Planungsdokumente: B-Plan Nr. 97 der Stadt Kappeln für den Bereich "Alt-Ellenberg"

Aufgrund des nicht zu vernachlässigenden Anteils an historischer Bausubstanz liegen nicht für alle Gebäude Baugenehmigungen in den Bauakten vor. Mit Blick auf die historische Nutzung wurde das Plangebiet lange vor allem von Fischern bewohnt, welche ihrem Handwerk direkt vor Ort nachgehen konnten. Bestimmend war zudem die Fährverbindung – ab 1867 durch eine Brücke ersetzt – samt Gaststätte.

Heute ist der Gebäudebestand im Plangebiet in weiten Teilen durch Wohnnutzung geprägt. So weisen die vorliegenden Genehmigungen beinahe ausschließlich Wohnnutzung aus.

Laut Meldedaten werden die Wohnungen von lediglich fünf Gebäuden im Geltungsbereich als Zweitwohnsitze genutzt, größtenteils in Kombination mit gemeldeten Hauptwohnsitzen. Diese Objekte befinden sich vorwiegend in der Ellenberger Straße. Reine Zweitwohnungen sind derzeit, bis auf zwei Ausnahmen, nicht vorhanden und stellen aktuell keine Problemlage für das Quartier dar.

Für zwei Gebäude liegen Genehmigungen mit insgesamt fünf Ferienwohnungen vor. Die Bestandsaufnahme ergab für weitere sieben Gebäude ausgeübte (nicht genehmigte) Ferienwohnungsnutzung.

Von den rund 45 Wohngebäuden wird somit rund ein Viertel, zumindest in Teilen, für das Freizeitwohnen (Ferienwohnen, reine Zweitwohnungen) genutzt.

Als weitere Nutzungen finden sich lediglich zwei medizinische Versorgungsangebote in der Ellenberger Straße.

Aktuell gibt es drei leerstehende, ehemals gewerblich genutzte Gebäude. Dabei kann das ehemalige Autohaus (Ellenberger Straße 10) hinsichtlich der ehemaligen Nutzung als auch Gestaltung als Fremdkörper im Quartier bezeichnet werden. Für zwei der drei Leerstandsflächen sind Planungen zur Nachnutzung bekannt (vgl. Kap. 5.5).

Östlich an das Plangebiet reicht das Wohnquartier „Neu-Ellenberg“ an. Der Bebauungsplan Nr. 1 „Kopperby“ weist auf den angrenzenden Flächen ein Reines Wohngebiet aus.

Mit den in den letzten Jahren bereits realisierten Bauvorhaben und auch mit den geplanten Bauvorhaben, die bereits nach §34 BauGB genehmigt sind, zeichnet sich eine nicht unerhebliche Nachverdichtung im Quartier ab. Dies betrifft sowohl die Überbauung der Grundstücksfläche als auch die Höhenentwicklung.

Auf dem Grundstück Ellenberger Straße 3 ist die Errichtung von zwei Mehrfamilienhäusern (zwei-/dreigeschossig) und auf dem Grundstück des ehemaligen Autohauses ist die Errichtung von drei Mehrfamilienhäusern (dreigeschossig) vorgesehen. Entsprechende Baugenehmigungen, die nach § 34 BauGB erteilt wurden, liegen der Stadt Kappeln vor.

Auf dem Grundstück Fischergang 4 wurde das ehemals vorhandene Einfamilienhaus abgerissen. Für das Grundstück liegt ein Bauvorbescheid zur Errichtung von vier Einfamilienhäusern (zweigeschossig) vor.

Abb. 10: Nachverdichtung - Geschossigkeit

Quelle: ©GeoBasis-DE/LVermGeo SH/CC BY 4.0, eigene Bearbeitung.

Die vorliegenden Baugenehmigungen für die ehemals gewerblich genutzten Grundstücke ermöglichen den Bau von zwei- und dreigeschossigen Gebäuden. Damit ist die Entwicklungstendenz zu einer massiven Nachverdichtung (hinsichtlich Geschossigkeit und Grundfläche) des Quartiers erkennbar, die eine erhebliche Überformung mit sich bringt.

