Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 39, 1. Änderung

Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 16 Abs. 2 Nr. 1 sowie Abs. 3 Nr. 1 BauNVO wird das Maß der baulichen Nutzung durch die Festsetzung der Grundfläche baulicher Anlagen bestimmt. Die zulässige Grundfläche wird gegenüber dem Ursprungsbebauungsplan Nr. 39 von bislang 1.220 m² auf künftig 1.700 m² erhöht, da die bislang festgesetzte Grundfläche für die geplante Erweiterung nicht ausreichend ist. Die Erhöhung der zulässigen Grundfläche ermöglicht die Umsetzung der geplanten Erweiterung des bestehenden Lebensmitteldiscounters und der Erhöhung der Verkaufsfläche innerhalb des bereits baulich vorgeprägten und überwiegend versiegelten Standortbereichs. Dadurch wird sichergestellt, dass die Erweiterung des Marktes in einem städtebaulich verträglichen Rahmen erfolgt und gleichzeitig die Möglichkeit für eine angemessene Verkaufs- und Nutzfläche für einen modernen Lebensmitteldiscounters geschaffen wird. Die textliche Festsetzung Nr. 1.2.4 wird wie folgt angepasst:

„Sondergebiet Einzelhandel SO-EH 4 (§ 11 Abs. 2 BauNVO)

Festgesetzt werden

• die überbaubare Grundfläche GR mit maximal 1.700 m2

• maximal 2 Vollgeschosse

Eine Überschreitung der in dem Sondergebiet Einzelhandel (SO-EH 4) festgesetzten Grundfläche (GR) mit einer Gesamtgröße von 1.700 m2 ist durch die Grundfläche der in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO genannten Anlagen bis zu einer Gesamtgröße von 4.410 m2 zulässig.“

(vgl. Text (Teil B))

Durch die die angepasste textliche Festsetzung wird einerseits die benötigte Grundfläche geschaffen, um die Erweiterung zu ermöglichen und die maximale Anzahl der Vollgeschosse aus dem Usprungsbebauungsplan Nr. 39 übernommen, um die bestehende städtebauliche Struktur und Höhenentwicklung zu begrenzen. Die bestehende Festsetzung entspricht weiterhin den städtebaulichen Zielsetzungen für den Standort und wird durch die vorliegende Planung nicht berührt. Eine Änderung der zulässigen Geschossigkeit ist im Rahmen der geplanten Erweiterung des bestehenden Lebensmitteldiscounters nicht erforderlich. Ergänzend zu der geänderten Festsetzung der maximal überbaubaren Grundfläche wird eine Festsetzung zur Überschreitung der Grundfläche neu aufgenommen.

Die festgesetzte Grundfläche von 1.700 m2 darf durch die in § 19 Abs. 4 BauNVO genannten Anlagen, insbesondere durch Stellplätze und ihre Zufahrten sowie durch die Anlieferung und andere Nebenanlagen bis zu einer Grundfläche von 4.410 m2 überschritten werden. Die Überschreitungsmöglichkeit der Grundfläche durch Stellplätze und ihre Zufahrten ermöglicht die Umsetzung des Vorhabens auf einer für einen Nahversorgungsstandort verhältnismäßig kleinen Grundstücksfläche. Für einen leistungsfähigen Einzelhandelsbetrieb sind neben dem Gebäude insbesondere ausreichende Stellplatzanlagen, Anlieferungsbereiche sowie sonstige betriebsnotwendige Nebenanlagen erforderlich. Die hohe Ausnutzung des Grundstücks ist städtebaulich vertretbar, da es sich um einen bereits baulich vorgeprägten und nahezu vollständig versiegelten Standort innerhalb des bestehenden Siedlungsgebietes handelt. Aufgrund der integrierten Lage innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs sowie der bereits vorhandenen infrastrukturellen Erschließung entspricht die vorgesehene bauliche Dichte den Zielsetzungen einer flächensparenden Innenentwicklung. Zusätzliche bislang unversiegelte Flächen außerhalb des Siedlungszusammenhangs werden durch die Planung nicht in Anspruch genommen. Die Überschreitung der zulässigen Grundfläche für Stellplätze und Zufahrten ermöglicht daher eine bedarfsgerechte Erschließung und gewährleistet die Funktionsfähigkeit des Standortes.

