Planungsdokumente: 17. Änderung des Flächennutzungsplanes der Gemeinde Rieseby für das Gebiet "Zur Heide"

Die Gemeinde Rieseby hat sich im Vorwege zum Bauleitplanverfahren des B-Planes Nr. 26 und der 15. Flächennutzungsplanänderung im Jahr 2023 intensiv mit der Ermittlung und Bewertung von Alternativflächen auseinandergesetzt und diese Untersuchung im Jahr 2026 für die 17. Flächennutzungsplanänderung und den B-Plan Nr. 28 fortgesetzt. Der Planbereich entspricht der in der Analyse untersuchten Flächen E5 und E6.

Die Standortalternativenprüfung kommt zusammenfassend zu folgenden Ergebnissen:

Aus der vorhergehenden Flächenbetrachtung ergibt sich, dass es zu den beabsichtigten Planflächen im Südwesten der Ortslage Rieseby (Flächen 5 und 6) eine vertretbare Alternative gibt (Fläche 4), um dem mit der 17. Änderung des Flächennutzungsplanes verfolgten vorrangigen Ziel der Gemeinde, Rahmenbedingungen für die kurz- bis mittelfristige Bereitstellung von Wohnbauflächen zu schaffen, zu entsprechen.

Die Fläche 4, die aus städtebaulicher Sicht leicht besser geeignet wäre als die Fläche 6, steht seit vielen Jahren nicht für eine bauliche Nutzung zur Verfügung, weshalb für einen Teil der Fläche auch im Rahmen der 8. Änderung des F-Planes im Jahr 2005 die Darstellung als Wohnbaufläche gestrichen wurde.

Aufgrund der im letzten Baugebiet der Gemeinde „Südlich Heidegarten“ fehlenden Abgrenzung zur offenen Landschaft hin, ist eine Abrundung an dieser Stelle städtebaulich und zum Schutz des Landschaftsbildes erforderlich, wodurch die Überplanung der Fläche 6 ein dringenderes Erfordernis darstellt.

Die Fläche 5 ist aufgrund der nun vorhandenen großen Baukörper am Sönderbyer Weg eben-falls entscheidend, um eine Einbindung der Bebauung in den geschlossenen Siedlungsbereich zu erhalten.

Insofern stellt die Fläche 4 keine bessere, sondern eine etwa gleichwertige Alternative dar, die aktuell jedoch nicht für eine Bebauung zur Verfügung steht.

Aus diesen Gründen hat sich die Gemeinde Rieseby entschieden, die Bauleitplanverfahren für ein neues Wohngebiet im Rahmen der 17. Änderung des Flächennutzungsplanes im Südwesten der Ortslage aufzustellen..

Von Beginn der Planung an, war die Überplanung der gesamten Fläche (heutige B-Pläne 26 und 28) in mehreren Bauabschnitten als Gesamtkonzeption angelegt und wurde in der Gesamtheit betrachtet. Der Bebauungsplan Nr. 26 wurde in Bezug auf die Erschließungsplanung und die Abgrenzung in Richtung Süden so aufgestellt, dass eine Weiterführung unabdingbar ist. Die nun vorliegende Planung vollendet das Gesamtkonzept und stellt so mit dem nördlich angrenzenden Bereich eine geschlossene Einheit dar, die die Bedarfe der Gemeinde für die kommenden Jahre decken kann.

Die in der Analyse genannte Fläche 4 steht aktuell noch immer nicht zur Verfügung.

Alternative Standorte bieten sich aus diesen Gründen nicht an.

Bereits im Vorwege der konkreten Bauleitplanverfahren wurden verschiedene Erschließungsvarianten und Bebauungskonzepte durch Planungsbüros erstellt, innerhalb der Gemeinde diskutiert und gegeneinander abgewogen. Diese Konzepte umfassten den gesamten ca. 14 ha großen Bereich südlich Heidegarten und beidseitig des Sönderbyer Weges. Auf dem durch die Gemeinde favorisierten Konzept basiert der Bebauungsplan Nr. 26 / 15. Änd. F-Plan als erster Bauabschnitt und der Bebauungsplan Nr. 28 / 17. F-Plan-Änderung als zweiter Abschnitt.

Dieses Konzept aus dem Jahr 2020 wurde entsprechend der aktuellen Nachfrage und gemeindlichen Überlegungen zur weiteren wohnbaulichen Entwicklung stetig angepasst und ergänzt, ohne den Grundgedanken zu verändern. Es wurden insbesondere die zentrale Grünfläche verschoben und Grundstücke für kleinteiligen (Miet-)Wohnraum geschaffen.