Entsprechend den planerischen Zielsetzungen und auf Grundlage des aktuellen Planungs- und Kenntnisstandes sieht der Bebauungsplan folgende Festsetzungen zur Regelung der baulichen Nutzung vor:

Art der baulichen und sonstigen Nutzung

Die vorhandenen Grundstücke werden nach ihrer Art der baulichen Nutzung gegliedert und als Allgemeine Wohngebiete (WA) sowie Reine Wohngebiete (WR) festgesetzt.

Entsprechend der vorhandenen Nutzungsstruktur werden die bebauten Bereiche innerhalb des Plangebiets überwiegend als Allgemeines Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO festgesetzt. Dies betrifft die Teilgebiete 2 – 11. In Allgemeinen Wohngebieten sind Wohngebäude und andere nach der Zweckbestimmung wohnverträgliche Nutzungen zulässig. Die nach § 4 Abs. 3 Nr. 3 - 5 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen) werden nicht Bestandteil der Satzung, da sie den städtebaulichen Zielen der Ortsentwicklung in diesem Bereich zuwiderlaufen. Auch Anlagen für sportliche Zwecke (§ 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) sollen aufgrund der gegebenen städtebaulichen Struktur nicht zulässig sein.

Grundsätzlich können Ferienwohnungen nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 und 2 i.V.m. § 13a BauNVO ausnahmsweise im Allgemeinen Wohngebiet zugelassen werden. Die Umwandlung von Wohnungen in Ferienwohnungen und auch deren weitere Errichtung ist unter stadtplanerischen sowie wohnungswirtschaftlichen Gesichtspunkten problematisch, weil hierdurch zunehmend Wohnraum dem städtischen Wohnungsmarkt entzogen wird. Zudem kann bei einer Häufung von Ferienwohnungen das Entstehen von Nachbarschaftsnetzwerken behindert und somit die örtliche Gemeinschaft geschwächt werden. Mit einer zunehmenden Durchsetzung eines Quartiers mit Ferienwohnen wächst zudem das Störpotential für die Wohnbevölkerung.

Auf eine ausufernde Zweckentfremdung von dringend benötigtem Wohnraum im Stadtgebiet soll reagiert und der Genehmigung von Ferienwohnungen nach dem Windhund-Prinzip entgegengewirkt werden. Das in weiten Teilen noch intakte Wohngebiet soll einerseits dauerhaft als solches für die Wohnnutzung gesichert und zugleich die Möglichkeit der Einrichtung von Ferienwohnen auf einen wohngebietsverträglichen Rahmen eingeschränkt werden.

Aus den dargelegten Gründen sind Ferienwohnungen nur untergeordnet (maximal eine Einheit pro Wohngebäude bei maximaler Inanspruchnahme von 40 % der Gesamtwohnfläche) im Allgemeinen Wohngebiet zulässig. Die Errichtung von Ferienwohnungen in Nebengebäuden ist genauso unzulässig, wie reine Ferienhäuser.

Für die bereits vor Inkrafttreten des Bebauungsplanes genehmigten Ferienwohnungen gilt der Bestandsschutz.

Unter Berücksichtigung des bereits genehmigten Umnutzungsvorhabens für die Ellenberger Straße 10 und in Anlehnung an den gegebenen angrenzenden Baugebietstyp wird das Teilgebiet Nr. 1 als Reines Wohngebiet (WR) nach § 3 BauNVO festgesetzt. Die nach § 3 Abs. 3 Nr. 1 und Nr. 2 ausnahmsweise zulässigen Nutzungen werden nicht Bestandteil der Satzung, da sie den städtebaulichen Zielen der Ortsentwicklung in diesem Bereich zuwiderlaufen. Mit dem Teilgebiet Nr. 1 wird die Nutzungs- und Bebauungsstruktur des östlich angrenzenden Plangebiets des B-Planes Nr. 1 (1. Änderung) mit einem allein dem Dauerwohnen dienenden Wohnquartiers, das durch Geschosswohnungsbau geprägt ist, fortgesetzt. Um den in diesem Teilgebiet neu entstehenden Wohnraum für das Dauerwohnen dauerhaft zu sichern, werden Ferienwohnungen, Ferienhäuser nicht zugelassen.