Mit der Novellierung des BauGB und der BauNVO in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.06.2021 (Baulandmobilisierungsgesetz) hat der Gesetzgeber die bisher geltenden Dichteober- grenzen aus § 17 Abs. 1 BauNVO in weniger starre „Orientierungswerte für Obergrenzen“ geändert. Gleichzeitig wurde das Erfordernis einer ausführlichen Begründung bei einer Überschreitung dieser ehemaligen Obergrenzen über § 17 Abs. 2 BauNVO ersatzlos gestrichen (städtebauliche Gründe, Sicherstellung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, Vermeidung nachteiliger Auswirkungen auf die Umwelt).

Gleichwohl sollen nachfolgend die Auswirkungen detailliert beschrieben werden, die sich durch die Überschreitung dieser Orientierungswerte für das Plangebiet und dessen Umfeld ergeben – ebenso wie die Maßnahmen mit denen dennoch gesunde Arbeitsverhältnisse im Plangebiet sichergestellt werden sollen, da sie in den Abwägungsprozess mit eingeflossen sind.

Überschreitung der Orientierungswerte des § 17 BauNVO

Für die Realisierung der geplanten Erweiterung ist eine GR von 1.700 m2 (entspricht einer GRZ von ca. 0,4) ausreichend und damit verbunden wird der Orientierungswert der GRZ gemäß § 17 BauNVO von 0,8 unterschritten. Durch das Erfordernis ausreichend dimensionierter Stellplatzanlagen sowie Betriebs- und Rangierflächen sowie Ladezonen ist jedoch eine Festsetzung zur Überschreitung der durch § 17 Abs. 1 BauNVO zulässigen Grundfläche von 1.700 m² (entspricht einer GRZ von etwa 0,37) bis zu einer GR von ca. 4.330 m² (entspricht einer GRZ von ca. 0,96) notwendig. Grundsätzlich ist eine Überschreitung der Grundfläche um bis zu 50 Prozent nur bis zu einer Grenze von 2.550 m2 (entspricht einer GRZ von fast 0,6) möglich. Nach § 19 Abs. 4 BauNVO kann von dieser Grenze abgesehen werden, sofern eine Überschreitung mit geringfügigen Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens vorliegt oder wenn die Einhaltung der Grenzen zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung führen würde.

Städtebauliche Gründe, die diese Überschreitung erforderlich machen, ergeben sich aus der folgenden Zielsetzung: Die Überschreitung der in Sonstigen Sondergebieten regulär als Orientierungswert für Obergrenzen anzusetzenden GRZ von 0,8 ist auf das Planungsziel zurückzuführen, die Errichtung eines Einzelhandelsbetriebes inklusive Stellplatzanlage, Betriebs- und Rangierflächen sowie Ladezone auf möglichst kleiner Fläche zu realisieren und gleichzeitig den Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen am östlichen und nördlichen Gebietsrand zu sichern. Die Baugrenze rückt zu diesem Zweck Nordosten des Plangebiets 8 m und im Südosten 13 m und im Nordwesten 11 m von der Grundstücksgrenze ab.

Vor dem Hintergrund der zentralörtlichen Bedeutung und verkehrsgünstigen Lage des geplanten Einzelhandelsstandortes sind die vorgesehenen Stellplätze demnach als niedriger und damit flächenschonender Ansatz zu interpretieren. Eine geringere Grundflächenzahl würde demgegenüber mit einer kleineren Marktgrundfläche und / oder einer Verkleinerung der Stellplatzanlage einhergehen und / oder den Erhalt des Baumbestandes im Osten und Süden der Fläche gefährden. Die ersten beiden Aspekte würden die nachhaltige Marktfähigkeit des Lebensmittelversorgers jedoch gefährden.

Auswirkungen auf die natürliche Bodenfunktion im Sinne des § 19 Abs. 4 BauNVO resultieren nicht durch eine maximal mögliche höhere Versiegelung auf dem Grundstück von ca. 1.776 m2, im Vergleich zu Einhaltung der Orientierungswerte nach § 17 BauNVO. Für diese Fläche ist mit keinen zusätzlichen Auswirkungen auf die Schutzgüter Boden und Wasser gegenüber einer mit den Orientierungswerten gem. § 17 BauNVO in Einklang stehender Bebauungsdichte zu erwarten, da die Fläche bereits im Bestand als Stellplatzfläche sowie für Zufahrten und sonstigen Nebenanlagen genutzt wird.

