung der Planung, da es sich hierbei um ein bereits versiegeltes Grundstück handelt, welches aktuell einen Nahversorgungsstandort aufweist. Durch die Erweiterung des bestehenden Standortes werden keine bisher unversiegelten Flächen im Außenbereich in Anspruch genommen. Außerdem fügt sich die Bebauung in die vorhandene Grünstruktur ein, wodurch der Baumbestand berücksichtigt wird.

Bei Nichtrealisierung der Planung könnte der bestehende Nahversorgungsstandort nicht entsprechend heutiger betrieblicher und funktionaler Anforderungen weiterentwickelt werden. Die geplante Erweiterung dient insbesondere der Optimierung interner Betriebsabläufe sowie der Verbesserung der räumlichen Situation innerhalb des Marktes. Hierzu zählen unter anderem breitere Bewegungsflächen, eine funktionalere Anordnung der Verkaufs- und Lagerflächen sowie eine insgesamt zeitgemäße Gestaltung des Marktgebäudes. Dadurch sollen die Aufenthalts- und Einkaufsqualität für Kund:innen sowie die Arbeitsbedingungen für die Beschäftigten verbessert werden.

Darüber hinaus trägt die Planung zur langfristigen Sicherung und Stabilisierung des bestehenden Nahversorgungsstandorts bei. Der Standort übernimmt bereits heute eine wichtige Versorgungsfunktion für den westlichen Teil des Stadtgebiets von Reinbek und befindet sich innerhalb eines bestehenden zentralen Versorgungsbereichs. Durch die geplante Erweiterung kann die Funktionsfähigkeit und Wettbewerbsfähigkeit des bestehenden Standortes langfristig gesichert werden.

Der Standort weist aufgrund seiner integrierten Lage innerhalb des Siedlungsgefüges sowie der vorhandenen Nutzungsstruktur gute Voraussetzungen für die geplante Erweiterung auf. Das Umfeld ist bereits heute durch Einzelhandel, Dienstleistungsnutzungen, gewerbliche Nutzungen sowie ergänzende Wohnnutzungen geprägt. Zudem verfügt der Standort über eine gute Erreichbarkeit für den motorisierten Individualverkehr sowie für den Fuß-, Rad- und öffentlichen Personennahverkehr.

Alternative Standorte mit vergleichbarer integrierter Lage, vorhandener Erschließung sowie einer vergleichbaren Einbindung in bestehende Versorgungsstrukturen stehen innerhalb des Stadtgebiets derzeit nicht in gleichem Maße zur Verfügung. Durch die Weiterentwicklung des bestehenden Standortes können zudem vorhandene Infrastrukturen und Synergieeffekte innerhalb des bestehenden Nahversorgungsbereichs genutzt sowie wohnortnahe Versorgungswege langfristig gesichert werden.