Alternative Planinhalte wurden demnach im Zuge des Planverfahrens durch mehr Flexibilität ermöglicht, sodass letztendlich der Bedarf und die Nachfrage die zukünftige Bebauung steuern werden.

Nach Abschluss der Erschließung des nördlich angrenzenden Wohngebietes „Heidegarten“ (14. F-Plan-Änderung / B-Plan Nr. 20) wurden die Planungen zu einem weiteren Wohngebiet über mehrere Bauabschnitte angestoßen. Die damalige Nachfrage nach Baugrundstücken für Einzelhäuser war ungebrochen hoch und sollte durch weitere Wohngebiete kontinuierlich gedeckt werden. Aufgrund der aktuellen Entwicklungen in der Baubranche (hohe Baupreise und Zinsniveau), aber auch durch die veränderte Nachfragesituation in der Gemeinde wurde im B-Plan Nr. 26 und wird im Rahmen der aktuellen Planung des B-Planes Nr. 28 das ursprüngliche Bebauungskonzept angepasst, sodass nun auch einzelne Grundstücke für die Bebauung mit Mehrfamilienhäusern vorbereitet werden, wo entsprechend der Anforderungen der Gemeinde auch kleinteiliger und verdichteter Wohnraum für sozial Schwächere, Alleinerziehende, junge Familie und Senioren geschaffen werden soll. Zusätzlich wird die Zulässigkeit von Doppelhäusern und Hausgruppen in der überwiegenden Anzahl der Baufelder ergänzt, um auch hier größere Spielräume für kleinteiligen Wohnraum zu schaffen und so auf Änderungen in der Nachfrage reagieren zu können.

Weiterhin ist im Rahmen des B-Planes Nr. 28 geplant, eine Seniorenwohnanlage mit bis zu 40 Wohneinheiten zu realisieren. Die Anforderungen für ein solches Vorhaben werden im weiteren Planverfahren zum parallel aufgestellten Bebauungsplan ermittelt und städtebaulich sinnvoll in das Gesamtkonzept integriert.

Die Konkretisierung der Planinhalte in Bezug auf mehrgeschossige, kleinteilige, nachhaltige und zukunftsorientierte Wohnformen erfolgt aktuell durch einen Bauträger in Abstimmung mit der Gemeinde Rieseby. Diese Planungsphase ist auf B-Plan-Ebene sehr zeitaufwändig und erfordert die konkrete Abfrage der Bedarfe und der Nachfrage nach Bauland in Rieseby. Aufgrund dessen soll nun zunächst das Planverfahren für die 17. Änd. des F-Planes vorangetrieben werden, sodass parallel der Bebauungsplan ausgearbeitet und in Bezug auf die Bebauungsart und -dichte dem konkreten Bedarf sowie dem Schutz des Landschaftsbildes Rechnung tragend konkretisiert wird. Ziel ist eine gesamtkonzeptionelle, in sich stimmige Planung, die nicht überwiegend Einzelhäuser vorsieht, sondern eine ortsverträgliche Mischung unterschiedlicher Bauformen und Nutzerkreise abdeckt.

Im Gesamtkonzept, das den Bauleitplanungen zur 15. und 17. Flächennutzungsplanänderung vorausging, war die Planung in mehrere Bauabschnitte unterteilt. Nun hat sich die Gemeinde in Abstimmung mit dem Bauträger entschieden, die zuvor geplanten Bauabschnitte 2 und 3 in einem Planverfahren zusammenzufassen und das Gebiet in einem Zuge zu überplanen. Hintergrund ist die recht lange Dauer eines Bauleiplanverfahrens sowie insbesondere der zeitliche Aufwand, der für die Fertigstellung der Erschließungsanlagen erforderlich ist. Auch steht das östlich des Sönderbyer Weges gelegene Flurstück nur noch für kurze Zeit für ein Wohngebiet zur Verfügung. Um keine zeitliche Lücke zwischen den Bauabschnitten entstehen zu lassen und so die Bedarfe kontinuierlich decken zu können, wird nun ein großer Gesamtplan aufgestellt. Die Erschließung des Gebietes wird hierbei gestaffelt erfolgen, sodass nach und nach die einzelnen Grundstücke von der Straße Zur Heide aus in Richtung Süden und erst im Anschluss östlich des Sönderbyer Weges bebaut werden.

Für die 17. Flächennutzungsplanänderung selbst ergeben sich aufgrund der vorbereiteten Erschließungsstruktur und der zentralen Grünanlage keine weiteren Planungsalternativen.