Weitergehende potenziell mögliche Auswirkungen einer Überschreitung der GR bis zu einem Maß von 4.330 m² werden im vorliegenden Fall nicht in erheblichem Umfang erwartet. Es ergeben sich aufgrund der Topografie, der Einsehbarkeit der Stellplatzanlage von den umliegenden Straßen sowie der visuellen Eingrünung keine negativen ergänzenden Einwirkungen auf das Stadt- und Landschaftsbild durch die erhöhte GR. Der umgebende Bereich ist zudem durch Gewerbebauten geprägt. Zu einer Beeinträchtigung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse kommt es ebenfalls nicht, da sie im Wesentlichen zur Herstellung einer verkehrsgünstig erreichbaren Nahversorgung zur Wohnqualität erforderlich wird. Darüber hinaus werden Maßnahmen ergriffen, die Zugunsten des erhaltenswerten Baumbestandes sowie der vorhandenen Sträucher und sonstigen Bepflanzungen im Osten, Süden und Nordwesten des Plangebiets gegenüber der angrenzenden Grünfläche mit anschließender Wohnnutzung festgesetzt werden.

Zusätzlich über das dargelegte Maß hinausgehende erhebliche Auswirkungen auf die Umwelt, die nicht durch die Festsetzungen kompensiert werden können, sind durch die erhöhte GR des Weiteren nicht zu befürchten. Aufgrund des flächeneffizienten Grundstückszuschnitts des Sondergebiets Einzelhandel wird demnach ein entsprechender Ausnutzungsgrad des Bodens benötigt, um die geeigneten Einzelhandelsnutzungen darauf errichten zu können.

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen bestimmt. Für das sonstige Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Einzelhandel“ (SO-EH 4) wird ein baukörperbezogenes Baufeld festgesetzt, um die konkret geplante Erweiterung des Lebensmitteldiscounters planungsrechtlich zu sichern. Die Baugrenzen werden dabei am Vorhaben orientiert festgesetzt, um die bestehende städtebauliche Struktur sowie die Freiflächen innerhalb des Plangebiets weitgehend zu erhalten und gleichzeitig einen geringfügigen Spielraum für die nachfolgende Ausführungsplanung zu ermöglichen.

Der nach Landesbauordnung vorgegebene Mindestgrenzabstand für hochbauliche Anlagen von 3 m wird durch die festgesetzten Baugrenzen überwiegend eingehalten. Lediglich entlang der westlichen Grundstücksgrenze wird die Baugrenze zum Teil ohne Abstand zur Grundstücksgrenze festgesetzt.. Die Unterschreitung der Mindestabstände entspricht dabei bereits der bestehenden baulichen Situation im Bestand und wird im Rahmen der 1. Änderung bestandskonform übernommen. Die südliche geplante Erweiterung des Discounters hält die vorgegebenen Mindestabstände ein und es kommt zu keiner zusätzlichen Unterschreitung von Mindestabständen.

Entlang der östlichen Geltungsbereichsgrenze wird ein Abstand der Baugrenze von etwa 7 m und entlang der südlichen Geltungsbereichsgrenze von etwa 5 m festgesetzt. Hierdurch wird Rücksicht auf den vorhandenen und festgesetzten Baumbestand genommen und die Durchgrünung des Plangebiets weiterhin berücksichtigt und gesichert.

Im Norden rückt die Baugrenze rund 26 m von der Geltungsbereichsgrenze ab, um in dem Bereich ausreichend Fläche für Stellplätze festzusetzen. Im Nordwesten wird die Baugrenze mit einem Abstand von 11 m festgesetzt, sodass sich das Vorhaben zum einen in das bestehende Umfeld einfügt, in dem die Baugrenzen des angrenzenden sonstigen Sondergebiets aufgenommen und fortgeführt werden und zum anderen, um die Freifläche des Täbyplatzes weiterhin zu gewährleisten. Aus diesem Grund wird die Baugrenze im westlichen Teil des Baufeldes offen gestaltet, sodass ein städtebaulich zusammenhängender Übergang zum angrenzenden Baufeld des sonstigen Sondergebiets „Einzelhandel“ SO-EH 2 des ursprünglichen Bebauungsplans Nr. 39 ermöglicht wird.

Die Einhaltung der bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen ist im nachgelagerten Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.

Durch die kompakte Festsetzung der Baugrenzen bleibt zudem die bisherige Nutzung der Freiflächen nördlich und nordwestlich des Marktes erhalten, sodass der dort regelmäßig stattfindende Wochenmarkt weiterhin in seiner bestehenden Form durchgeführt werden kann.