Maß der baulichen Nutzung

Das Maß der baulichen Nutzung soll bestimmt werden durch die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ), die zulässige Zahl der Vollgeschosse (Z) und Höhe der baulichen Anlagen (GH).

Die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ = 0,25) in den WA-Gebieten sichert eine dem Ortsteil angemessene und typische Bebauung. Zudem wird durch die festgesetzte Grundflächenzahl in weiten Teilen die Möglichkeit einer geringfügigen Nachverdichtung gewährleistet.

Im Teilgebiet 5 wird durch die vorhandene Bebauung sowie die genehmigte Planung eine höhere GRZ erreicht. Durch die Festsetzung einer GRZ von 0,3 soll in diesem Teilgebiet der gegebenen Entwicklung entsprochen werden.

Im Teilgebiet 1 erfolgt die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ = 0,4) in Anlehnung an das bereits genehmigte Bauvorhaben und orientiert sich an der gegenüber Alt-Ellenberg höheren Dichte der östlich angrenzenden Bebauungsstruktur.

In Anbetracht der vorhandenen Bebauung (überwiegend I-geschossig) wird die Zahl der Vollgeschosse in nahezu allen Teilgebieten auf ein Vollgeschoss (zzgl. Dachgeschoss) festgesetzt. Ausgenommen sind die Teilgebiete 1 sowie 2, 5 und 8. In den Teilgebieten 2, 5 und 8 sind bis zu zwei Vollgeschosse zulässig. Dies ist in Teilgebiet 5 auf die gegebene Geschossigkeit der neu errichteten sowie der historischen Gebäude begründet. In Teilgebiet 2 soll mit bis zu zwei Vollgeschossen eine gestufte Höhenentwicklung zur umgebenden Bebauung ermöglicht werden. Darüber hinaus soll zu Gunsten der Freihaltung der ausgewiesenen Grünfläche eine angemessene bauliche Ausnutzung des Grundstücks durch eine moderate Höhenentwicklung erreicht werden. Dem vorliegenden Bauvorbescheid entsprechend werden für Teilgebiet 8 bis zu zwei Vollgeschosse zugelassen.

In Teilgebiet 1 sind entsprechend des genehmigten Bauvorhabens und der östlich angrenzenden Bebauung bis zu drei Vollgeschosse zulässig.

Die festgesetzte Höhe baulicher Anlagen im Allgemeinen Wohngebiet (Teilgebiete 2 – 11) ermöglicht die sinnvolle Ausnutzung sowohl eines eingeschossigen als auch zweigeschossigen Gebäudes. In Verbindung mit der Festsetzung zur Höhenlage wird sichergestellt, dass keine unerwünschte Höhenentwicklung im Allgemeinen Wohngebiet stattfindet, die zu einer Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes und u.U. benachbarter Baugrundstücke führen könnte.

Überbaubare Grundstücksfläche

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen so festgelegt, dass in weiten Teilen die kleinteilige Bebauungsstruktur mit Einzelhäusern gesichert wird und zugleich Möglichkeiten behutsamer Nachverdichtung bei ausreichend Spielraum zur Platzierung auf den Grundstücken gegeben ist. Im Zusammenhang mit den festgesetzten Grünflächen wird sichergestellt, dass zusammenhängende Freiflächen auch zukünftig von Bebauung frei gehalten werden.

Grünordnung

Wesentliches Element des Ortsbildes sind die vielfältigen und qualitätsvollen Grünstrukturen. Diese sollen auch zukünftig als prägende Grünelemente ohne bauliche Anlagen erhalten bleiben.

Daher werden die in den Randbereichen zusammenhängenden Grünflächen (entlang der Schlei, Grünstruktur südlich Schwarzer Weg) sowie Teile des parkähnlichen Gartens inmitten des Quartiers als private Grünfläche „Gartenland“ festgesetzt.

