Hinsichtlich des formulierten Planungsziels „Sicherung des Wohnungsbestandes“ sind die unten aufgeführten konzeptionellen Ausarbeitungen von besonderer Bedeutung. Die wesentlichen Kernaussagen sind nachfolgend zusammengefasst:
Zukunftskonzept Daseinsvorsorge, Kappeln und Nahbereich (2018)
Trotz rückläufiger Einwohnerzahl entwickelt sich der Wohnungsmarkt in der Stadt Kappeln dynamisch. Leerstehende Objekte sind kaum vorhanden, Angebotsmieten und -kaufpreise sind in den letzten Jahren deutlich angestiegen. Parallel hat auch die Bautätigkeit deutlich zugenommen, wobei das Gros an fertiggestellten Wohneinheiten auf neue Ferienwohnungen im Ostsee Resort Olpenitz entfällt.1
Schon 2011 weist Kappeln mit 4 % an Ferien- oder Freizeitwohnungen2 einen überdurchschnittlich hohen Anteil am Gesamtwohnungsbestand auf. Einige der frei werdenden Häuser oder Wohnungen werden mit dem Zweck der Selbstnutzung als Zweitwohnsitz oder Vermietung als Ferienwohnung erworben. Insgesamt ist eine zunehmende Konkurrenz zwischen dem Mietwohnungs- und Ferienwohnungsmarkt auszumachen.3
Konzeptgutachten „Grenzen des Wachstums“, Konzept zur qualitativen Entwicklung und Selbstbeschränkung des regionalen Tourismus in der Region Ostseefjord Schlei (2022)
Für die Stadt Kappeln wird wegen der sehr hohen Tourismusintensität auf die möglichen Risiken für den regionalen Wohnungsmarkt verwiesen. Konkret stellen starke Preisanstiege und die damit verbundene Verdrängung von Einheimischen und Arbeitskräften eine zunehmende Problemlage dar.4
Neben der Zuspitzung auf dem Wohnungsmarkt wird auf die saisonale Überlastung öffentlicher Infrastrukturen hingewiesen, welche schon jetzt mit dem festzustellenden Überangebot an Unterkünften einhergeht. Zudem wird seitens der Einwohnerschaft eine abnehmende Tourismusakzeptanz festgestellt.5
Das Konzeptgutachten gibt für den Teilraum Stadt Kappeln, zu dem auch das Plangebiet „Alt-Ellenberg“ zählt, die eindeutigen Empfehlungen eines Ausbau-Stopps sowie ggf. Rückbaus von Beherbergungskapazitäten und damit auch Ferienwohnungen.6
Wohnraumbedarfsanalyse Kappeln (2024)
Die Wohnraumbedarfsanalyse zeigt auf, dass in den Jahren 2011 – 2022 der Anteil der Zweit- und Ferienwohnungen in Kappeln erheblich gestiegen ist. Dies lässt sich, neben Neubauaktivitäten, vor allem auf die im regionalen Vergleich überdurchschnittlich stark ausgeprägte Umwandlung von Dauerwohnraum zurückführen. Gleichzeitig sind im Stadtgebiet keinerlei Reserven im Wohnungsbestand mehr zu identifizieren; Leerstände sind quasi nicht vorhanden. Zwar wurde in jüngster Vergangenheit neuer Wohnraum geschaffen. Dieser entfällt jedoch zum größten Teil auf Ferienwohnungen und touristische Unterkünfte im Ostseeresort Olpenitz. Der Kappelner Wohnungsmarkt unterliegt deshalb seit Jahren einer dynamischen Entwicklung. Allen voran die Angebotsmieten für Mietwohnungen sind deutlich angestiegen. Mittlerweile ist es selbst für Haushalte mit mittleren Einkommen nur sehr schwer möglich, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Daher hat sich die Konkurrenzsituation zwischen der touristischen Nutzung von Wohnraum bzw. der Nutzung von Wohnraum als Zweitwohnsitz einerseits und der Nutzung von (Dauer)-Wohnraum durch die ortsansässige Bevölkerung andererseits spürbar verstärkt.7
Um die Attraktivität Kappelns als Wohn-, Gewerbe- und Tourismusstandort auch weiterhin zu gewährleisten sollte aus Sicht der Gutachter gezielt gegengesteuert werden. Neben passgenauen Neubauaktivitäten wird eindringlich die Anwendung von (bauplanungsrechtlichen) Instrumenten zur Reduzierung der Umwandlung empfohlen.8 So wird u.a. die Regulierung der Umnutzung in Ferienwohnungen über Bebauungspläne empfohlen.
