Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 114 "Stemwarde Siedlung - östlicher Teil"

Das Planungsgebiet „Stemwarde Siedlung-östlicher Teil“ hat sich bis jetzt wenig strukturiert entwickelt. Aus diesem Grund möchte die Stadt Reinbek den Bebauungsplan 114 aufstellen. Zum einen soll der Gebietscharakter erhalten bleiben und zum anderen sollen Nachverdichtungspotenziale ermöglicht bzw. ausgeschöpft werden. Durch eine ausführliche Bestandsanalyse wurden der Gebietscharakter sowie abweichende Strukturen ersichtlich.

Das Gebiet zeichnet sich überwiegend durch eingeschossige Wohnbebauung in Form von Ein- und Zweifamilienhäusern mit Sattel- und Walmdächern sowie teilweise Zeltdächern aus.

Während im Südwesten des Gebiets die Bebauung noch relativ strukturiert und einreihig ist, weist das Gebiet Richtung Norden und Osten dagegen eine unstrukturierte ein- bis dreireihige Bebauung auf. Vereinzelt befinden sich dort auch zweigeschossige Gebäude, Flachdächer, Toskanahäuser sowie größere Gebäude mit mehr als zwei Wohneinheiten. Besonders herausstechend sind in diesem Kontext die Mehrfamilienhäuser in der Gartenstraße 61, die Einzelhäuser mit Reihenhauscharakter in der Tannenallee 7,8,9, 11 und der Feldstraße 4. Ebenfalls abweichend vom Gebietscharakter verhalten sich die Flachdachhäuser in der Tannenallee 25, sowie die Stemwarder Straße Nr. 40 mit einem Einzelhaus auf 4209 m² Fläche. Im Nordosten und im Osten sind außerdem abweichende Nutzungen erkennbar. Diese befinden sich in der Stemwarder Straße 12 (Möbelhaus) und in der Feldstraße 3 (Autowerkstatt). Beide Standorte sind von Wohnbebauung umgeben.

Die Planungsziel der Stadt Reinbek für das Plangebiet „Stemwarde Siedlung-östlicher Teil“ ist eine zukünftige strukturierte Nachverdichtung mit gleichzeitigem Erhalt des Gebietscharakters. Dafür wurde zunächst eine umfassende Bestandsanalyse des Gebiets durchgeführt, um den Charakter des Gebiets sowie Abweichungen davon aufzuzeigen. Aus der Bestandsanalyse ergeben sich Teilbereiche mit unterschiedlichen Eigenschaften. Daraus werden im Folgenden für die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise, die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden, den Immissionsschutz, den grünordnerischen Maßnahmen Festsetzungen und den örtlichen Bauvorschriften bestimmt.

Für die Art der baulichen Nutzung wird im gesamten Plangebiet ein allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Dies entspricht der vorhandenen Nutzung im Plangebiet mit vorherrschender Wohnnutzung. Im Osten des Plangebiets (WA 4) befinden sich zwei Gewerbebetriebe (Möbelhaus und Autowerkstatt), welche als nicht störende Gewerbe- und Handwerksbetriebe eingestuft werden. Aus diesem Grund ist im WA 4 die ausnahmsweise zulässige Nutzung nicht störende Gewerbebetriebe zulässig. Da im restlichen Plangebiet der Bestand keine Gewerbebetriebe aufweist sind dort nicht störende Gewerbebetriebe unzulässig. Im gesamten Plangebiet sind außerdem alle restlichen ausnahmsweise Zulässigen Nutzungen unzulässig, um den bestehenden Wohncharakter zu bewahren.

Das Maß der baulichen Nutzung wird durch Festsetzungen der Grundflächenzahl (GRZ), der maximal zulässigen Anzahl der Vollgeschosse (Z) sowie der maximal zulässigen Höhen baulicher Anlagen bestimmt und orientiert sich am Bestand der jeweiligen WA. Die festgesetzte GRZ in den jeweiligen Gebieten soll neben der Sicherung des bestehenden Versiegelungsgrades eine Maßvolle Nachverdichtung ermöglichen und orientiert sich an der bestehenden Bebauungsdichte. Für das WA 1wird eine GRZ von 0,3 festsetzt und für die WA 2-4 wird eine GRZ von 0,35 festgesetzt. Die Grundflächenzahl (GRZ) kann max. durch Nebenanlagen bis zu einer GRZ von 0,5 überschritten werden. Dadurch soll schergestellt werden, dass das Plangebiet seinen durchgrünten Charakter behält und mindestens 50 % der Flächen unversiegelt bleibt.

Die festgesetzte Geschossigkeit sowie die maximale Gebäudehöhe orientieren sich ebenfalls am Bestand der jeweiligen Teilbereiche. Daraus ergibt sich in WA 1 die Zulässigkeit von maximal einem Vollgeschoss sowie einer maximalen Gebäudehöhe von 10 m. Im WA 3 und WA 4 ergibt sich jeweils die Zulässigkeit eines Vollgeschosses sowie eine maximale Gebäudehöhe von 11 m.

Im WA 2 ergibt sich die Zulässigkeit von zwei Vollgeschossen. Um eine angemessene Höhenentwicklung der Baukörper zu sichern, wird in diesem Zusammenhang sowohl die Firsthöhe mit 6 m als auch die Traufhöhe mit 11 m festgesetzt.

Der Bezugspunkt zur Bestimmung der Höhe baulicher Anlagen ist die Oberkante der mittleren Höhe des vorgelagerten Straßenabschnitts der öffentlichen Verkehrsfläche. Die festgelegte Gebäudehöhe (GH) in Metern beschreibt das Maß zwischen dem jeweiligen Höhenbezugspunkt und dem höchsten Punkt des Gebäudes. Die Firsthöhe (FH) gibt das Maß zwischen der Oberkante der Dachhaut und dem Höhenbezugspunkt an. Die Traufhöhe (TH) dagegen beschreibt das Maß zwischen der Schnittlinie von Außenwand und Dach auf der Traufseite und dem Höhenbezugspunkt.