Innerhalb der Privaten Grünflächen „Gartenland“ befindet sich der Großteil des als zu erhalten eingestuften Baumbestands. Um die flächigen Grünstrukturen zu bewahren, ist die Errichtung baulicher Anlagen darin ausgeschlossen.

Eine Besonderheit stellt die Grünfläche der Stadt Kappeln direkt am Schleiufer dar, welche zur Bewirtschaftung des Kappelner Heringszauns genutzt und als solche festgesetzt wird. Die bedarfsorientierte Nutzung der Grünfläche erfordert das Unterstellen von Gerät und die vorübergehende Lagerung der Boote auf der Fläche. Dementsprechend werden bauliche Anlagen bis zu einer Grundfläche von max. 30 m² sowie die vorübergehende Lagerung von Booten zugelassen.

Weiterhin sind im Plangebiet mehrere zu erhaltende Bäume festgesetzt. Diese sind in ihrer natürlichen Größe zu entwickeln, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang durch entsprechende Neupflanzung zu ersetzen. Bei sich in der Kartendarstellung überlagernden Bäumen ist mit der Erhaltungsfestsetzung der jeweils größere gemeint, da der kleinere an dem Standort keine dauerhafte Zukunft hat. Bei eng stehenden Bäumen (Buchen auf der Grenze zwischen den Grundstücken Ellenberger Straße 8 und 4b) wurde der Baum mit dem größten langfristigen Potenzial aufgenommen.

Die Darstellung von bestandsbezogenen Baufenstern im äußeren Kronenbereich der zu erhaltenden Bäume widerspricht in diesem Fall nicht einer Erhaltungsfestsetzung, da sich hier der Wurzelbereich im Laufe der Zeit an den vorhandenen baulichen Bestand angepasst hat.

Örtliche Bauvorschriften nach § 86 LBO-SH

Mit dem Erlass örtlicher Bauvorschriften verfolgt die Stadt Kappeln das Ziel, das ortstypische Erscheinungsbild von Alt-Ellenberg zu bewahren und behutsam weiter zu entwickeln. Daher sollen typische Merkmale erhalten und im Einklang mit den heutigen Anforderungen an das Bauen weiterentwickelt werden, ohne die individuellen Belange und Möglichkeiten der Bauherrinnen und Bauherren einschließlich der Erfordernisse ökologischen Bauens unangemessen einzuengen.

Glänzende / reflektierende Dacheindeckungen sollen dabei wegen ortsgestalterisch unerwünschter Fernwirkungen durch Reflexionen vermieden werden. Somit sind nur matte Eindeckungen zulässig. Bei Dachziegeln wären dies unbeschichtete bzw. engobierte, nicht aber edelengobierte oder glasierte Pfannen. Der Glanzgrad für matte Oberflächen beträgt nach DIN EN ISO 2813 bis < 30% (seidenmatt). Die Dacheindeckung ist in den Farbtönen rot bis braun oder anthrazit vorzunehmen.

Die bereits vor Inkrafttreten dieses Bebauungsplans bestehenden Eindeckungen durch Reet (Natur) dürfen erneuert werden.

Die Gestaltungsregelungen betreffen im Wesentlichen die Hauptbaukörper. Für untergeordnete Teile der Hauptgebäude wie auch für Nebenanlagen, Garagen, Carports werden Abweichungen hiervon zugelassen (z.B. Glasdach und –wand des Wintergartens, Flachdach-Carport u.s.w.).

Die Gestaltung der Dachform ist an das ortstypische Bild anzulehnen. Daher sind im Allgemeinen Wohngebiet (Teilgebiete 2 – 11) ausschließlich geneigte Dächer: Satteldächer, Walmdächer und Krüppelwalmdächer zulässig. Eine Ausnahme bildet das Teilgebiet 1. Hier werden unter Berücksichtigung der im Osten anschließenden Bebauung und des genehmigten Bauvorhabens Flachdächer zugelassen.

Anlagen für Solartechnik sind nach §14 BauNVO regelmäßig zulässig. Zur Vermeidung negativer Auswirkungen auf das Ortsbild ist durch die Anlagen die jeweilige Dachneigung einzuhalten und ist das Überragen der Dachfläche unzulässig.